世联GIS自动估价系统说明书.docx
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世联GIS自动估价系统使用说明
IS自动估
世联G使用说明
价系统
世联GIS自动估价系统具备直观性、实时性、自助性和客观公正性等特点，不但可实现住宅自动估价，而且已成为房地产信息的发布平台，
我公司数据维护小组每月都会有对所有数据进行动态维护已向社会全面开放。
。
现该系统
为了使您更加便捷、快速地了解该系统功能的使用，我们编写了此工作说明，希望能对您的使用有所帮助！
如果您还有什么意见和问题，请您直接与我们联系 ！
联系人和联系方式：
代娟娟：
0755-22162531；Daijj@
世联地产（顾问）深圳有限公司
二○○五年九月
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世联GIS自动估价系统使用说明
目 录
一、系统主要功能及适用范围 1
二、操作指引
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（1）、登录 2
（2）、图形操作 2
（3）、定位查询、楼盘属性查询和楼盘配套信息查询 3
（4）、住宅自动估价 4
（5）、住宅查询 6
（6）、工商查询 8
（7）、土地查询 9
（8）、在线咨询和联络我们 11
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世联GIS自动估价系统使用说明
一、系统主要功能及适用范围
行政区界、片区、花
图形查询――可定位查询的范围包括深圳市内的
园与绿地、花园小区、道路、乡界、市政单位、公园绿地、银行、学校、医院
楼盘基本信息、相关公司、户型资料、调查报告、项目图片、楼宇列表。
场。
、商
对深圳市内楼盘的属性进行查询，查询内容有：
楼盘属性查询――可
楼盘配套信息查询――可对指定楼盘附近一公里范围内的配套信息进行查询，查询内容包括有：
花园小区、商场、医院、市政单位、银行、学校。
住宅自动估价－－只需键入物业名称即可在 10秒内得到委估住宅（以房号为单位）的建筑类型、竣工日期、平面形式、位置等相关信息、自动计算委估住宅的评估单价、评估总值、预计税费、评估净值等，并可实现评估报告的自动成文。
需要说明的是：
由于可进行自动估价的楼盘需要后台处理数据，因此
有些楼盘可能暂时无法进行自动估价，截至 2005年8月，深圳可自动估
价的楼盘量为2243个，物业总套数超过100万套。
数据库查询－－用户可根据相关属性查询物业的买卖报盘案例、成交案例、拍卖案例等，目前深圳案例库总量共×余万条。
根据不同物业用途，数
据库查询分为：
住宅查询、工商（写字楼、商业、厂房）查询、土地查询。
联系我们――用户可将需要查询估价的物业描述发给我司，我司估价人员
会及时给用户回复。
为保证估价咨询的顺利进行，请输入物业名称、楼栋号
、房号、物业位置、物业用途、产权状况、使用状况等。
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世联GIS自动估价系统使用说明
二、操作指引
（一）、登录
免费用户不需输入密码即可进入该系统进行图形定位查询，除“信息”及
“配套”外其他图形功能均可使用。
注册用户需输入您的用户名和密码，按登录键即可进入世联估价系统首页，享受注册用户的相应功能。
二）、图形操作
（
GIS自动
在首页上方，各图标使用依次为：
鼠标还原――在进行了其它操作后，点击该图标后可将鼠标还原成正常状态。
点击放大――点击该图标后，即可在图形上点击放大。
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世联GIS自动估价系统使用说明
点击缩小――点击该图标后，即可在图形上点击缩小。
全图显示――点击该图标，就可恢复刚进入首页后的深圳全部行
界图。
政区
图形平移――点击该图标可在图形上进行平行移动。
前窗显示――点击该图标，就可恢复上一步的图形画面。
量侧距离――点击该图标后，从您欲量侧目标的起点画到终点，双击后即可出现该目标的实际距离，以米为单位
楼盘信息――点击该图标后，可显示指定楼盘的基本属性信息。
楼盘配套信息――点击该图标后，双击花园小区，即可获得花园小区周围一公里范围内的详细配套信息。
拷贝图形――点击该图标后，打开 Word文档或Photoshop，按粘贴键，即可将当前图形拷贝至所需文档中。
（三）、定位查询、楼盘属性查询和楼盘配套信息查询。
在首页界面的左下方，可进行定位查询（如图） 。
查询范围依次为：
楼盘信息、市政单位、公园绿地、商场、医院、学校、银行、行政区界、片区
、乡界、宝安区域、道路。
系统默认为花园小区。
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世联GIS自动估价系统使用说明
选定某个图层后，如花园小区，可直接输入需查询物业的关键字，如输入“百”，按右边的查询键，系统则会在数据库中将带 “百”字的楼盘列出，用户选择所需楼盘后，按定位键，图层上则会显现您所查询的花园小区。
注：
列出的楼盘名有两钟颜色，红色的则表明是目前的楼盘，灰色的则表明是暂时 未实现自动估价的楼盘。
