开小吃店如何选门面概述Word下载.docx

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在竞争更激烈的商业环境下，绝对完美的项目很少，每一个项目都有其特定的门面要求。

合适的门面位置：

不同的门面都有其相应的价值，对经营项目也会有不同的要求，成功的关键是两者最佳匹配。

黄金码头门面贵，适合的项目比较多，回报相应也更高；

普通门面虽然投入低，适合的项目会少很多，回报率也会相应的少一些。

创业者个人能力：

生意是做大的，经营能力强的创业者，在经营方面能做到更加灵活，就能更主动的调整好经营项目、留住老客户，即使是不完美的创业项目和普通的门面位置，也能做出不平凡的业绩。

一、本地宏观商业环境分析

1、商圈环境分析

小吃创业是在商业环境中进行，每个城市都会形成不同的商圈环境，开小吃店理想的位置还是需要有一定数量和一定消费能力的流动人口为基础。

⑴、本地区核心商圈

核心商圈的商业活动频繁、顾客扎堆、每天来的人都不一样，而且去那里就是为了消费，满足流动人口“边走边吃”的小吃产品在这样的地区销售，营业额必然高。

这些“寸土寸金”的地方，有实力的创业者一般都会重金以求。

相反，如果商店开在人少的地方，销售额难以提高租金再便宜也赚不到多少钱。

⑵、二类街道

相比核心商圈的购买力差一点，但流动人口还是比较多的街道，这类街区铺面租金较核心商圈价格要便宜很多，这类街区也很适合开小吃店，性价比高的小吃品种在这类地区更有竞争力。

这种人多的地方一定要注意每天是不同的人经过这里，还是天天上下班的人经过这里，每天有不同的人经过所占的比例越高、流动人口的质量就越高，也更适合卖“边走边吃”的休闲小吃。

⑶、人口密度高的地区

居民聚居、人口集中的地方也适宜开小吃店。

因为人口一多，对吃的需求也大，这类地区更适合“餐馆类”吃饱肚子的各种饭店、小吃店、早餐店、快餐店。

因为这里的流动人口每天都差不多，顾客来小吃店消费更多的是以每天必吃的早餐、中餐、晚餐、夜宵为主，对吃着好玩的休闲小吃消费频率不会很高。

这种地方的顾客对吃饱肚子的需求比较稳定，在这里开“餐馆类”小吃店，销售额也不会骤起骤落，能够保证商店的稳定经营。

⑷、接近人们聚集的场所

短途汽车站、公交换乘车、码头等交通场所，公园、影剧院等娱乐休闲场所，大超市、百货商场等附近，也是适合开小吃店的地方。

这些地方都可能有较多的人群聚集，每天经过的人都不一样，只要有人，就会有吃的消费需求，也就有商业机会。

在选择具体的店址时，照搬以上教条是不可取的，即使再旺的繁华地段，也会有"

死角"

，所以，在选择时一定要注重亲自调查、观察、对比。

2、商业环境决定了门面的价值

我们常说寸土寸金。

做生意选门面就是这样的，好门面通常都是高租金。

很多小生意都得依靠门面的好坏，越是大众生意，就越要舍得在门面上投资。

在那些高店租的繁华地带，你不要惧怕那里的高店租。

在通常情况下，只要你的经营方向、经营策略、选择的货源没有问题，在这些地方往往是高投入高回报。

当然，在投资前你必须认真分析选择这个门面、投入这笔资金能给你带来多大的效益，你要在此销售的产品利润空间是不是够大。

开店创业首先要明白好门面的重要性，不要被寸土寸金的高店租吓跑。

有些创业者存在一种错误的意识：

宁愿往店里多投资，也不愿意交高租金。

但是，好码头虽然寸土寸金，正常情况下你赚的钱总会大大超过租金。

因为好门面的高租金并不是一两天形成的，也不是房东可以任意抬高的，它是房东和租客在长期利润分成较量中形成的。

3、商圈里流动人口质量分析

并非行人越多越兴隆：

以为凡是有人路过，这些过路人便都是自己的顾客，来往行人越多生意就越兴隆，这种想法是极其错误的。

如果那些来往行人是带着某种明确目的人，那么这些店就拉不住这类顾客。

火车站的行人就是这样，带有很明确的坐车目的，很少有人会冲动的吃休闲小吃，只会购买矿泉水、方便面、面包类小吃、或者直接进快餐店填饱肚子，相反，游乐街上的行人就不同，他们不是非在什么时候赶到什么地点，办完什么事情不可，看见好吃、有趣、诱人的小吃就会买，或者因为看见别人都在买，自己也就稀里糊涂的买来吃吃。

