保利地产外部环境分析报告Word下载.docx

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3.宏观环境解析

4.微观环境解析

5.企业的市场定位

6.总结

中国保利企业企业〔以下简称“企业企业〞〕系国务院国有财产督查管理委员会管理的大型中

央企业。

企业企业于1992年经国务院、中央军委赞同组建，1993年2月在国家工商管理总局注册。

1999年3月，企业企业由军队划归中央大型企业工作委员会领导管理，成为国有重要骨干企业。

2003年，由国务院国有财产督查管理委员会履行出资人职责。

2021年，中国新时代控股〔企业〕公

司涉军业务并入企业企业。

29年来，企业企业已形成以军民品贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源领域投资开发

民爆器材生产及爆破效劳为主业的“五业并举、多元睁开〞格局。

截止2021年终，企业企业合并总

财产3829亿元。

企业企业下辖保利科技、保利南方企业、保利〔香港〕控股、保利

文化企业股份、保利能源控股、保利化工控股、保利财务、北

京新保利大厦房地产开发等专业子企业，旗下拥有保利房地产〔企业〕股份〔股

票代码：

S.H.600048〕与保利置业企业〔股票代码：

H.K.00119〕两家境内外上市企业。

企

业及工程普及国内的北京、天津、上海、重庆、广州、深圳、香港等60多个城市和地区，在十几

个国家设有子企业和做事处。

改革开放以来，我国经济社会睁开成就举世瞩目，作为促进经济睁开重要要素之一的房地产市场也从无到有，再到睁开壮大。

房地产已不但是根本的生产要素也许生活资料，而且成了家庭财产的重要局部，既是一种商品，也是一种财产，甚至是投资、谋利的主要对象。

房地产市场的睁开变化不但影响金融安全和社会坚固，而且影响整个公民经济的健康运行。

随着我国房地产市场的不断睁开和标准、行业集中度的逐渐提升及各种资本力量的大力介入，行业的竞争也日益激烈；

同时房地产行业因波及多方利益，是国家调控政策很多、调控频率较密集的产业。

特别是近来几年来，针对房地产投资过热、房价上涨过快的场面，国家综合运用产业政策、信贷政策和税收政策等进行了频频调控，采用了一系列严格措施。

面对不断增加的外面风险，越来越多的大型房地产企业已经开始调整自己睁开战略，搜寻新的睁开机会，拟定更为有效的

睁开战略成为新一轮竞争的开始。

2．经营目标及睁开路径

一、中长远睁开定位与目标

致力于把保利打造成为主业当先，管控高效，治理优秀，拥有高度社会责任感的世界一流跨国企业企业。

二、“十二五〞睁开规划

以邓小平理论和“三个代表〞重要思想为指导，认真贯彻中央政策精神和国资委相关要求，以国家“十二五〞规划为依照，全面落实科学睁开观，提讲和成立包括性增加的理念，以科学睁开为主题，以转变睁开方式为主线，亲密关注政策和市场，努力提升企业管控能力，积极推行“走出去〞战略，

