商业街营销报告1056121572文档格式.docx

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本项目隶临市中心，交通便捷；

3）规划：

项目是目前市政府规划的的小吃一条街所在地，能够形成很强的市场聚集效应；

4）定位：

隆盛民俗特色美食街的市场定位，集休闲、娱乐、特色美食等于一体，升级原区域原有消费观念，换将倍受现代消费者关注的各休闲、娱乐、特色美食项目；

5）特色：

项目设计风格独特，营造美食消费氛围、传递高档次特色消费理念；

6）人气：

顺河前街聚集了大量的消费人群，美食城的实施，市场容量膨胀，利于隆盛美食街未来的蓬勃发展；

7）管理：

专业市场统一经营管理，相对于原有美食消费氛围的形成仅依靠市场的调节、由经营者自发形成更具科学性和合理性。

项目劣势：

1）隆盛美食街尚未展开市场攻势，影响力不够，没有形成一种感召力；

2）美食街尚未动工，目前的拆迁对美食街市场氛围的形成起了一定的冲淡作用；

3）对于中低档产品的商户来说，本项目的销售价格相对过高，使这些商户在投资上形成一些困难；

4）在消费习惯上，南河烧烤一条街已深入人心，项目市场认知度不足。

市场机会：

1）目前，顺河路没有一个完善的高档休闲娱乐场所，而一些经营商户规模较小，分布零散，不易形成市场规模

2）现有顺河街仅有的几家美食、娱乐场所，不能满足消费人群的现代消费需求和庞大的市场容量；

3）本项目的开发及新华紫金烽庭业主的即将入住，将有更多消费人群入住该区域，从而形成了一个深厚的市场消费容量；

4） 

顺河路美食娱乐场所，在终端消费者心目中定位为中高档特色消费；

5）对于娱乐美食个体经营商户来说，美食街相对于周边的区域具有很强的共荣价值和聚集效应。

市场威胁：

1）三鹏广场及芙蓉汉城经营定位对项目的直接威胁。

主要表现在终端产品的档次；

2）富临外滩尚有部分铺面尚未销售。

（二）定位的优势

1）树立项目独特的市场形象；

2）可以使客户回避市场风险，坚定投资信心，提升项目市场竞争力，增强销售热度。

统一的市场经营管理迅速带动区域市场，共荣价值提升美食街增值空间；

3）深厚的市场容量：

随着工程即将动工，将有更多消费人群入住该区域，从而形成了一个庞大的消费市场；

4）集中休闲娱乐中心的市场空缺：

目前娱乐美食零散分布，不形成市场气候，仅有的几家娱乐美食场所不能满足墓前人群的消费需求，本项目有着很大的发展空间；

5）增值前景不可限量：

美食街地段位置和交通条件十分理想，且有商业步行街带动及广场商业中心价值效应，为美食街聚集人气、提升增值空间；

6）为以后在区域市场上发展树立一个特色品牌，避免了定位的同质化；

（三）目标客户群的定位

根据市场调查，初步把这次销售宣传的对象定位为隐性目标客户和显性目标客户。

1、隐性客户群：

被本项目本身的氛围与定位的独特性吸引而来的商户，主要表现为转换行业的商户。

2、显性客户群：

可分为投资者和经营者

1）、投资者：

A、本区域的娱乐美食投资者；

B、看好本区娱乐美食发展前景的其他地区的投资者；

2）、经营者：

A、经营特色餐饮食和经营娱乐休闲的加盟者或连锁店；

B、本区域的高档娱乐美食经营者；

C、看好本区娱乐美食发展前景的其他地区的经营者；

二、销售方案

根据市场分析，销售方式主要采取直接销售和以租代售两种方式：

（一）以租代售。

（主要是针对经营户的销售方式，降低其经营门槛）

以租代售，就是客户一开始以现在房价先付总房款的20%或作为购房定金，并与开发商签订两年（暂定）的租赁合同，租金按市场价计算，一次性付清两年租金；

租赁合同期满1年时客户必须给予肯定答复是否有意购买此商铺，如确定购买则马上交纳剩余房款（总房款减去定金和已交租金），并与开发商签订正式购房合同；

不收取前两年租金，若客户无意购买，须交纳前两年租金，则向客户返还开始交纳的购房定金。

以租代售这种方式消除客户对未来前景的怀疑；

以及对招商也是一个很好的手段。

缩短了市场形成周期，有利于打开市场形成人气，带动其他铺位的销售，但是，这种方式不利于发展商资金快速全面的回笼（只作为促销的一种方式，形成招销衔接）。

（二）直接销售。

（主要是针对投资户的销售方式，打消其投资回报的顾虑）直接销售包括两种具体形式：

1.一次性付款（采取此种方式购房可以给予一定优惠）；

2.按揭。

3、按揭首付分期

这一方式能最大限度的回笼资金，加快其总体项目工程进度；

同时为各种置业者提供平台，延长了销售周期，在时间上大大影响了发展商资金回笼。

因此，结合现在美食街销售上存在的实际情况，建议采用这两种销售方式相结合的销售方案。

对此我们对这一销售方案的可行性进行了相关分析。

（三）销售方式组合分析。

销售方式

比率

户数

备注

以租代售

30%

房款20%+两年租金

一次性付款、按揭

70%

总计

100%

（四）投资回报分析

无论是置业者还是投资者都很关注自身的投资回报。

隆盛美食街是老市场新定位，市场人气有待提升，所以租金不宜定的过高，但也不宜定的过低，这样不利于商铺地位的提升，也不利于高档品牌市场的形成。

但是随着发展和市场的壮大，商铺租金增长幅度一定会更大。

下表是消费者投资投资的回报：

以C2-2为例，面积为13.44平方米，总价为122461元

投资回报率

1-2年14%

3-5年22.5%

6-10年40%

租金收益

总收益

投资者供款两年或购买两年后，房价上涨一定幅度，则回报更可观。

根据上部分投资回报率的分析，可以看出为更快形成市场，增加人气，利于整体销售，可以让那些投资客户吸引经营户来租赁经营商铺，并保证可以给其一定的回报率如7~8%，这样从表面上看可能会给开发商带来一定风险，如达不到一定的回报率，开发商每平米可能要承担几百元的风险，但随着市场逐渐完善，房价上涨，这种风险将降到最低。

