连云港市某房地产拟开发项目策划报告书Word文档下载推荐.docx

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第三章建设规模及总图布置

第一节建设规模及内容

第二节总平面布置

第四章建设条件

第一节地质状况

第二节气象条件

第三节交通条件及社会条件

第四节供电、通讯、给排水条件

第五节资金条件

第五章环境保护与安全卫生

第一节环境保护

第二节消防、卫生及安全

第六章公用工程

第一节供、排水

第二节供电

第三节电视、电话、宽带

第四节供热、供气

第七章项目建设程序

第八章实施进度计划

第九章总投资估算和资金筹措

第一节总的投资估算

第二节项目流动资金

第三节资金来源和投资计划

第四节资金回笼计划

第一十章经济评价

第一节评价依据

第二节销售收入、销售税金及附加

第三节销售总成本

第四节利润及其分配

第五节财务盈利能力分析

第六节敏感性分析

第七节投资风险分析

第十一章结论

第十二章附件

第一章总论

项目名称：

XXXX小区

项目性质：

房地产开发

建设单位：

连云港市XX房地产开发有限公司

建设地点：

连云港市XX区

公司住所：

XX区新海南路163号

开发资质：

注册资本：

法人代表：

项目负责人：

第一节概论

一、项目概况：

1、基地概况：

本项目基地位于连云港市XX区的西南部，东面是40米宽的锦屏路，西面的规划道路宽16米，南面是60米宽的东风路，北面为16米宽的规划道路，周边交通便捷，市区3路、5路、6路、7路、11路、27路公交车均路过该地域靠近该地块，由该地到连云港港口约35分钟车程，到白塔埠机场，不足20分钟车程，从该地块到市第四人民医院不足800米，到市第二人民医院、XX小商品市场不足1.5公里，到省重点中学XX中学不足1公里，到省重点小学海师附小不足1公里，用地东面有白虎山，东南面可见石棚山，西面又有蔷薇河，两山一河使得该地的自然景观优势不言而喻。

整个用地大致呈长方形，建设用地总面积178.65亩。

2、用地使用性质：

商业、居住用地

3、规划主要经济技术指标：

总占地面积

178.65亩

建筑占地面积

113.25亩

绿地面积

15.45亩

道路面积

18.3亩

其他面积

31.65亩

总建筑面积：

19.48万平方米

住宅建筑面积：

15.1万平方米

公建建筑面积：

0.94万平方米

车库建筑面积：

2.35万平方米

阳台建筑面积：

0.58万平方米

阁楼建筑面积：

0.51万平方米

建筑密度：

%

容积率：

1.68

停车率：

绿地率：

≥31%

建筑间距系数：

小区停车位：

663辆

其中：

公建停位：

45辆

住宅停车位：

618辆

室外停车位：

110辆

室内停车位：

438辆

住宅停车率：

42.45%

住宅建筑净密度：

32.5%

总建筑密度：

27.73%

31%

1：

46

4、项目开发周期：

30个月

二、连云港市XX房地产开发有限公司简介：

连云港市XX房地产开发有限公司于2007年3月成立，公司位于XX区新海路163号，公司注册资本800万元，由连云港市XX房地产开发有限公司投资700万元，陈勇投资100万元，共同组建。

公司主要经营范围房地产开发，房屋租赁、销售、物业管理等业务，公司可充分利用连云港市荣阳房地产开发有限公司多年开发经验，以及技术资金，人才等多方优势。

连云港市地处中国沿海中部，是全国首批14个沿海对外开放城市之一，是江苏省唯一的海港城市，是2006年省重点开发市区，是新亚欧大陆桥的东方桥头堡。

“九五”期间是本市改革开放以来发展较快、变化较大的时期，国家“十五”规划即提出要加快建设新亚欧大陆桥经济带。

“十五”期间，该市进一步加快城市化进程，重点发展市区与县城，加快小城建设，大力实施开放兴市、科教兴市、以港兴市3大主战略，加快推进市场化、工业化、信息化、城市化、经济国际化和农业产业化进程，“十五”期末，市区人口将达到73万人，城区建成区面积为75万平方公里，燃气气化率达到95%，人均公共绿地8.5平方米，人均道路面积12平方米，人均居住面积14平方米。

