房地产项目类型基础概念10PWord文档下载推荐.docx
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跟风的Townhouse被困了;
究竟Townhouse何去何从,业界还在摸索中。
项目类型的新界定
以别墅、Townhouse、板楼、塔楼为线索,我们分别深入研究这四种主流建筑形式——
别墅的概念:
别墅作为一种建筑类型,是有明确概念的。
顾名思义,“别”字是“另外”、“另一处”的意思,而“墅”则是“野”与“土”两个字的组合,从字面上可以作“山野之地”解。
因此,传统对别墅的定义要素:
作为别墅,首先要远离繁华、喧闹的城镇;
第二,要有较大规模的私家花园;
第三,有更高的私密性要求;
第四,要建在风景名胜地或大型游乐设施、附近或有山有水的地方。
概念延伸:
城市别墅
近年,别墅项目向城市中心发展,尤其是随着朝阳公园周围别墅项目的兴起,“城市别墅”成为新名词。
一方面,由于位居中心,城市别墅具有交通条件优越、配套设施完备的长处,正因为如此,相较之传统的郊区别墅,城市别墅不具备相应的开阔面貌。
目前,郊区别墅仍然是别墅市场的主导项目。
Townhouse的基本解读-1
原始的Townhouse概念:
TOWNHOUSE的原始概念是“联排住宅,有天有地,独立的院子和车库”,是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态,楼体高度不超过3、4层;
其特点集中表现为:
离城很近、方便上班及工作、环境优美,成为城市发展过程中住宅郊区化的一种代表形态。
北京的Townhouse缘起:
别墅有开阔的环境、舒展的空间;
但是大量的占地面积决定决定其价格的望而却步,远离市区也给生活配套带来了考验。
公寓位于市中心,生活设施便利;
但建筑密度大、容积率高,且单价高昂。
Townhouse作为别墅与公寓两者的妥协物,应运而生。
Townhouse的基本解读-2
北京受到认可的TOWNHOUSE项目符合十大标准——
1、位置:
应位于城市边缘地带,车程5至30分钟,满足第一居所的要求,生活、工作两便利。
2、交通:
周边应有完善的交通道路网络,临近高速公路,强调交通的易达性和便捷性。
3、环境:
不仅强调社区内环境,周边也应有优美的自然环境。
4、规模:
社区容积率一般不超过0.6,其规模最好在15万平方米以上才能满足其社区配套和生活品位的要求。
5、规划:
社区规划强调建筑与自然的融合,合理布置建筑与道路、景观的关系。
6、建筑:
社区强调建筑内部功能的布局,空间尺度的把握,室内外灰色空间的创造,其外形与色彩尤为引人。
7、配套:
社区由于地处城市边缘,其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必需齐备。
8、价格:
一套售价控制在80万至180万元之间为好。
9、服务:
社区的物业服务要突出优质、贴心、到位。
10、文化:
应营造出文化氛围以满足客户精神生活的需求。
Townhouse的四种形式
通常,我们称Townhouse为联排别墅,因为Townhouse的出现就是以联排别墅为标志的。
但实际上,一个纯粹的Townhouse项目中,一般可以包括四类建筑形式,即联排、双拼、叠拼、独栋。
在同一项目中,通常价格表现:
独栋〉双拼〉联排〉叠拼
板楼、塔楼项目类型
板楼与塔楼的基本解读-1
板楼、塔楼是通过建筑形式的明显不同而相比较而言;
所以我们在研究中把板楼、塔楼相提并论,更好地区隔与了解二者的特点。
国家住宅工程中心对板楼、塔楼的定义是:
板楼——是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;
每个单元用自己单独的楼梯、电梯。
塔楼——主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。
通俗地说,塔楼以电梯、楼梯为布局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入户内。
板楼、塔楼的不同,在内、外两方面均产生影响:
外部——建筑高度、密度、容积率不同
内部——户型、销售分摊不同
板楼基本形式
小高层板楼:
9至12层左右的板楼
高层板楼:
16层以上甚至更高的称为高层板楼
多层板楼:
6层以下的
q
供应量以小高层最重:
从2001年以来,小高层所占比例逐渐递增,小高层板楼的供应量在三种板楼中为最主要;