已实现自动估价
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世联GIS自动估价系统使用说明
（四）、住宅自动估价
属性查询和配套查询仅限于花园小区。
单击 或 按钮后，双击选定楼盘名，该物业的属性数据和配套信息即可显现。
在首页界面的上方点击自动估价按钮，即可进入住宅自动估价界面。
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世联GIS自动估价系统使用说明
1、选择委估物业：
在委估对象中输入委估物业的关键字，按查找键，在名称一栏中选择您所需要评估的物业名称，该物业的所属片区可自动跳出，或者直接拉开右边下拉菜单进行查找，然后在楼栋名和房间号选择您所需要评估的单位，委估
对象信息中会出现该物业的相关信息 。
特别说明的是：
由于数据来源有困难，委估对象的建筑面积很难精确，数据库中会自动跳出建筑面积的单位约占 50％，用户可以自己输入建筑面积，如此项为0，则评估结果中只会出现评估单价。
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世联GIS自动估价系统使用说明
2、搜索案例：
系统案例条件默认为半年，如果案例条件小于始时间。
10个，用户最好拉长起
案例用途默认为住宅，如果用户所评估物业为连排别墅或独立别墅，请选择连排别墅或独立别墅。
案例类型默认为买卖报盘和买卖成交，用户也可选择其它类型的案例。
按搜索案例后，则会在左方出现案例分布图，并在分布图下显示案例个数
、案例平均值、案例最大值、案例最小值。
在搜索案例的下方有小区定位按钮和楼栋定位按钮，可直接将委估物业在图形上定位。
3、结果计算：
系统将会针对不同的楼宇类型使用默认用户也可自己调整去粗差值。
去粗差值进行案例的去粗差，
用户可根据委估物业的实际情况进行结果修正，修正因素包括正、特殊利用修正、市场行情修正。
装修修
按结果计算键后，系统会自动计算出委估物业的评估单价、评估总价。
4、税费计算：
系统在计算税费时，需要用户输入委估物业的原建购价。
并需选择税费的类型，是否普通住宅、是个人税费还是企业税费或者安居房？
物业是否购买超过两年？
系统默认为个人普通住宅、购买超过两年。
按税费明细键可出现税费明细表。
系统根据税费则计算出评估净值。
5、结果打印：
此功能可直接生成 WORD文档，然后进行打印。
（如图）
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世联GIS自动估价系统使用说明
场案例库
（五）、市
一．住宅查询
住宅查询适用于深圳市住宅物业的交易价格查询。
在市场案例库界面的右上方点击住宅案例按钮，即可进入住宅查询界面。
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世联GIS自动估价系统使用说明
1、按照物业名称查询：
在楼盘名中输入欲查询物业的关键字，按搜索键，可选择欲查询物业的名称，片区为自动匹配，用途、类型、案例类型、时间可根据用户需要选择，系统默认用途为全部，类型为全部，案例类型为买卖案例，查询时间为近三个月，用户按查询键后，系统则会在数据库中选择出近三个月的该物业买卖报盘的案例
。
2、按照片区查询：
片区，可根据查询需要再选择
不选择输入物业名称，直接选择欲查询的 其它条件，系统则会在数据库中选择出该片区有交易的住宅楼盘价格。
3、按空间查询：
不选择输入物业名称，点击页面上的
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世联GIS自动估价系统使用说明
图上画定查询该片区内的有交易的
按钮，可在首页地 住宅楼盘价格。
二．工商查询
工商查询适用于深圳市写字楼、厂房、商业和综合楼物业的交易价格查询
。
在市场案例库界面的右上方点击工商案例按钮，即可进入工商查询界面。
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世联GIS自动估价系统使用说明
1、按照物业名称查询：
如果用户知道物业名称，则可在物业名称中直接输入欲查询物业的名称进行查询，如果用户不知道物业全称，则可输入关键字由系统在数据库中调出所有涵盖该字段的物业名称模糊查询，用户可二次直接查询。
2、按照片区查询：
不输入物业名称，直接选择欲查询的片区，如欲查询东门片区商铺的买卖报盘价格，则系统会在数据库中选择出该片区有交易的商铺价格。
3、按空间查询：
不选择输入物业名称，点击页面上的
可在首页地图上画定查询该片区内的有交易的工商、写字搂和厂房的价格。
按钮，
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三．土地查询
在市场案例库界面的右上方点击土地案例按钮，即可进入土地查询界面。
土地查询适用于深圳市
2000年以来招拍挂地块查询。
1、按照宗地号查询：
用户在宗地编号处输入关键字段，如 a，系统在土地数据库中则调出所
有涵盖a字段的宗地号，用户可二次选择后直接查询相关信息。
并按“
定位”键后
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