火车站商业项目可行性研究报告.docx

火车站商业项目可行性研究报告.docx

《火车站商业项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《火车站商业项目可行性研究报告.docx（52页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

火车站商业项目可行性研究报告

火车站商业项目可行性研究报告

针对火车站项目，市场调研组把整个保定市的商业项目做了全面调查。

物业类别涉及写字楼、商住公寓、底商、产权式商场、酒店（详情见楼盘调研情况表）。

并且对市房管局、市土地局等政府部门官员进行了深度访谈；同时与若干名本市房地产业内资深人士也做了深入交流，结合贵公司的自身情况和对该项目的期望值、项目运作打算，现按以下几部分内容对该项目的可行性进行论述：

第一部分保定市宏观房地产市场研究

写字楼

1、市场供应情况及销售情况：

目前保定市写字楼市场供应量较大，整体销售状况不理想，销售状况区域特征明显，象高开区、恒祥北大街这样周边配套齐全、商业氛围浓郁、交通便利、周边自然环境和人文环境良好的区域销售状况相对较好，如恒通财富中心、兴远现代城、GOGO不夜城；本地块附近的写字楼销售情况一般，如康泰大厦、建基大厦、金马大厦。

写字楼项目销售周期均较长，一般销售周期都在两年半以上。

2、价格情况：

▲本市写字楼价格与住宅价格拉不开差距，平均只有二、三百元左右的价差，与其它一线城市一、两千甚至几千元的价差相比这样的价差很小。

▲无论一个项目自身相比还是不同项目之间比较，现房与期房的价差较大。

但现房基本上是有价无市。

如：

高区的恒通财富中心销售初期2400元/M2，而现在的二手房出售价达4200元/M2；兴远现代城期房现售2500元/M2，而发展大厦现房3500元/M2。

3、出租情况：

▲项目后期物业管理的好坏直接影响写字楼的租售状况，后期管理到位的出租情况比较好。

如：

高区的恒通财富中心采用四星级酒店管理模式出租率较高，而本地块附近的建基大厦、金马大厦、十方商贸城等项目后期管理不善导致出租率基本为零。

▲整体出租情况均不理想，写字楼内比较萧条，空置率极高，现在还有三四家房产写字楼项目还未交付使用，可以看出本市写字楼市场供大于求。

出租状况区域特征明显，部分高区写字楼出租情况相对较理想，但出租率还在60%以下，而大部分单位选办公地点时对火车站附近区域不太认可。

4、产品特征及功能配套标准：

▲面积段较全，从30M2—900M2的都有。

▲大部分是简装，部分产品带卫生间。

▲部分带中央空调，带中央空调的写字楼售价普遍较高，大致比不带中央空调的写字楼高300元/M2。

▲现市场上供应的写字楼从配套上基本能满足办公使用要求。

市场结论：

从整体写字楼市场销售状况及租赁状况分析，不难看出保定市作为二、三线城市外来企业较少，加上本市公司保守思想的影响，办公选择门脸的和住宅楼的较多。

写字楼市场供大于求，此物业类型从市场角度出发不可行。

商住公寓

1、市场供应情况及销售情况：

▲商住公寓现在市场上的供应量较小，整体销售情况不错。

▲面积在40M2—70M2、户型结构合理的比较畅销，面积在100M2以上的相对销售缓慢，特别是跃层的商住公寓更加滞销。

▲位置处于商业氛围好、交通便利、周边配套完善的商务公寓相对于位置较偏的销售情况好。

如：

秀兰银色星座虽然价格降到1500元/M2，但仍有许多房子销售缓慢。

华海大厦福星阁也属于这种情况；同样处在闹市区的兴远现代城、财智中心、恒通财富中心、侨生.裕华金街中的小户型公寓都非常畅销，基本是在开盘后三个月就已售完。

▲本地块附近商住公寓供应量很小，03年鑫隆湾一经推出销售火爆。

特别是纯粹小户型的商住公寓目前市场供应还是空白。

2、价格情况：

▲商住公寓和写字楼的价格相差不大，和普通住宅的价格基本接近。

▲配套好，物业管理到位的商住公寓售价较高，如：

恒通财富中心的商住公寓售价4000元以上。

（期房售价2200元/㎡，2003年6月销售）。

3、出租情况：

整体出租情况良好。

如：

恒通财富中心、财智中心入住率达70%以上。

4、产品特点及功能配套：

▲商住公寓现在市场供应的产品大部分为精装修。

▲面积段较全，30M2—300M2的都有。

▲都有电梯。

▲个别有中央空调。

▲高层建筑均以塔楼为主。

▲建筑风格简约现代。

▲至少是有厨房厕所的一室一厅。

市场结论：

从市场角度看，商住公寓宜商宜住，市场受众人群广泛，需求较大，特别是位置处在闹市区、小户型的倍受购房者青睐，而且本地块附近符合市场需求的商住公寓供应量非常小，所以此物业类型从市场角度出发是可行的。

