购房没签购房合同如何维权Word格式文档下载.docx

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　　问之法律网房产律师：

您好，购房协议也是有法律效力的，您购买的期房没有建设的话，您可以要求对方退款，并按照协议的约定承担违约责任。

　　篇二：

购房纠纷,如何维权

　　购房纠纷，如何维权

　　退房情形1商品房权利有瑕疵

　　案例2011年5月18日，魏文莉与一家房产公司签订了一份购房合同，并于同日交付了41万5千元首付款，谁知到了10月20日，魏文莉要求办理房产证时发现，自己买的房子竟然让开发商抵押给银行了，办不了房产证。

一怒之下，魏文莉要求与房产商解除合同，而房产商却百般推诿。

无奈之下，魏文莉一纸诉状把该房产商告上了法庭。

　　点评经法院开庭审理，魏文莉有权退房。

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：

“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”。

办案中开发商在未告知魏文莉的情况下，将该房产抵押给银行，致使魏文莉的权利无法实现。

魏文莉不仅可以要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以要求开发商给付不超过已付购房款一倍的赔偿。

现实中，有些开发商因为种种原因，会在与业主签订合同后，又将同一房屋抵押给第三方，在合同约定的交房期限到来之前又无法解除抵押，致使无法履行合同约定的义务。

这种情况在房市好时开发商能够在交房前及时归还银行贷款，解除抵押，出现

　　纠纷的可能性较小，但在如今整体房市低迷，开发商回款出现困难时，纠纷出现的几率大为增加。

　　退房情形2因政策变更难以实现合同目的

　　案例2011年9月7日，王娟与一家房产公司签订了一份购房合同，并于第二天交了21万定金。

不想过了20多天，房屋还没办理登记手续时当地政府出台了限购政策。

由于王娟名下已有两套住宅，按照政策规定，王娟不能办理该房产权登记。

王娟遂要求退房，但开发商认为王娟违约，拒绝退还21万定金。

　　点评经法院审理，王娟最终退房成功并要回21万定金。

依据《合同法》第115条规定：

“给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；

收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。

”依次规定，王娟是不能要回定金的，但是《合同法》

　　第94条规定：

当事人因不可抗力致使不能实现合同目的的，可以解除合同。

　　本案中，地方政府的限购政策对于王娟来说即是不能预

　　见、不能避免、不能克服的不可抗力，其依法可以要求解除合同。

　　退房情形3开发商无商品房预售许可证

　　案例2011年7月13日，李小华看中了一家房地产开发公司开发的房产，由于当时开发商还未取得预售许可证，李小华有些犹豫。

但开发商保证很快就会取得预售许可证，最终李小华与开发商签订了《商品房认购意向书》，并交纳了20万定金，到现在为止，该开发商还未取得预售许可证。

现在房市低迷，李小华想要退房，又怕开发

　　商不同意。

　　点评开发商在取得商品房预售许可证之前，为了尽早将尚未竣工的房屋销售出去以回笼资金，常与业主签订《商品房认购意向书》。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：

“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

”商品房预售应当取得预售许可证明，这是强制性的规定，《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》对此均有详细的规定。

　　因此，本案中开发商尚未取得商品房预售许可证，李小华完全可以请求确认双方签订的合同无效。

　　退房情形4商品房面积误差大

　　案例2010年12月31日，王海燕从一家房地产开发公司买到一套99平方米的商品房，约定2011年10月31日交房。

到了交房日期，王海燕发现该商品房实际面积竟然是103平方米。

考虑到现在房价下跌，王海燕想要退房。

但开发商只同意免除王海燕平方米的房款，不同意退房。

王海燕起诉到法院。

　　点评法院支持了王海燕要求解除购房合同的诉讼请求。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条及《商品房销售管理办法》第20条均规定，在合同无约定的情况下，出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面

　　积与合同约定面积不符，误差比绝对值超出3%的，买受人可以解除合同，要求出卖人返还已付购房款及利息。

买受人行使这一解除权时应当注意，首先看合同对此有无约定，有约定的按约定处理，无约定的则按上述的规定处理。

出卖人有时为了降低交易风险，会利用买受人缺乏经验和法律意识的淡薄，在事先准备好的格式条款中对此做出高于上述规定的误差绝对值的约定，因此，买受人在签订合同时应予注意。

　　退房情形5商品房质量不合格

　　案例潘红2010年12月23日从一房地产开发公司买到一套商品房，交房日期为2011年10月1日。

但当潘红开始装修房子时发现该房屋主体出现了数条裂缝。

后经有关部门核验，该房系填埋鱼塘修建，现地基下沉，致该房不再适合居住。

拿到鉴定后潘红立即找到开发商要求退房，但遭遇开发商百般推诿。

　　点评法院已判令开发商返还潘红的购房款及利息，并赔偿。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第32条之规定：

“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。

经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;

给购买人造成损失的，出卖人应当依法承担赔偿责任。

”《商品房销售管理办法》第35条对此也有同样的规定。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条则规定的更为全面，该条规定：

“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构

　　质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

”（杜谦）

　　（文章汇编者：

海南法立信律师事务所陈友峰律师，联系电话：

138********，邮箱：

28575549@）

　　篇三：

购房合同无效怎么办

　　购房合同无效怎么办

　　被告知购房合同无效怎么办？

一般情况下，由开发商的原因导致合同无效，购房者可以要求开发商承担违约责任。

　　我国法律规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

　　商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

　　故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

　　故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　购房合同无效如何赔偿

　　此时购房者可以要求卖方承担缔约过错。

缔约过错责任的赔偿范围是信赖利益的损失，通俗的讲，就是因为一方相信对方能够诚实信用的履行合同而蒙受的直接损失，也就是因为信赖合同的有效所支出的各种费用。

具体包括以下几点：

　　1、签订立合同与对方联系、赴实地考察、检查合同标的物的费用;

　　2、订立合同的邀请而做的各种准备工作并且为此支出的费用。

比如，因为相信对方要卖房，四处筹款、提起支取定期存款的损失;

　　3、为洽谈合同所支付的劳务，误工的损失;

　　4、为支出以上费用所损失的利息。

　　需要注意的是，以上损失仅指直接损失，对于造成的间接损失是不包括在赔偿范围内的。

　　赢了网认为，避免合同纠纷，最重要的是购房者从签订合同时就应该避免合同无效的情形，购房者不妨在合同中约定合同无效后的处理办法，这样出现纠纷时更容易得到解决。

必要时聘请专业房产合同纠纷律师陪同签订商品房买卖合同是一个很好的做法。

　　购房合同无效的情形有哪些

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；

　　（三）开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证明；

　　（四）开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

　　（五）开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；

　　（六）出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房人

　　无法取得房屋；

　　（七）房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；

　　（八）因房屋质量问题严重影响正常居住使用；

　　（九）出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3%；

　　（十）出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行；

　　（十一）商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。

　　如果你对此还有疑问的话，可以咨询赢了网在线律师，寻求免费律师咨询。