广西柳州项目市场调研方案Word下载.docx

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市区

国内生产总值

第一产业

第二产业

#工业

第三产业

总量

增长

南宁

3559744

11.5

508956

10.8

1018770

12.2

752059

12.3

2032018

11.3

柳州

2826123

12.5

380124

6.1

1261031

15.4

1113386

13.6

1184968

11.8

桂林

3576785

9.2

1074867

3.1

1072873

10.5

891572

11.9

1429045

13.4

梧州

1522483

464117

7.0

455807

387497

602559

12.6

北海

1354773

11.1

394436

3.4

376283

18.1

311351

15.0

584055

二、柳州市房地产市场综述

柳州房地产经济经过十年的培育，最近两年得到了快速发展，近两年来各项指标连创新高，并且连续三年达到了产出比投入大的经营业绩。

房地产作为柳州新兴的黄金产业，为柳州城市建设和安居工程作出了巨大的贡献，并逐步呈现出蓬勃发展的良好态势。

1、2001年柳州房地产市场运行情况

据有关部门统计，柳州市2001年新开工的商品房建筑面积为77万㎡，总的施工面积为134万平方米，竣工面积为54.6万平方米,完成投资7.2亿元。

在销售方面,2001年柳州市商品房平均售价为1608元/平方米,最高价为2800元/平方米,最低价为1200元/平方米。

去年全年售房69.7万平方米，达成售房合同额11.9亿元，收入9.2亿元。

2、柳州市2002年房地产市场运行情况及特点

✧商品房建设销售增长快

2002年1-10月份，柳州市商品房建设、销售增长较快，比2001年同期相比，新开工面积、施工面积、完成投资、售房面积、售房收入等各项指标增长幅度大，出现快速发展的势头。

1-10月份，柳州市房地产市场新开工面积131万㎡，总施工面积301万㎡，完成投资13.3亿元，售出面积77.9万㎡，售房合同额13.02亿元，售房收入11.57亿元，比2001年同期相比，均有大幅度增长。

商品房平均售价1650元/㎡，比2001年相比提高了42元/㎡。

住宅空置面积9.57万㎡，与2001年相比空置率下降了30%。

✧原因分析

首先得益于国家宏观经济调整，百姓的消费信心得以增强和巩固；

其次是银行按揭的支持，住房信贷条件降低，居民的住房观念和超前消费意识不断增强；

柳州市正在大规模进行旧城改造，被拆迁户骤增，商品房需求量上升，极大的刺激了住房消费；

国家推行货币化分房政策，机关企事业单位干部、职工等靠单位分房的期望值大大降低，购买商品房成为今后大部分居民解决住房问题、改善居住条件的主要途径，催生了商品房的市场需求。

商品房的综合素质明显提升。

开发商强化了品牌意识。

不仅大部分住宅小区做到了商品房、公建配套、绿化配套、道路配套和基础设施配套同步建设，一些住宅小区还超前进行了配套建设，住宅结构和户型更合理，使用功能更齐全，受到了消费者的青睐。

柳州市城镇化目标要求，在今后5年内使全市城镇化水平由目前23%增到31%，这将加大商品房的需求。

三、本项目综合分析与评价

1、项目所属区域概况及区域规划设计要点

本项目位置属于城中区。

辖区面积2.28平方公里，辖公园、中南、城中、水上4个街道办事处，39个居民委员会。

区政府驻扎龙城路西一巷。

最近柳州市行政区划调整。

城中区从2.89平方公里拓展到77.675平方公里。

该区首先拟定将新城区建成柳州市的新科技术、金融、贸易、行政和文化中心。

另外依托老城区优势，城中区充分发挥城市配套资源和辐射作用，加速推进城镇化建设步伐。

同时突出抓好五星商业街、曙光路商业步行街和中心广场的改造，凭项目抓引资，以此推动第三产业全面发展，力争3-5年建成城市功能齐全的现代化商贸服务中心，把新区建成行政、会展中心、高科技术、生态旅游、农业新型产业区。