目前该市着重从修订城市规划入手，加快了城市基础设施建设、旧城改造、住宅开发和县城、小城镇建设步伐，进一步提高城市建设水平，不断推进城市化进程，努力增强城市总体功能，实现城市建设一年一变化，三年明显变化，五年大变化的战略目标。

在沿街建筑改造工程方面，坚持环境改革和建筑改革并重，对主次干道两侧、重点窗口地带、城市出入等实施绿化、美化、亮化，切实改变面貌。

“十五”期间，连云港市加快了产业结构调整和产业升阶，培植产业优势。

为了更好地改善人民居住条件，“十五”期间，该市进一步结合旧城改革和新区开发，建设规模住宅小区，住宅竣工面积600万平方米。

同时，推进住宅产业化进程，把房地产业培育成新的消费热点和投资热点，带动相关产业发展。

以此为发展前提与思路，从2000年开始，城区改造地快和新建小区，一律由连云港市规划局统一规划，连云港市国土资源局对土地使用权公开进行进竞标、拍卖。

本项目开发建设的地块地处XX区锦屏路,新浦区是老城区，历史悠久，既有独特的区位优势，又有便捷的交通优势；

既有丰富的自然资源，又有充足的人才资源；

既有悠久的历史文化，又有现代的城市风貌；

目前，该地段周边现有商业用房和居民住宅，由于其原有布局杂乱无章，建筑物错落不齐，供电、给排水设施不配套，直接影响着居民的生活，有碍于人民群众生活的改善和生活质量的提高，不利于我市建设现代化、国际化港口城市的进程。

因此，对该地块的改造性建设已似在必行。

根据连云港市城市总体规划连云港有限公司按照城市总体规划要求，拟将该地块建设成为建筑布局合理、配套设施完善、环境优美的新型商住区，为该地段居民提供一个良好的现代生活环境和较舒适的居住条件，与周边环境形成一个有机整体。

该项目的开发建设，是连云港市进行老城区改造的一个重要组成部分，无论从改善地段居民的居住条件，还是从美化市容、改善城市面貌来讲，都是很有必要的。

本可研报告是对“XX小区”这一项目，在市场需求、市场分析及建设规模、经济效益等诸方面的可行与否研究，并作出结论。

研究范围包括：

1.需求预测及建设规模的论证；

2.建设条件分析；

3.配套公用工程情况；

4.项目环保及安全情况分析；

5.投资估算及经济效益；

6.投资风险分析。

该项目总投资19252万元，建设期30个月，销售期为32个月（包括建设期），投资回收期32个月，投资净利润率23.3%，故我们认为该项目是可行的。

第二章市场需求与市场分析

第一节区域概况

连云港市位于江苏省东北部，东临黄海，与韩国、日本海相望，西与新沂市相连，北与山东日照市、莒南县相邻，南与宿迁市的沐阳县相邻。

地理坐标为北纬34°

12′~35°

07′、东经118°

24′~119°

48′。

连云港是我国1984年进一步实行对外开放的十四个沿海城市之一，是新亚欧大陆桥的东方桥头堡垒，是我国沿海中部重要的工业、商贸、科技、文化、旅游综合发展的海港城市。

全市现辖4县3，拥有一个国家级经济技术开发区，全市总面积7444平方公里，2004年全市总人口465万人，其中市区面积880平方公里，人口70万，城市建设用地88平方公里。

至2002年底连云港先后与日本、韩国、澳大利亚、新西兰等国家的部分城市以及国家沿桥9个省区的18个地、市、洲缔结了友好城市关系，与85个国家和地区有着密切的贸易合作往来。

