二手房购买流程及注意事项Word文件下载.docx

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（1）有没有房产证。

没有的直接PASS

　　没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖。

有的房主会说，你给她钱，她就能把房产证赎回，再给你。

让她滚！

让她借钱把证赎回，再找你。

（我会告诉你，我们这80年代有个骗子，用没证的房子同时卖给3个傻瓜的故事吗？

）

除非非常非常非常非常非常中意，不买就会死的房子，不然只选择有房产证的房屋进行交易。

（2）看房主是谁

　　卖方必须是房主，对她的房产证和身份证，看身份证号是否一致（当然先要看看是不是假的，多半不会）。

有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。

只和其中一个或是几个签的无效。

（3）看房屋有没正在贷款

有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。

2、看土地证

我们这郊区的房子土地的使用性质，有一种情况是划拨地，划拨地政府可无偿收回，这种情况就要注意，土地证上有注明“出让”的，就是出让地，就对房屋享有较完整的权利。

划拨地的房，能无限期使用（政府不收回的话），但不能出售。

要出售就要缴纳土地出让金，变为出让地，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。

一般土地出让金由卖家交，但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担。

还有国人都懂的70年年限，如果运气好，碰到个40、50甚至60年的老房子（70年的运气不是更好？

滚蛋！

祖国母亲大人都还没70岁），要搞清楚怎么搞......怎么搞？

我也没碰过这种情况，我也不知道怎么搞。

问去......

3、去房管局核实以上情况

卖家手上的东西能够隐瞒做手脚，怎么办？

去房管局看看吧。

顺便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。

这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。

再顺便问问70岁的房子怎么搞。

4、看房子是否在租

　　原房主A，1月把房子租给一个哥们B，租期2年，就是租到12月。

兄弟你今天4月30日，和原房主A房屋交易成功，你给了她几十、百来万，高高兴兴的拿到房产证。

然后想搬家......等下，B哥不让你进，她且住着呢。

反了她了！

她有权利吗？

？

有！

因为中国认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

怎么办？

买之前，让A哥先把B哥，搞定整走了，再来和你谈！

做人要专一不是！

！

5、近期是否会拆迁

　　如果会，不要告诉别人，买吧！

连邻居几栋都买了吧，现在我们这有拆有赚。

不知道武汉怎么样，如果武汉拆迁，房主会亏，就要先了解清楚。

四、交易前要注意的问题（也是步骤三要注意的）：

1、看二手房的物管费用是否拖欠：

　　有些房主在卖房子时，有些费用长期拖欠，甚至已经欠下数目不小的费用。

你如果不知情就买了，那你就等着全部承担这些费用吧。

新房一般就没这些问题，哪些费用要注意？

慢慢来：

（1）水费。

要问卖家是否已付清水费，能够向她要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。

（2）电费。

不像水费那么简单。

除了向她要交房日上个月份已缴纳的电费账单收据，你最好亲自查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等（有听中介的人说过，原房主改装过电表，新房主被罚款的故事），不过不是专业人士不是很容易看的懂，怎么办？

带个看的懂的哥们一起看房。

（3）煤气费。

同上，这些都要办好过户。

北方仿佛还有暖气费，我们没有，就写一起了。

（4）电话、宽带、有线电视等。

一般让原房主迁走，把自己原来的号码迁来。

（5）物业相关费用。

去物业公司问，有没欠啥钱，还有过户什么的。

2、注意迁移户口问题。

有时候我们这买二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。

如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。

目的没达到，那房子都等于白买（这种事，真还听过不少）。

因此，买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。

如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。

五、签订合同时的注意事项（步骤四要注意的）：

1、合同的建立：

房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，能够直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。

