南阳市物业管理投诉指南Word文档格式.doc
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罚款
C违反预（销）售法律法规
房管部门
城市房地产管理法、城市商品房预售管理办法
停止预（销）售活动，没收违法所得，罚款。
2
房屋漏雨、漏水问题处理
A房屋建筑
质量问题
住建委
建筑法
责令改正、罚款、承担赔偿责任等
B房屋质量
（保修期内）
建设工程质量管理条例、房屋建筑工程质量保修办法
C相邻业主
使用不当
司法部门
民法
恢复原状、消除妨碍、排除危险、赔偿损失
D保修期满已交纳维修资金
住宅专项维修资金管理办法
物业企业、业主委员会或相关业主按程序申请使用
列支范围内业主专有部分面积占总建筑面积三分之二的业主且业主人数占总人数三分之二以上业主同意
E保修期满未交纳维修资金
业主大会或相关业主
住宅专项维修资金
管理办法
业主或业主大会按程序
筹集维修资金
3
涉及物业服务收费等问题
处理
A物业服务收费项目及标准有异议
物价部门
价格法、物业服务收费
责令改正、没收违法所得、罚款、情节严重的责令停业整顿
除保障性住房外，其余实行市场调节价
B城市生活垃圾处理费有异议
城管部门
城市生活垃圾管理办法
限期改正、罚款
不属于物业服务费，该费用属行政事业性收费
C公用水、电费分摊有异议
物价部门、供水、供电部门
物权法、合同法、市物业服务收费管理实施办法
限期改正
不属于物业服务费，应由使用者依法承担。
涉及物业服务收费等问题处理
机动车、摩托车、电动车、自行车及其他相关收费标准有异议
市物业服务收费管理
实施办法
有封闭车库、车棚按标准
执行；
无封闭车库、车棚
专人看管并指定停车场，
减半收费
4
丢失被盗赔偿问题的处理
A未签订室内、室外财产保管合同
公安部门
治安管理处罚条例
立案侦查
物业服务企业违约或存在过错，则承担相应责任；
反之，则不承担责任。
承担诉讼判决或仲裁裁决责任
B签订室内、室外财产保管合同
按合同约定执行
5
车位、车库问题
A规划用于停放汽车的车位、车库
城乡规划法、物权法
首先满足业主的需要，可由当事人通过出售、附赠或者出租的方式来约定归属。
B占用业主共有的道路等场所建设的车位、车库
停止建设、限期改正
改建、重建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并办理有关手续后，才可实施。
6
住宅改变为经营用房
违反规划许可用途
规划部门、司法部门、其他行政部门（视经营性质）
停止建设、限期拆除、恢复原状、消除妨碍、排除危险、赔偿损失
业主将住宅改变为经营用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。
7
在建筑区划内的道路、绿地等场所违章搭建问题
违反规划（要求拆除）
停止建设、限期拆除
违反民法（要求拆除）
民法通则、侵权责任法
停止侵害、恢复原状、赔偿损失等
擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的（不要求拆除）
物业管理条例
限期改正、警告、罚款
8
物业共用部位、共用设施备质量问题
A保修期内
建设单位
建设工程质量管理条例、物业承接查验办法
承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任
B保修期外并已交纳维修资金
9
承接新建物业前，不实行物业承接查验
违反物业管理
法律法规
物业管理条例、物业承接查验办法
限期改正、记入企业信用档案
10
建设单位不按规定配置物业管理用房
物权法、物业管理条例
2015年12月20日，宛编办【2015】255号将此职能整合至规划局
11
物业企业擅自改变物业管理用房用途
有收益的，业主所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
12
供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等部门不向终端用户收取费用
违反合同法
物业管理法律法规
供方部门
合同法
供方单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应及时恢复原状。
依法应向终端用户收取费用
不属于物业管理范畴。
物业服务企业可接受委托代收费用，也可以拒绝接受委托；
接受委托代收费用时，不得向业主收取手续费等额外费用
13
建设单位擅自处分业主的共用部位、共用设施设备的所有权或使用权
罚款、给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
14
建设单位、物业企业不移交有关资料
违反物业管理法律法规
违反物业管理条例
物业承接查验办法
责令改正、通报、罚款
15
业主逾期不交纳物业服务费
违规违约
业主委员会
合同法、物权法
业主委员会督促其限期交纳；
逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
16
未入住业主不全额交纳物业费
物业服务费主要是维持物业管理活动的正常进行，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；
不得以放弃权利不履行义务。
同时物业服务的工作量不会因部分房屋空置而减少，因此按照权利与义务对等的原则，业主应全额交纳物业费。
17
因开发遗留问题业主拒交物业费
违反约定
对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商、调解、诉讼或仲裁途径解决。
业主和建设单位之间是买卖合同关系，业主和物业服务企业是物业服务合同关系，二者不能混淆。
18
业主不遵守物业管理秩序义务
违反法律法规和约定
其他行政部门
物权法、民法
刑法、行政法
物业服务企业认真履行告知、制止、报告三项义务后，对于故意违规的业主，并给其他业主造成损害后果的，依照有关法律关于建筑物区分所有权相邻关系规定及相关法律规定，由违规业主承担侵权责任。
19
电梯不按规定定期维保、检验
违反特种设备安全监察法律法规
质量技术监督部门
特种设备安全法、特种设备安全监察条例等
责令改正、停止使用、停产停业顿、罚款等
电梯维保至少每15日进行一次，电梯维保单位对其所维保电梯的安全性能负责。
在用电梯应每年进行一次定期检验。
20
网络垄断经营
沙霸等
违反法律法规
工商部门
电信部门
反不正当竞争法、反垄断法、消费者权益保护法、社会治安法、电信管理条例
责令改正、罚款、拘留
不属于物业管理范畴
21
擅自使用业主大会印章和业主委员会印章
物业所在地街道办事处、乡镇人民政府
业主大会和业主委员会指导规则
限期改正，并通告全体业主；
造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。
22
业主委员会委员资格终止拒不移交资料、印章及财物
其他业主委员会委员或新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交
23
业主大会或业主委员会作出的决定违反法律法规
物业所在地的区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府
限期改正或者撤销其决定，并通知全体业主
24
业主以业主
大会或业主委员会名义从事违反法律法规的活动
构成犯罪的，依法追究刑事责任；
尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚
说 明
本指南旨在帮助业主进行正确有效的投诉，使投诉反映的问题能够及时妥善地得到解决。
由于编者水平有限，对法律法规知识掌握的不够全面，有不当之处，敬请广大业主和社会各界批评指正，以便我们进一步修改完善。
（2012年11月原南阳市住宅与房地产业协会物业管理专业委员会编辑，2015年5月南阳市物业管理协会修订）
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