底商

1、市场供应情况及销售情况

现在市场上底商供应量较大，无论住宅、商业、写字楼的一、二层部分基本都是底商，整体销售情况良好。

尤其是小进深、大面宽，面积在100M2以下的底商比较畅销，面积在200M2以上、套价在100万以上的商铺销售缓慢。

2、价格及出租情况

▲不同区域的底商销售价格差距很大。

根据位置不同销售价格大部分在4000—8000元不等，闹市区一层底商价格最高达28000元/M2，如裕华金街一层底商将近30000元/M2。

▲大部分底商出租情况良好，紧邻本地块的康泰大厦底商出租情况良好。

▲二层底商的租赁价格均在1-1.7元/M2之间，一层底商的租赁价格能达到2元/M2。

▲底商价格在未来一段时间仍会稳中有升。

3、产品特点：

底商易于出租，大部分底商以二层为主，实行捆绑销售，面积均较大，大部分在150M2以上。

市场结论：

购买底商保值增值性强，具有可租可自用的特点，投资风险性小，是很多人投资的首选物业类别。

市场供需两旺，在产品设计合理、价格定位合理的基础上今后仍会有不错的销售前景。

分割式产权商场

1、市场供应及销售情况

▲2003年—2005年产权式商场市场供应量很大，基本都是开盘期销售火暴，销售率达80%以上，后期剩余铺位很少，销售迟缓。

如：

京海铜锣湾、西苑美世界、国贸大厦。

▲购房者以投资客为主，涉及人群广泛，男女老少皆有，购买热情高涨，一般都在正式放开销售时排队抢购。

▲产权式商场大部分炒作力度都非常大。

一般实行返租三年，包租10—15年，以增加投资者购买信心，刺激其投资铺位高额获利的欲望。

但是目前保定的大小商场基本饱和，很多商场经营都是屡战屡败，所以此物业虽销售火暴，但后期可能都面临招商不利的严峻考验，投资者风险很大。

2、价格情况

产权式商场根据铺位位置的不同价格在5000—11000元不等，总价款在10万元以下，套价较低的销售的较快。

3、产品特点：

▲产权式商场多建在居民区集中和商业繁华的地段。

▲多以出售单位面积产权为主，单位面积较小，以8M2为一个单位为主。

市场结论：

市场供需两旺，在后期投资风险尚未显现出来之前，此物业仍将成为投资者追求高额回报的热门投资方式；在项目前期营销运作成功的情况下，销售前景仍比较乐观，销售周期较短。

但后期存在很大的经营风险。

酒店：

1、经营及销售情况：

▲在销售和招商的酒店中，项目附近有两个，销售情况都不理想，建基大厦主楼、金马商务酒店现在内部冷清萧条。

▲在高开区酒店的产权销售价位是2400——2500元/㎡，基本与商住公寓的价格差不多。

▲恒通财富中心大酒店，从2003年5月份开始对外销售，购买者无经营权，主要购买者为投资客。

现在已经售完，无其他酒店产权销售项目。

▲通过调查的九个酒店经营状况（后附酒店经营入住情况明细表），不难分析出酒店管理到位的入住情况就好，尤其是三星级以上的酒店，如东方大都会、恒通财富中心大酒店入住情况都不错。

基本入住率在80%左右。

▲根据各个酒店装修配套标准不同，标间价格由120元/人·天-280元/人·天也不同。

▲项目周边酒店普遍经营不够理想，平均入住率在10%--30%之间。

市场结论：

从保定酒店业的经营情况来看，有星级的配套和服务好的酒店，入住率非常高，这种现状使一部分投资客户非常看好这种物业形态，但保定房地产市场，销售酒店产权的项目极少，酒店做产权销售市场前景不错。