买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的同一。

2、约定付房款：

一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。

凭自身实力选择。

作为一个理财者，强烈建议，就算有实力，也请选后者。

为什么？

房贷利息低呗！

知道民间借贷利息是房贷的几倍？

3、确定交房细节：

（1）交房的时间和条件。

时间好办，条件能够提哪些？

比如卖方要负责清空房间，整理干净等（想想看：

开门，一个堆满垃圾的屋子）。

（2）物业费、水电费等

上面说过了，要她提供最后一个月的缴费证明。

（3）过户：

①时间：

确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。

②费用：

过户所涉税收和费用谁出。

这些要在合同里订好。

二手房交易税费包括：

营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。

其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。

“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。

前几年都是卖方市场，不少买方为了抢房，都主动承担了所有税费，现在房价没那么夸张了，才会开始注意具体谁负责。

还有一种情况是，事先谈好，以房价让利为条件，乙方能够同意在合同里写交易税费由乙方承担，同时房价低了税费也能够少交几百块。

③上证的人数：

房产证上要写几个人的名字？

老婆、孩子的如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦的很。

④户口迁出：

上一大点的最后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限。

4、明确违约责任：

这事真常有，如果合同签完，原房主A哥突然发现：

我去，房价飙升了！

要你退房了。

咋办？

买了个表的，现在就先明确违约责任，注意以下几点：

（1）合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。

（2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（可是别定太高，太夸张仿佛法院也不认）

（3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。

另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。

六、步骤五之后都是对公环节，只要前面合同订好，基本没太大问题。

稍微讲一点，有办贷款的话，会涉及到房屋评估。

评估费一般是千分五开始算，过百万递减。

如果是商贷，能够自己找评估公司，评估费还能够进一步降低。

产调问题是重中之重！

为什么要拉产调？

买房子的过程中谁也不敢保证不会遇到这样的事：

1，房子不在政策优惠下，契税营业税都不能免，中介却没有告诉你。

2，房子有抵押贷款，不能过户

3，有的房子被法院查封，你却付了意向金

4，你交了意向金，却发现房东跟房产证上的根本不是同一个人。

5，最可怕的是房子顺利过户后，偶然听到邻居议论，房子原来的主人是非正常死亡。

心理膈应却没地方申辩。

……

因此产调必须做。

下面具体说一下产调包括的内容和操作方法。

产调的内容一共包括11项（有图），不但仅只是房屋的一些基本信息，还有一些隐藏信息。

作者：

Andy宋

链接：

来源：

知乎

著作权归作者所有，转载请联系作者获得授权。

产调怎么拉？

到交易中心领号处，拿一个查阅号码，工作人员会给你一张表格，填好（姓名、身份证号码、物业地址、查阅项、签名）；

等待查阅窗口叫号，叫到时，把身份证、填好的表格给工作人员，交了查阅费，工作人员会给你一份房地产登记薄。

需要该房屋的产权人配合你去。

你自己不能够办理。

中介如果没有提醒你去交易中心拉产调，这时候你就要当心房子是不是有抵押，有贷款，是凶宅，隐瞒了啥问题了。

虽说现在很多中介公司甚至大公司称自己有五项保障承诺啥的，也还是出现了很多抵押房、查封房交易事件，压也没压住！

老传统的中介们，改不了已经学会了的快速成交快速挣钱的门道，捡好听的说，不好听的不说。

这是房地产行业的老问题了，现在革命来了，答主更看好类似互助买房，房多多这种第三方平台，上下家怎么成交是她们的事儿，她们自己直接联系沟通，像拉产调这类基本活儿，我知道的房多多是最少都要陪上下家做两次来确保。

传统交易是中介想尽办法快快促成，新型交易是买卖家直接联系第三方平台比服务。

话说远了，说回来。

建议：

一定要去交易中心再另行调查交易房屋的产权信息，即使该项手续可能会花费几十元。

因为，现在房屋所有权证上虽然有房屋的权利人、坐落地址、建筑面积等基本信息，可是却不包含该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况。

二手房交易的每个过程每个环节都能好好琢磨写写干货，今儿，就先这么细说最重要的产调问题，点赞破千再续。

上面的内容提到房多多在做产权调查的时候，是最少做两次产权调查，做这么多是不是多此一举？

多次产调有必要吗？

答案是：

很有必要。

我们知道“产调”能帮买家了解房子的详细情况，一般是发生在买家在支付定金前。

那么问题来了，如果你买的房子在支付定金后到交易过户这段时间内，出现了其它问题，比如被卖家拿去抵押、或发生查封等权限情况，你是不是又得坐吃哑巴亏了？

拉取产调时所出的产调单都明确记录着查询时间，即确认在打印产调单的这个时间节点该房屋的权属状况。

但并不保证该套房屋的相关信息在产调打印之后不会发生变化。

买房是个长期的活儿，从达成意向到实际签约、交易有很长的时间间隔，特别是还存在贷款问题的，支付完定金后不能保证房屋没有任何变数发生。

为保险起见，买方还应在签订买卖合同即支付首付款前对房屋的产权状况再次进行调查，也就是二次产调。

链家

三、签约定房

1.签约前必须核实房屋产权

（1）不同房屋产权交易条件不一样

A.商品房：

房产证下发之后才能上市交易。

B.公房：

部分公房需要单位开户放弃回购证明的单据，才能进行交易。

C.一类经济适用房：

契税票填发日期或者房产证登记日期不满五年是不能上市交易的；

满五年的需要户籍地的住房保障办公室开具放弃有限回购证明才能上市交易。

D.二类经济适用房：

包括回迁性质、康居和安居性质的房屋，按经济适用房管理的其它类型房屋，下发房产证即可上市交易；

（2）有没有经过房屋核验？

没有核验过的房屋有查封、抵押的风险，不能上市交易。

（3）产权人身份证与房产证一致吗？

如果不一致，能否提供