满意度以多层居首:
在消费者满意度的调查重,60%以上的消费者最中意的是多层板楼;
平均售价以高层板楼最低:
由于容积率高,同等条件同等档次的高层板楼平均售价最低;
塔楼基本形式
传统的塔楼形式:
十字型、方形塔楼
改革的塔楼形式:
蝶型塔楼
与传统塔楼相比,蝶塔的建筑特征:
§
外形轻盈
蝶式建筑一般是“半蝶半塔”,户户紧密相连,像没有张开翅膀的蝴蝶,改变了传统塔楼外观体态的臃肿,体态轻盈秀丽,外观比较新颖。
朝向、采光、通风上有突破
蝶形建筑设计还有效地避免小区内各栋楼宇之间相互遮挡的弊端,使多数单元都是南北朝向,实现了在采光、通风性能上的突破。
斜角存在成为新问题
但蝶式建筑中因各户间连接依然紧密,户与户之间的相互影响、相互依赖还比较大,所以产生出很多在户型设计中难以避免的斜角问题,这既是蝶式建筑的“标签”之一,也是蝶式建筑为寻求突破而必须跨越的障碍。
与传统塔楼相比,蝶塔的市场适应性:
平衡成本与建筑形式
板楼的售价明显高于塔楼,传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲,对于没有明显板、塔偏好的消费者而言,蝶塔帮助实现了成本与户型的平衡。
板、塔优劣势集锦
比较角度
板楼
塔楼
备注
建筑密度
低
高
建筑平均高度
低*
高*
不直接构成优劣势;
但高层建筑有利于观景、不容易受遮挡,间接有利。
出入空间
大
小
容积率
通风
好
不畅
朝向
户户朝阳
常有无采居室
采光
户户朝阳,南北通透
存在灰色空间
同层分布不同的户型单位,单位之间互为遮挡对采光有负面影响;
户型难以全面照顾每间居室的采光设置。
高度问题较容易受遮挡
高度问题较不容易受遮挡
户型灵活程度
塔楼多采用大框架结构,除少数承重梁之外,户内分隔墙基本都可以拆改。
使用率
板楼户型的使用率平均达到80%;
最高可达90%
塔楼户型的使用率常不足70%;
受不规则空间局限很难设计高使用率
使用率越高,空间使用程度越高,价格成本越低。
销售分摊
塔楼的过道、电梯、不对称户型等因素,造成公摊面积高
单价
牺牲了建筑密度与容积率的塔楼,建筑成本远远低于板楼
小户型——塔楼突围
塔楼市场形势危难,在建筑形式上突破的实验之后,开发商开始实行市场定位的突破,其中,小户型社区的定位,奋力一博为挽回塔楼的市场地位。
小户型社区长短处:
从建筑形式而言,小户型社区,通常表现为同层楼7、8户甚至10户以上的单位,使塔楼的劣势更加突出。
小户型以总价低吸引消费者,实际上单价的性价比较高。
小户型社区的成功来源于细分市场定位,准确地抓住目标消费者的心理,可以称得上是以小博大的市场推广典范。
消费者角度的项目类型比较
消费者的项目类型偏好
排除一定范畴内价格的影响因素,较理想状态下,普通北京市民的对住宅项目类型的消费心理是:
首选多层板楼,然后是小高层板楼、塔楼与townhouse。
北京住宅建筑类型受欢迎程度调查:
高达59.08%的购房者选择多层板楼,有17.46%的购房者选择小高层板楼,选择塔楼的为14.9%,选择Townhouse的为8.57%。
定价比较
价格比较
(同档次同条件)
别墅
Townhouse
平均单价
最高
次高
单价比较:
独栋>
双拼>
叠拼〉联排
高于板楼
多层>
小高层>
高层
最低
蝶塔>
传统塔楼
平均总价
以总建筑面积论
无论以单价或以总价论:
别墅、Townhouse项目仍然很难在市场份额上有所进步;
无论板楼还是塔楼,100平米户型仍将维持分水岭状态;
与居民收入最相宜的5000元单价的普通住宅,有最广阔市场空间。
区域分布
(平均半径)
自然地理位置
自然风光出众
自然地理位置以选址论
经济地理位置
市政、配套不足
多数分布在近郊地区,牺牲了经济地理位置
公寓〉普通住宅〉经济适用房
区域需求下的项目类型偏好
别墅、Townhouse、板楼、塔楼,在自然与经济地理位置的条件中,谁拥有良好的交通环境,就赢得竞争的先机。
交通便利成为消费者对住宅区域的首要考虑因素:
在本次调查中,50.3%的被访者希望项目周边有良好的公共交通,交通问题已是被广大购房者普遍关注的问题,而具有该项优势的房地产项目成为他们的首选。
28%的购房者希望所购房产在成熟社区,19%的调查者希望有升值潜力,只有2.6%的人希望在目前的热点区域购房。
由此可见,一部分消费者开始把住宅市场作为一种投资,并且北京有着不错的投资环境,但是由于在具体操作上的一些问题诸如税费过高、二级市场的拖沓不前、租赁市场信用较差,都成为制约房地产投资的因素。