城市采用一市双城式布局；

新海城区作为政治、经济、文化中心，集中发展地方工业；

连云区域作为港口、开发区、保税加工区、临海工业区，是城市涉外、贸易、旅游窗口。

优越的地理位置，丰富的自然资源，广阔的经济腹地，不断改善的投资环境，使连云港市的经济迅速发展。

同时，由于这两年国家加大了对基础设施的投资力度，连云港市也在进行大规模的旧城改造建设，加快城市化进程，增强城市的规模效益和综合功能，坚持重点发展质量，不断提高城镇化水平。

因此，这在客观上需要大量的商业用房和商品住宅。

据此，我们认为，“盛世嘉缘”的开发建设在经济上前景是光明的，可行的。

第二节市场需求与市场分析

一、连云港市国民经济、社会发展和城市建设概况

改革开放以来，连云港市的经济有了飞跃的发展。

2005年，经济增长创近几年最好水平，全市的国内生产总值即达350.3亿元，比上年增长11.4%；

财政收入26.99亿元，增长31.2%；

其中第一产业81.95亿元，比上年增长6.0%；

第二产业155.13亿元，增长14.4%；

第三产业113.22亿元，增长11.6%。

人均国内生产总值7585元，比上年增长10.4%。

2002年全市完成固定资产投资180.54亿元，比上年增长18.9%；

全年基本建设投资完成21.50亿元，增长26.9%；

房地产开发完成投资16.02亿元，增长65.9%。

建筑业快速发展，全年完成施工产值73.6亿元，增长23.8%，全年施工单位工程个数2420个，单位工程竣工个数1980个，其中优质工程826个；

房屋建筑施工面积890万平方米，竣工面积676万平方米，分别比上年增长13.5%和15.0%。

城市建设迈上新台阶，新区建设全面展开，旧城改造日新月异。

新浦新区的“五路三桥”工程已全面竣工，2003年有约70%的土地正在开发和已确定开发。

2002年全年市区老城区开发面积突破140万平方米，开发投资突破10亿元，连云港市城镇居民的住房条件有了很大改善，但由于多种原因，目前仍有相当一部分人居住在简易住房里，需改善住房条件的达30%左右。

另外，现在连云港从事商业、贸易、餐饮业的临时居住人口达20多万人，并每年以5~8%的速度在增长，这些人大多租住在规划中的待改造地区，具有一定的购房需求潜力。

XX区离市中心最近，也是经济发展最具潜力的地区之一。

近几年来，该市大力发展旅游业，已经成为该市新的经济增长点，在省内外具有一定的影响。

1997年市接待游客180万人，1998年接待游客291万人，1999年已突破300万人次，2000年接待游客310.7万人次，创收26亿元，到2002年接待游客人数已超380万人次，比上年增长10.7%，实现旅游收入28亿元。

连云港市良好的投资环境和优越的地理位置，吸引了众多来连安居乐业的外来人口，为该市房地产业进一步发展拓宽了市场。

二、连云港市近几年房地产供需状况分析

2000年末，市区共有人口约63万人，约18万户；

人口增长率为7.17%，自然增长人口新增人口54871人），迁入人口14181人（全市迁入人口44357人，其中机械增长人口9489人），按1999年全市人均住房11.5平方米计算，需增加住房面积约100万平方米，其中新浦需增加住房面积51万平方米。

经初步估算，XX地区为老城区尚有旧房、危房待拆迁改造约20万平方米。

新浦地区的住房拥挤户、无房户约占总住户的30%。

连云港市城市化进程的发展目标，2004年城市人口增至70万人，人均居住面积达到14平方米以上，城市人口平均年递增2.2万人，人均居住面积平均增长0.4万平方米。

近几年内，预计新浦地区每年的商品房总需求量在75~85万平方米。

连云港市商品住宅购买力为以下几类人员：

一是老城改造的拆迁户；

二是需改善居住条件的拥挤户；

三是自然增长人口和机械增长人口；

四是流动人口。