宜昌东山片区ⅠⅠ18地块Word下载.docx

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地块内现状主要为1-5层的建筑，地势平坦，交通便捷。

《宜昌市东湖中心区控制性详细规划》规划D-05-03地块为两个小地块，总用地面积分别为3.76公顷。

其中D-05-03-1地块为居住用地（R21），用地面积为2.33公顷；

D-05-03-2地块用地性质为绿地（G11），用地面积为1.43公顷。

（二）规划调整依据

《中华人民共和国城乡规划法》（2008.1.1）

《城市规划编制办法》（2006）

《湖北省控制性详细规划编制技术规定》（1998）

《宜昌市城市规划管理技术规定》（2008.6）

《宜昌市城市总体规划（2005-2020）》

《宜昌市综合交通规划（2005-2020年）》

《宜昌市西陵分区规划（2007-2020）》

《宜昌市东湖中心区控制性详细规划》

《宜昌市中心城区教育设施规划（2008-2020）》

（三）规划调整指导思想

1、贯彻落实《宜昌市城市总体规划（2005-2020年）》、《宜昌市西陵分区规划（2007-2020年）》和《宜昌市东湖中心区控制性详细规划》，合理确定地块功能性质、发展规模和用地布局。

2、高标准、高起点地规划符合需求的公共设施和居住区配套公建，形成合理的道路交通和市政公用设施系统，完善地块的各类基础设施建设。

3、合理开发利用土地资源，最大限度发挥土地的价值，系统组织安排城市建设用地，充分体现城市规划的经济性和可行性。

4、切实实施城市规划，保证地块开发的实际落实和城市的综合协调发展。

5、科学分析地块现状地形地貌，营造地块建设特色，加强绿地景观系统规划，提升城市景观建设品味，创造良好的生态环境，满足可持续发展的需求。

（四）规划调整原则

1、以人为本原则

完善地块配套设施建设，优化环境，满足人们的生活习惯，立足以人为本的原则。

2、适应性弹性原则

保证城市规划在规划实施和管理上具有一定的弹性，适应社会发展的形势。

3、可操作性原则

根据宜昌市城市建设的实际情况，立足城市建设和规划管理的现实要求，在尊重总体规划的原则基础上，注重解决民生问题，体现规划的实际操作性。

4、可持续发展原则

规划应强调控制与引导相结合，保留适当的灵活性。

规划成果体现土地有偿使用和管理运作要求，达到系统、规范、简明的目的，增强可持续发展性。

（五）地块开发策略

1、完善城市结构、协调整体发展、明确地块性质，科学、合理地进行用地布局。

2、完善地块内道路系统，建立与城市道路相衔接的方便、快捷的交通体系。

3、营造地块特色，加强绿地景观建设，提升地块以及城市品位，创造良好的生态环境，打造城市特色景观地段。

4、充分挖掘宜昌城市历史与人文内涵，继承城市文化精华，体现地方特色，同时兼容并蓄，融合现代文明，与时俱进，创造都市生活新文化，引领城市文化的新潮流。

5、采用“刚性”和“柔性”结合的空间规划结构，体现市场经济下土地开发的适应性弹性原则，更确实地为经济建设服务。

（六）上位规划分析

2005年编制的《宜昌市城市总体规划》及2007年编制的《宜昌市西陵分区规划》确定该调整地块为居住用地和公共绿地。

上一轮控规在总体规划和分区规划的基础上适当调整用地范围和用地规模，确定D-05-03-1地块用地性质为居住用地（R21），D-05-03-2地块用地性质为街头绿地（G12）。

二、规划调整原因分析

《宜昌市东湖中心区控制性详细规划》由宜昌市规划局组织编制，2008年编制完成后上报宜昌市人民政府，现已获得批准实施。

随着宜昌市社会经济的发展和城市建设的加快，《宜昌市东湖中心区控制性详细规划》的编制，指导了本片区相应用地的发展建设，为其合理建设、科学管理提供了良好的科学依据，保证了本片区部分用地沿着科学、健康的方向发展。

该调整地块D-05-03属于中国葛洲坝集团公司3号地块东湖D-16区用地，因位于该地块的现状7层和8层住宅楼保留，拆迁安置难度较大，影响了该区居住建筑的平面布局和容量指标，地块开发的综合成本增加。

为了有效的平衡地块的容量指标，推动地块尽早开发建设，中国葛洲坝集团房地产开发有限公司提出规划调整的申请，要求将原控规确定的D-05-03-2地块的街头绿地的西侧部分用地调整为居住用地，拟建拆迁安置房，实现地块建设总量和相关指标的平衡。

从而切实提高该幅土地利用效率，推进该地块土地开发，既适应了宜昌市城市发展的需求，又保证了城市规划中基础设施的完善。

三、规划调整内容

本次规划调整主要是将原规划的D-05-03地块内D-05-03-2地块西北侧的4300平方米街头绿地用地性质调整为居住用地，以及由此带来地块主要相关技术指标的调整。

四、规划调整前后对比

（一）地块范围

调整将原规划的D-05-03地块内D-05-03-2地块西北侧的4300平方米街头绿地用地性质调整为居住用地，整合到D-05-03-1地块范围内，两个地块的总面积保持不变。