2．项目地块价值分析

1.区位

本项目位于柳州市城中区核心地段，三面临街。

东面的解放南路是柳州市商业最集中、最繁华的区域，分布着五星商厦等多个大型综合商场；

南面紧临公园路，西面的城市交通干线龙城路两旁分布着众多商业物业，北面临近五一路。

位于商业黄金地段，周边配套完善。

附图：

项目原图及四周环境图

2.交通情况

本项目三面临街，道路状况优良，交通便利，四通八达。

龙城路有十余路公交线路频繁穿梭，通达市内各个角落，交通十分便捷。

具体公交线路有：

9路

莲花城——龙城大厦——莲花城

10路

广雅——龙城大厦——广雅

11路

十一冶二区——龙城大厦——十一冶二区

12路

东环路口——龙城大厦——东环路口

25路

老机场——汽车站——广雅

21路

广雅——龙城大厦——机场路口

28路

30路

2路

跃进小区——工贸大厦——西环路口

19路

雀山公园——工贸大厦——龙潭公园

24路

雀山公园——市委——火车站

附图：

道路状况图及公交站牌

3.配套设施

餐饮、娱乐、休闲设施

上岛咖啡、柳江饭店、中交大酒店、丽晶大酒店、金惠大酒店、泽丰大酒店、新艺宝酒城、五星保龄秋馆、春柳酒家、星月酒吧、罗池酒楼、电影院、天上人间

医疗机构

福生堂药店、柳州妇幼保健院、红会医院一分院、城中区医院、柳州眼科医院、三叶药房、人民医院、百佳医院、中医院

教育机构

新大地图书超市、新华书店、景行小学、民族小学、柳州市二中、外语培训学校、图书城

金融机构

中国银行、柳州商业银行、建设银行、工商银行、农业银行、农村信用合作社、交通银行、中国人民银行、北京证券

购物

五星商厦、柳工贸商场、东都百货、两面针商场、佳用超市、兴隆商场、华侨大厦商场、新世纪家电城、手机市场

部分配套图

4、项目优劣势分析

✧优势分析

1）地段优越。

处于柳州政治、经济、文化中心，是政府的核心规划区域，规划起点高，必然带动本区域的快速繁荣。

2）交通发达。

项目三面临路，道路状况优良，交通便利，十余路公交线路四通八达，公交车站即在项目附近。

3）配套完善。

餐饮、娱乐、购物场所众多，金融、医疗、教育机构环绕，配套极其完善。

4）人气旺。

5）旧城改造使项目升值潜力巨大，本区域内存在较大的换房需求。

6）区域内三级市场较为活跃，具有较大的投资价值。

✧劣势分析

1）车流大，路面嘈杂，噪音污染较为严重。

2）该区域对商业部分极为有利，但是住宅部分受规划限制，而且有限的空间很难做环境。

3）竞争将异常激烈。

周边有多个在建、待建项目，应密切关注。

4）区外大量优质规模楼盘，对本项目的目标客户造成了一定的分流。

5）本区域开发成本较大，房价较高，应注意房屋总价控制。

6）人们对五星商厦和工贸商场附近认知度较大，人气旺盛，租金水平也存在较大差距。

如何吸引人流，做到商业价值的最大化将有一定难度。

✧机会分析

A、本区域属于政府的重点规划区域，政府的关注度高，规划起点高，必然带动房地产市场的升温。

B、旧城改造带来巨大的机遇，应抓住有利时机介入市场，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给----需求”，抢占先机。

✧风险

A、市场因素：

①柳州房地产开发量逐年增加，有效需求不足，空置率逐年升高；

②住宅物业同质化较为严重，大量的相似产品同时出现在市场上，使消费者很难看到差异性，影响了消费者的购买决策。

B、竞争压力：

项目周边多个在建、待建项目，市场供应量巨大，档次较高，将给本项目带来较大的市场压力。

5、综合分析

从市场调研结果分析，本项目优劣和劣势明显，机会和风险并存。

唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心理，整合与项目有关的各种要素，创造出具有超前性、差异性、引导性和适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，使项目实现最佳的市场价值。

四、区域房地产市场状况调查分析

住宅部分

本项目地处城中区，是柳州市政治、经济、文化中心，根据本项目的位置、辐射范围和规划设计要点，确定调查区域范围为整个柳州市区，我司调查了柳州市区内20余个较有参考价值的楼盘，并针对楼盘的规模、户型、客源、价格、营销方式、销售情况、配套、物业管理等逐一进行了统计分析，以便为本项目的科学定位和制定营销推广策略提供依据和指引。

1.规模分析

楼盘名称

位置

占地面积（㎡）

总建筑面积（㎡）

规模

经典时代

海关路11号

139000

160000

由15个组团多层、联排别墅组成

金河湾

潭中西路28号

275.8亩

227555

由5个组团多层、小高层组成

金绿洲如意江南

潭中西路19号

280亩

300000

由30余栋多层住宅组成，约2300户。

蓝色港湾

柳新街66号

5658

43000

由3栋小高层、高层组成

鸿府大厦

曙光东路183号

/

30000

由1栋26层高层组成

水榭花都

柳州跃进路90号

50亩

由三组团12栋多层住宅组成，约容纳468户。

协和花园·

康城

北雀路28号

142亩

165000

由20余栋多层、小高层组成，约1100户。

温州商贸城

飞鹅路口

32亩

70000

由联体18层住宅、8层写字楼、商场组成

丽都

屏山大道318号

33724

63037

由10余栋多层组成

三丰名园

庆丰路2号

60000

90000

由20余栋多层组成

华天世纪

解放路与广场路交汇处

5000

36000

1栋28层产权式酒店

荣兴大厦

飞鹅二路23号

1栋14层小高层

远华大厦

驾鹤路中段

2179

7248

1栋7层

阳光花园

鱼峰区蝴蝶山路58号

40余栋多层住宅、公寓和商场组成，住宅约1700户。