连续提升和充发散挥“保利〞的品牌价值和优势，坚持做强做大贸易和房地产两个主业，积极睁开

文化业务和民爆业务，使贸易、地产、文化、民爆业务的综合实力保持或进入同行业前三名；

大力支持和睁开资源主业，争取使资源业务到达中等规模，形成贸易、地产、文化、资源和民爆五业协

同睁开的专业化经营格局；

加强企业上市与资本运作，推进产融结合，不断加强综合实力和核心竞争力，力争用五年左右时间财产规模、营业收入和盈利水平再翻一番。

3.1研究内容及方法

采用PEST解析模型对保利地产的宏观环境进行解析，总结保利地产外面环境重点要素。

PEST解析模型介绍

PEST解析是对企业所处外面宏观环境的解析，宏观环境又称一般环境，是指围绕在企业周围的各种

宏观层面的要素。

以宏观环境会对企业产生什么影响作

为出发点来考虑问题是特别重要的，企业必定适应周围的环境，即到达利益相关者的希望、让客户对产品及效劳满意、有能力依照所在社会的法律和道德准那么的

要求、成为对员工拥有吸引力的企业等。

宏观环境解析中的重点要素包括：

政治要素（Political

factors）；

经济因素（Economicfactors）；

社会和文化要素（Socialfactors）；

技术要素

（Technologicalfactors）。

这四个要素的英文第一个字母组合起来是PEST，所以宏观环境解析也

被称为PEST解析。

可用这类方法客观地解析企业所处的外面环境，重申对企业组织产生影响的重点要素，并鉴别企业组织所面对的机会及威胁。

对宏观环境要素作解析，不相同行业和企业依照自己特色和经营需要，解析的详尽内容会有差异。

3.2宏观环境解析

〔1〕政治要素

针对近来几年来房地产市场投资过热、泡沫风险加大的现状，我国连续坚决不移地加强房地产市场调控，在支持自住性、改进性住所需求的同时，控制投资谋利性购房，截止房价过快上涨，以促进房地产企业健康成长。

近期中央政府对房地产调控的主要政策有：

1．进一步落实地方政府责任

地方政府要确实担当起促进房地产市场平庄重康睁开的责任，依照当地经济睁开目标、人均可支配收入增加速度和居民住所支付能力，合理确立当地区年度新建住所价格控制目标；

合理引导住所需求，对直辖市、方案单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一准时期内，要从严拟定和履行住所限购措施。

对地方政府及负责人严格推行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

2．加强差异化住所信贷政策

各商业银行对贷款购置第二套住所的家庭，首付款比率不低于60%，贷款利率不低于基准利率

的倍；

暂停发放居民家庭购置第三套及以上住所贷款；

对不能够供给一年以被骗地纳税证明或社

会保险缴纳证明的非当地居民暂停发放购房贷款；

加强抵花销性贷款的管理，禁止用于购置住所；

连续支持房地产开发企业担中间廉价位、中小套型商品住所工程和参加保障性安居工程的贷款需求。

3．调整完满相关税收政策，加强税收征管

加强对土地增值税征管情况的督查和检查，重点对定价明显高出周边房价水平的房地产开发工程进行土地增值税的清理和稽查。

加速推进房产税改革试点工作，并逐渐扩大到全国。

加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推行力度，坚决拥堵税收漏洞，调整住所

交易环节的契税和个人所得税优惠政策，对个人购置住所缺乏5年转手交易的，一致按销售收入全额征收营业税。

各地要加速成立和完满个人住所信息系统，为依法收税供给基础。

4．确实增加住所有效供给，加速保障性住所建设

加大对住所建设方案和用地供给方案实质完成情况的督察核查力度，落实中小套型一般商品住所和保障性住所建设方案和供地方案。

房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供给总量。

认真落

实支持公共租借住所建设的税收优惠政策。

激励金融机构支持保障性安居工程建设,抓紧拟定支持公共租借住所建设的中长远贷款政策，经过新建、改建、购置、长远租借等方式，多渠道筹集保障性

住所房源，逐渐扩大住所保障制度覆盖面。

5．加强土地开发管理

大力推行以“限房价、竞地价〞方式供给中廉价位一般商品住所用地，加强对企业土地市场准入资格和资本本源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必定说明资本本源并供给相应证明。

严查房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、延误开竣工时间、捂盘惜售等违纪违规行为，有上述违纪违规记录的房地产开发企业，要暂停其刊行股票、企业债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发工程贷款和贷款展期。