地块编码及相应面积调整详见表一。

表一：

地块及相应面积调整前后对比

调整前

调整后

备注

地块编码

地块面积（公顷）

D-05-03-1

2.33

2.77

增加

D-05-03-2

1.53

0.99

减少

（二）用地性质及控制指标

本次调整只针对D-05-03地块内两个小地块的范围，容量指标基本保持原控规方案不变。

主要控制指标对比详见表二。

表二：

地块性质及主要控制指标调整前后对比

用地性质

用地面积（公顷）

容积率

建筑密度（%）

绿地率（%）

建筑限高（米）

机动车出入口

二类居住用地（R21）

2.8

20

45

90

E、W

街头绿地（G12）

1.43

--

25

35

集中

绿地

五、规划调整影响分析

（一）人口容量

本次调整较原控规增加居住建筑面积0.43×

2.8×

10000=12040平方米，从而导致居住人口的增加，按照100㎡/户、3.2人/户计算，人口容量增加约385人。

（二）道路交通

1、动态交通

调整地块北临团结路，西接樵湖二路，东靠樵湖三路，南至东湖一路。

东湖一路为36米宽的城市主干道，樵湖二路为25米宽的城市次干道，团结路与樵湖三路为20米宽的城市支路。

依据《宜昌市城市总体规划（2005-2020）》、《宜昌市综合交通规划（2005-2020年）》以及《宜昌市东湖中心区控制性详细规划》，该地块周围的道路系统保持原来控规方案不做相关调整，内部道路系统在地块进行实际开发时一并考虑，注意与城市道路系统的衔接。

2、静态交通

地块容量的增加带来了静态交通量的增加，居住建筑按40辆/100户计算，需要停车位相对增加约48辆。

（三）绿化景观

规划调整后，D-05-03-2地块街头绿地面积相对减少，D-05-03-1地块宜适当提高绿地率，增加绿地面积。

（四）相关配套设施

1、中、小学校配套

本次调整较原控规增加人口约385人。

中学按40学生/千人、50学生/班，小学按62学生/千人、45学生/班计算，中、小学生人数分别增加约15人和24人（都不满足一个班级），发生变化不大。

本次调整增加的学生数符合《宜昌市东湖中心区控制性详细规划》和《宜昌市中心城区教育设施规划（2008-2020）》的控制要求，可以就近安排入学，中、小学校在原来控规的基础上不做另外安排。

2、公共配套

调整地块位于东湖中心区，临近西陵中心区，相邻周边分布有东湖集贸市场、宜昌市第二十三中学、三江小学，葛洲坝中心医院等公共设施，公共配套设施齐全。

3、市政公用设施

A：

给水系统

生活用水量根据《城市给水工程规范》（GB50282-98）规定第一分区中的中等城市的最高日人均综合用水量指标为280-520升/人·

日，确定规划区最高日人均综合生活用水量指标采用350升/人·

日。

规划区增加人口约为448人，则综合生活用水量增加：

350×

0.001×

385=134.8吨/日。

供水水源由市一水厂供给，采用环状管网供水。

规划调整区现有供水管网保留，根据地块和道路的改造逐步完善供水管网，保证调整后给水系统的正常运作。

B：

排水系统

污水量按平均日综合用水量的80%计算，本次调整污水量增加107.8吨/日。

采用雨污分流排水方式，雨水经雨水口收集通过雨水管就近直接排入城市雨水管网，污水排放通过城市污水管网收集到污水处理厂集中处理。

C：

电力规划

本区用电负荷预测根据规划区内不同的用地性质，采用分类用电综合指标法和参考相关区域的用电负荷密度预测本规划区用电负荷。

计算公式为P=SDL（其中S是建筑面积，D是综合用电指标，L是需用系数）。

规划应用的居住建筑综合用电指标为60w/㎡，需用系数为0.5。

根据计算，规划调整地块用电负荷增加：

0.43×

10000×

60×

0.5=361.2kw。

调整地块内的电源由城市电网提供，电力直接从城市供电网引出10Kv线路沿主要道路供电。

D：

电信规划

用话指标按工业用地25L/ha、居住用地50L/100户、办公用地40L/ha、其他用地12L/ha计算，调整区的综合市话线路增加385÷

3.2×

0.5=60对。

E：

燃气规划

居民用气量预测按每户每天用气量0.7立方米，每户按3.2人计算，则增加年用气量为385×

0.7×

365/3.2=3.07万立方米/年。

（五）其它说明

除以上调整外，无其它任何调整。

六、结论

根据分析，D-05-03地块作为居住用地和街头绿地控制符合《宜昌市城市总体规划（2005-2020）》和《宜昌市西陵分区规划（2007-2020）》的要求。

规划适当调整后，D-05-03-1地块作为居住用地范围扩大，保留该地块内的现状7层和8层住宅建筑，既能有效地解决该地块的搬迁安置，又可以保证中国葛洲坝集团公司D-16区开发建设容量的总体平衡。

根据总平面布局分析，能够满足该地块容量指标条件和《宜昌市城市规划技术管理规定》的要求。

D-05-03-2地块用地范围相对减小，集中绿地面积相应减少，-05-03-1地块宜适当增加绿地面积，提高绿地率，保证城市绿地景观系统的完善，改善城市景观。

综上所述，本次控规调整方案基本可行，技术控制指标