因此，在选择什么样的街道开小吃店时，不仅要考虑来往行人的数量，而且还应考虑来往行人的性质，性质不同，行人的质量也就不同了。

还有行人去那个地方的频率，经常去的人，不会每天吃相同的东西，偶尔去的人，因为喜欢吃某种小吃，就会来此必吃。

对于小吃店而言，行人的消费能力最强，质量也就越高。

质量高的行人所占比例越大，就越适合开小吃店，尤其是边走边吃的休闲小吃项目。

流动人口的质量决定了小吃店的风险系数，我们看到有些地方，表面看来，车水马龙，人流如织，但流动人口质量不高。

在这些闹市新开店很快就失败，而在小巷开店却生意红火的重要原因。

　　只有经营项目与你所选的门面匹配，该门面则为好店址。

虽然是“民以食为天”，但不同地点的行人对吃的需求有很大差别，基于对商圈里流动人口的消费特点正确理解，就能针对性的选择合适的开店项目。

只要能使你生意兴隆的门面，不管位置是在商业中心还是偏僻小巷，都是好门面。

因此，你在开店时，你要考虑你所经营的小吃项目是否适应该地区人们的需要。

2、选址调查与分析

选址调查的要点包括人口数、职业、年龄层次调查，该商店基本设施及竞争门面调查，该商店周围消费习性、生活习惯调查、流动人口调查、商圈未来发展调查等几个方面。

小故事：

李先生一直想开一家素菜馆，在朋友的介绍下，在一个居民区租了一个店面。

开张两个月来，来他店里的客人寥寥无几。

原因很简单，素菜馆是一种时尚餐饮，它的目标顾客是一些素质较高的人群，他们追求时尚，关注健康。

而这个居民区里的人对素食不甚了解，没有这些概念。

李先生在没有作选址调查的情况下就匆忙开店，其失败在所难免。

所以在开店前做好选址调查至关重要（李先生目前在原址上改做饰品、服装、鞋帽等，生意非常的不错）。

1、家庭状况调查

家庭状况是影响消费需求的基本因素。

家庭特点包括：

人口、家庭成员年龄、收入状况等。

如每户家庭的平均收入和家庭收入，会明显地影响未来商店的销售。

而所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。

家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大的影响。

比如一个由两口之家组成的年轻人家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；

而一个三口之家的家庭（有一个独生子女），其消费需求则几乎是以孩子为核心的。

家庭成员的年龄状况也会对商品有不同需求。

比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；

而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。

2、人口密度调查

一个地区人口密度越高，生意相应也会更好做。

计算人口密度，可通过计算一个地区的白天人口来实现，即户籍中除去幼儿人口数加上该地区上班、上学人口数，减去到外地上班、上学的人口数。

部分随机流入客流人数不在考察数之内。

白天人口密度高的地区多为办公区、学校等地。

对白天人口多的地区，应在分析其消费需求特点的基础上进行经营。

比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。

人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。

而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。

3、潜在顾客的数量调查

所有的人都是消费者，很自然也是商店的顾客。

你在选择店址时必须了解当地的人口总数、人口密度、人口增长情况、人口年龄结构等。

人来人往的地方，当然是设店的有利地方，但并非人多的地方就适合开店，还要分析一下哪些人来往，客流规律如何。

首先要了解过往行人的年龄和性别，比如有些过路者是儿童，则他们可能是快餐店的顾客，但不会是服装店的顾客；

其次要了解行人来往的尖峰时间和稀少时间；

再次要了解行人来往的目的及停留的时间。

4、行人去向调查

开店选址，来往的客流量不可否认是一个重要因素。

但是，这些往来顾客的去向也应是一个非常值得研究的问题。

即使是同一个人，由于每次上街的目的不同，情况也就大不一样。

例如，买必需品与买奢侈品的情形，就完全不同。

在店前经过的行人，有去百货店买东西的，有去戏院看戏的，在开店的时候，应该根据人们去向的差异，选择适当的店址。

5、交通地理条件调查

店面附近的交通状况，会在很大程度上影响着生意的好坏，因此一般的开店地点，都会考虑上、下班路线，特别是住宅区。

上班与下班时间，两旁的人、车流，呈现明显的差距。

几乎百分之九十的行业，都比较适合开在下班路线上。

原因很简单，上班时间大家都忙于工作，只有在下班的时候，才会有空从事采购、饮食等消费行为。

然而，并不是大马路旁边的地点才算是黄金位置，其实由主干道延伸出的巷弄内，也有许多适合开店的地点。

而一般评估巷道内的黄金店面，多使用“漏斗理论”，指的就是同一个街口，第一家吸引的顾客比第二家多，第二家比第三家多，理想的黄金地点应该是下班路线右边的地点。

6、购买力调查

家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，附近人口收人水平对店址地理条件有决定性的影响。

家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。

如长沙西郊某商厦在选址的时候，就对周围一至两公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本3000个。

经过汇总分析，这3000户居民中，人均收入在每3000元左右的约占50％，1000－2000元的占20％，2000－3000元的占20％，人均月收入2000元以下的占10％；

人均月收入4000元以上的约占10％。

由此说明，该地区居民大都是工薪族家庭，属于中等收入水平。

商店在选择店址时，应以处于青年和中年顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先店址为佳。

3、斗腐倌选址案例分享

每个创业项目对门面选址会有其特定的要求，按项目要求选址当然是最好；

每个门面对经营项目也是有要求的，按门面要求选择经营项目当然会更好，而实际情况是做不到这一点。

因为门面资源相对有限，找到基本适合的门面对项目进行部分调整，就能解决门面难找的问题，斗腐倌香豆腐发展迅速就因为经营项目的多样性和灵活性特点，让门面选址变得更容易，学习斗腐倌香豆腐选址成功的案例有助于我们理解门面选址与经营项目之间的关系。

斗腐倌香豆腐项目介绍：

以休闲消费的“串系列”为主打的大众小吃；

在此基础上发展出“凉拌系列”打包回家吃，“饮品系列”边吃边喝；

“粉与饭系列”饱肚子吃；

“包装系列”带走吃，“礼包系列”送人吃；

还有“香汤鸡系列”、“土猪肉肠系列”、“七品豆花”、“酸奶”等特色品种满足更多样性的需求。

斗腐倌香豆腐选址要求：

可根据门面位置的不同消费需求调整产品结构，达到最佳效果。

1、A类地段选址案例

A类地段是人流量大、寸土寸金的地方，A类地段的门面不仅租金贵还特别难找。

在这样的商圈找门面就要多花心思，要变找门面为开发门面。

例如门面信息要通过各种关系获取，因为好门面是不会贴转让广告的，通过熟人关系找到在该地段做生意的朋友、物业管理人员等提前获得门面转让、出租的信息，从而抢先一步。

一些位置小，不好用的小门