〔2〕经济要素

今年以来，中国不断创新宏观调控方式，在坚持区间调控的基础上，推行定向调控，出台了系列“微刺激〞政策，公民经济整体运行较为平稳，仍处在合理运行区间。

中国经济仍处于向新常态过渡的阶段，经济增速呈稳中缓降态势，预计2021年中国GDP将增加

7%左右，居民花销价格指数涨幅控制在3%左右，城镇新增就业1000万人，进出口增加目标确立为

7%。

1.经济下行，房地产市场整体低迷

蓝皮书指出，2021年世界经济处于危机后的恢复期，这一年我国房地产市场出现了较大幅度的变化和调整，整体来说处于低迷状态，主要表现在销售面积明显下降，待售面积达幅增加，一些大

中城市的房价出现下跌，房地产开发企业信心缺乏，房地产投资、新动工面积、土地购置面积等指

标的增速均比2021年有较大幅度的回落。

2021年商品房销售面积12.1亿平方米，比2021年下降7.6%，增速比2021年下降2.49个百

分点，商品房待售面积已经到达6.22亿平方米，创历史新高。

2021年全国商品房成交均价为6324

元/平方米，同比增加1.4%，增速比2021年下降6.3个百分点。

2021年全国房地产开发投资9.5万

亿元，同比增加10.5%，增速比2021年回落9.3个百分点，增速是1998年以来最低。

2．股市截留高端市场购房者何时反转仍不决

随着股市行情创下了2021年来新高，作为中国两大投资渠道的股市重新吸引了一大波资本进入。

面对已经如火如茶的股市投资，楼市的吸引力开始有所减弱。

股市对楼市需求的取代，在一些高端

工程上表现得格外明显。

〔3〕社会文化要素

1.住处潜藏需求依旧旺盛

我国城市化进度还处于高速睁开时期，城镇建设与扩大加速，农村人口不断涌入城市，加之我

国传统文化对自有住所的重视以及社会睁开所带来的家庭小型化趋势，大量首次置业购置住所的需求长远存在。

特别是房地产业还没有成熟的广阔二、三线城市与中小城镇，住处开发水平相对较低，产品无论从规模、品位和质量方面都远未到达居民广泛的认同，拥有巨大挖掘潜力。

同时一般居民收入水平的提升直接拉动带来改进型需求，现阶段我国旧房换新房、小房换大房的改进性住处需求依旧旺盛。

另一方面，随着新富阶层的比率不断扩大，以及大量闲置资本的避险渠道的减小，高端住处依旧会成为首选目标，这类产品将是城市花销之中最具潜力的组成局部，以后市睁开将长远看好，当前的高端市场已经从最初单纯的高昂价格，逐渐睁开成为质量、效劳、配套、阶层、价格全面提升的市场。

2．房地产谋利的客观存在

作为房地产投资的一种特别形式，房地产谋利主若是为了赚取买卖之间的差价。

房地产谋利的适当存在有利于房地产市场的睁开：

在房地产市场低迷时，谋利者经过购置房地产能够刺激房地产市场需求的增加；

而在房地产市场高潮时，谋利者经过卖出房地产而增加供给，从而在必然程度上发挥了坚固市场的作用。

房地产谋利者为追求高利润而发生的过分炒作行为也会对房地产市场的价格坚固产生一些消极作用，影响人们对未来价格的预期。

但整体上来看，在市场经济的大背景下，房地产谋利的存在拥有必然性，也为加强房地产市场活力发挥了必然的积极作用，其负面影响是市场经济中难以防范的本钱和代价。

3．房地产行业的文化要素

建筑不是冰冷的钢筋混凝土，建筑拥有深刻的社会文化内涵，文化要素对房地产花销者行为有着最广泛而深远的影响，房地产企业之间的竞争也深入到文化竞争，开发商一旦能成功地将楼盘赐予独到的文化内涵，那么该工程将会拥有长远的不能取代的竞争优势。

文化要素在顾客购房决策中越来越碰到重视，在综合要素的多项指标中，文化要素的权重正越来越突出。

随着人类物质文明的不断睁开，人们从根本生理生活需求逐渐延伸为对文化艺术精神享受的追求。

现代社