对于我们这个项目，这种销售方式是可行的，尤其在隆盛美食街真正形成后。

因此针对这种情况，就要采取积极合理的招商策略，更快吸引经营户进驻，这样既加强了投资户的投资信心，还可以更快提升项目的知名度和影响力。

（五）、具体的招租方式

不管是以租代售还是为投资户招商，都必须积极的吸引经营户进驻美食街，针对美食街的初步定位——隆盛休闲娱乐新锐地带，建议采取一些主动出击的招商方式，可以更好的吸引经营户。

具体操作如下：

1、推出特色品牌商家进驻优惠策略

特色品牌商家的品牌效应能给投资者及经营者增强置业的信心，从而有力地促进销售，所以建议对于有意进驻的特色品牌商家，在售价或租金上给予一定比例的优惠，如在售价上给予一定的折扣或在租金上给予3个月或半年的免租期，利用其品牌效应来带动其它商铺的销售与招租；

2、“客户领袖”奖励计划

针对目前美食街人气不足，为达到带动人气，建议对此推行“客户领袖奖励计划”，凡已认购的客户若能带领其它客户，进行认购并成交者，代理商将按所规定的标准奖励给予领袖客户，如：

按其所购买的商铺总价2‰作为优惠奖励，可以转化为经营商业时的二个月税收全免或其他形式

3、针对目标客户采用DM策略

对于一些目标客户，可以通过直邮（DM）或直接派业务员上门向各商家派发单张、海报等方式将有关资料传给客户，这也是招商的有效方式。

4、设置专职人员

建议开发商设置招商部，设置一个销售美食街招商的专职人员，主要负责美食街的一系列问题和情况，也包括售前、售中及售后的各种服务。

三营销推广策略

根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点，我们在有效控制广告宣传费用的同时，将采用针对性的宣传策略，加大广告宣传力度，使整个项目的宣传策略与销售策略紧密配合，从而达到热销和旺销的效果。

（一）、推广目标

正确锁定本项目的目标受众，根据该群体的消费特点，通过有效的广告诉求，树立本项目“隆盛民俗特色美食街”全新形象，已隆盛美食街赢得更高的概念附加值，在目标受众心中形成独特或唯一的概念以支撑竞争实力；

（二）推广主题

基于前面的分析及本项目的定位，并结合目前万盛休闲娱乐市场的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕下面几个方面进行：

1、宣传该饮食市场蓬勃发展，必将带动娱乐美食业的长远发展，从而使购买本项目的消费者对于美食街的发展前景与潜力充满信心；

2、本项目的地段交通便捷，项目周变辐射力强，发展休闲娱乐行业极具潜力；

3、项目独创性：

以差异化竞争为前提，做到人无我有、人有我优、人优我奇的特点，我们的“有”——未来的美食中心；

我们的“优”——合理的售价和租价；

我们的“奇”——项目的设计规划特色。

（三）、各阶段推售计划（根据工程动工时间为准）

根据本项目的工程进度预计，并结合项目的推广需要，初步制定本项目的推广时间表，并由次制定各阶段推售计划：

阶段

第一阶段

第二阶段

第三阶段

第四阶段

时间

推广重点

炒作美食街商圈

1、炒作区域商圈；

2、炒作开发商品牌；

3、炒作项目特色经营理念；

4、项目招商

正式发售+与主力点签约

发售+招商+开业：

1.项目招商推广

2.以优惠信息和热卖情况攻击市场

尾盘清理

推广媒体组合

1、电视---造势2、户外：

灯杆广告、条幅广告---树立形象3、海报、DM---销售推广D、夹报、DM直投----直效行销

1、第一阶段推广计划（）

1.）推广思路

项目工程动工阶段期间，从战略的角度考虑，该阶段属于打基础时期，是为正式发售做好各项的筹备工作及推广铺垫。

在项目不为广知的情况下，前期的宣传推广侧重于概念炒作：

提高隆盛美食街知名度、项目的区域商业价值。

前期是告知性宣传，从12月份开始逐渐加大宣传力度，到2007年1月份达到第一个小高潮。

通过广告宣传、新闻炒作、户外广告、现场工地包装等方式，力争在绵阳市的知名度达到60%左右。

推广重点：

v炒作美食街——隆盛美食街商业价值；

v介绍项目的基本情况和整体定位；

v发展商品牌推广和实力介绍；

v项目招商；

v内部认购造势

宣传主题：

隆盛美食街——民俗、特色

●炒作美食街商圈

顺河路通过炒作美食街商圈，使人们正确认识隆盛美食街商圈将是顺河路的财富腹地，将是绵阳娱乐美食发展的核心地标，是万盛娱乐美食的财富金矿，是商业投资的良好机遇。

通过沸扬炒作区域商圈，引起投资者及商家的广泛关注，让他们对隆盛美食街商圈的商业价值有全新的认识并产生购买兴趣。

●做好项目的形象包装及推广