第二部分项目地块分析

一、优势分析：

▲本项目地块位于老城市中心火车站附近，建华路与裕华西路交叉口东南角。

该地段属于城市一级地段，交通便利，各项城市配套设施齐全。

▲紧邻火车站，人气较旺。

▲距以保百为首的城市中心商圈很近，购物方便。

▲项目三面临街，商业价值较高。

▲乡镇进城人较认可此地段，在他们印象中火车站附近一直是城市最繁华的中心。

▲距建华批发市场，十方商贸城较近，由此带来很多商机。

二、项目劣势及风险分析

（一）、政府规划风险和地块风险：

1、目前该地块土地规划已到期，新的设计规划要求不确定因素较多。

2、随着以客运为主的高速铁路的建成通车使用，而旧保定站将以货运为主；而汽车站也将在2006年5月份所有短途和长途车都迁至新汽车站；火车站和汽车站的搬迁引起的一系列不确定性问题很多：

▲客流量的变化

▲商机的减少

▲商业氛围的变化

▲周边环境的不确定性，可能会好，也可能会更糟。

3、此地块不是政府规划的发展方向，处于被抑制的方向。

4、保定市民对火车站区域不太认可，自住购房及购物基本不选择此区域。

5、地块周边环境较乱，人员素质较低，周边大部分都是中低收入人群，消费能力较弱。

6、地块附近流动人群较多，固定消费群少。

7、此地块经过几次转手，地价较高；此地块为一级商业地段，市价在100万/亩，而贵公司拿地的价格高达160万/亩。

8、因此地块空置多年，大部分人都认为是烂尾项目。

9、因项目周边无一经营景气的项目，好多人认为此区域附近风水不好，经营什么都不成功。

10、地块面积小，在产品设计上局限性很大。

（二）、市场风险

1、由于前一段时期，保定房地产市场上供应的可供投资的项目比较多，随着购房者所购物业交房日期的临近，今后经营、出租、投资收益兑现等问题会逐渐暴露，一旦投资收益兑现不了，会大大降低人们的投资热情，客户购买会越来越理性。

2、本地块周边没有一个成功案例。

3、地块周边租售情况不理想，租售价格均较低。

4、不过保定市每年的商品房销售面积大概在50万M2左右，现在保定市场上供应的住宅主要集中在高开区，此区域因产品同质化严重，有一部分滞销楼盘，而本地块虽然不处于特别有发展前景的地方，但是因为市场上供应小户型公寓较少，本区域内也没有此物业类型供应，因此不会影响销售大局。

（三）、开发商自身风险

1、佰盛公司成立时间不长，在项目选择上应走稳妥路线，不应该选择高风险高回报的项目，不应该走赌博路子。

在项目运作方面要稳妥，比如对本项目开发产品选择小户型、套价较低的产品；对销售价格不应有过高的期望值，价格要平开高走，降低风险。

2、政府运作风险和项目手续风险，不确定性因素较多。

3、贵公司成立时间不长，企业处于资金积累阶段，对销售回款要求较高，如果市场一旦有变化，对企业发展影响很大。

三、规划条件：

▲建设性质：

集商业、商务、公寓式写字楼等多功能的综合性建筑。

▲地块面积：

8.507亩，其中城市道路占地1.267亩，底商、综合楼用地7.24亩。

▲建筑高度：

地上18层以上，地下1-2层。

▲绿化：

≥20%

▲土地费用：

1100万

第三部分方案组合与投资收益分析

根据第一部分的保定市宏观市场分析结论中已经得出：

写字楼这种物业形式在保定市这样的二、三线城市市场需求量相对较少，而现在写字楼供应量却较大，此物业类型整体供大于求，从市场角度出发不可行；底商普遍销售不错，加上此地段人气、商机较旺，在产品设计合理、价格定位合理的基础上今后还会有不错的销售市场，是可行的；产权式商铺市场供需两旺，在后期投资风险尚未显现出来之前，此物业仍将成为投资者追求高额回报的热门投资方式，在项目前期营销运作成功的情况下，销售前景仍比较乐观，也是可行；此地块紧临火车站，流动人群较多适合做酒店，如果聘请专业酒店经营公司，后期管理到位今后会有不错的入住率，加上酒店投资能被本市投资客看好，所以出售酒店产权销售前景也会不错，此物业类别从市场角度分析可行。

鉴于以上论述得出以住宅为主的小户型商住公寓、底