防渗漏管理动作08.docx

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防渗漏管理动作08

关于开展五矿地产“零渗漏”专项行动的通知

各公司：

为加强五矿地产工程施工质量，进一步降低渗漏风险，实现“零渗漏”交付质量目标，运营管理部在现有《五矿地产防渗漏节点做法操作指引》的基础上，针对公司已交付及在建项目存在的渗漏状况，特组织开展防渗漏专项行动，具体工作方案如下：

一、实施背景及意义

以客户投诉薄弱环节为重点性突破，通过建立防渗漏技术标准、管理动作等一系列管控体系和科学规范的巡查整改制度流程，开展防范渗漏的系统性建设工作，实现五矿地产“零渗漏”交付质量目标，切实提高客户满意度。

二、实施时间

自2017年8月1日起实施

三、作业措施及指引

本次防渗漏管理动作将结合已交付项目反映出的渗漏问题形成指引性文件，项目经理部、监理单位、施工单位应该在此基础上根据工程项目的具体情况完善项目的设计图纸详图、作业、管理文件等输出成果，在具体实施时需要以本专项行动方案作为项目防渗漏管控的主要依据。

（一）管理动作之“读图讲图”

1、审图组织

由工程部牵头组织设计部、设计单位、项目监理、施工单位共同参与完成。

联合审图后对图纸存在的问题及发生的变更需以会议纪要的形式下发并实施。

2、审图要点

序号

步骤及要求

关注问题点

1

外墙

是否为混凝土外墙、非砼外墙是否有防水措施

2

防水材料

地下室、屋面建议SBS/高分子类防水材料，室内、外墙、集水坑、飘窗板等建议涂膜类防水

3

开敞阳台

开敞阳台完成面应低于室内地面，并向地漏处找坡，建议坡度不小于1%，地漏设置于原理室内一侧

4

厨房、卫生间

厨卫间完成面宜低于过门石10-20mm，同时避免门槛过高

5

雨水管及地漏

雨水管优选明管外排

6

室内外高差

室内外地坪高低差不宜小于500mm

7

防水收头

地下室防水收头在正负零往上不小于500mm

8

飘窗顶部防水

飘窗顶部宜设置涂膜或JS防水

9

屋面排水计算

每雨水口的汇水面积不得超过当地降水最大值，计算结果应写入建筑设计总说明

10

檐沟深度

外檐沟最浅处高度不宜小于200mm

11

雨水篦子

檐口设置雨水篦子，篦子采用方形，与屋面接触部位篦子宜取消圈边以利于快速落水

12

较大装饰构件、外窗台找坡

较大装饰构件、外窗台迎水面宜设置不小于5%找坡

13

小悬挑屋面

多层小屋面宜采用填平无组织外排水方式

14

烟道出屋面

厨房烟道、卫生间风道应选用无动力排风系统。

坡屋面的造型烟道应采用混凝土浇筑完成

15

下沉部位高低差

下沉小院、地下空间采光井结构伤口高于室外地坪不小于300mm

（二）管理动作之“样板验收”

1、防水工程实行“样板引路”制度，大面积施工前，施工单位应按甲方审批确认的《防渗漏专项施工方案》进行样板工程施工，每道工序应报请监理和甲方验收，通过验收后方可进行下道工序。

样板施工通过验收后，方可大面积施工,样板施工过程应该以照片或录像的形式作为工程施工资料存档，提交备份资料。

2、对防渗漏样板工程，监理应全过程旁站监理，对每道工序应验收，应做到100％检查,并且完成隐蔽工程验收记录。

重要工序样板为：

1）门窗洞口防水工程样板：

外门窗的塞口、打胶收口；

2）厨卫间防水工程样板：

找平层、附加层、防水层、保护层；

3）屋面、露台和阳台防水工程样板：

保温层、找坡层、找平层、防水层及穿屋面管道根部；

4）阳光房防水工程、防水节点样板；

5）外墙样板:

砌筑外墙灰缝饱满度、外墙抹灰、混凝土外墙螺栓孔；

6）厨房烟道易渗漏部位安装样板；

（三）管理动作之“分户建档”

防水施工的检查验收是确保现场管理的关键，特别是防水施工属于隐蔽工程，即完成后需要覆盖，要求所有工程必须建立防水工程分户质量检查验收档案，并在现场悬挂标识，防水工序由施工单位和监理单位联合检查通过、签字认可后方能进入下一步施工，对工程易渗漏的关键部位，包括外门窗堵塞防水、屋面防水、外墙螺杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞封堵、外脚手架留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞等部位由甲方亲自组织验收把关，确保不留渗漏隐患。

甲方工程师亲自验收把关的节点详见“零渗漏一户一档表”。

为切实提升交付品质，各项目须根据自身特点，梳理不同户型的防水工程重点管控环节，建立零渗漏一户一档制度，形成以户为单位的防水施工可视化进度、质量监控体系，具备较强的追溯性。

一户一档示例

（四）管理动作之“淋蓄水试验”

淋（蓄）水试验是防水工程质量控制的重要环节，在施工过程中分阶段进行淋（蓄）水试验，真正实现过程控制。

所有淋（蓄）水试验必须有甲方、监理全程检查并签字确认，办理单项淋（蓄）水试验记录，验收合格后方可进行下道工序施工。

监理单位负责对现场隐蔽验收的质量情况进行拍照、存档：

按分户、编号进行存档；外门窗堵塞防水、屋面防水、外墙螺杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞封堵、外脚手架留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞等部位须按100%存照，按分户的要求进行存档。

主要部位的淋蓄水做法和要求：

1．屋面淋水试验

1.1坡屋面淋水试验

1）淋水时间：

防水层施工完成后；

2）方式：

在坡屋面顶部用PVC管（直径20mm）间隙50mm打孔淋水；

3）淋水时间：

两次淋水试验（防水层一次，整个屋面完成后一次），每次时间为3时。

1.2平屋面（露台）淋、蓄水试验

1）淋水时间：

落水口安装完成，屋面（露台）整体防水层完成以后；

2）方式：

淋、蓄水试验，将落水口临时封堵，在立面防水收口上部用PVC管（直径20mm）间隙50mm打孔淋水,同时将整个屋面蓄水，屋面最高处保证水20mm深；

3）淋、蓄水时间：

两次蓄水试验（防水层一次，整个屋面完成后一次），每次48小时。

2．厨、卫间蓄水试验

2.1厨房间（含有防水要求的厨房外阳台）

1）蓄水时间：

地漏安装完成，房间内防水层完成以后；

2）方式：

房间内蓄水，地面最高处保证水20mm深；

3）蓄水时间：

防水层完成后将门口与地漏封堵，进行24小时闭水试验。

2.2卫生间

1）蓄水时间：

地漏安装完成，房间内防水层完成以后；

2）方式：

房间内蓄水，地面最高处保证水20mm深；

3）蓄水时间：

防水层完成后将门口与地漏封堵，进行24小时闭水。

3．外墙淋水试验

1）时间：

外墙洞口封堵完成，砌体外墙抹灰层完成，养护2-3d；

2）淋水方式：

在外墙面上部用直径20mm的PVC管，每隔500mm打孔，向墙面喷水；

3）淋水时间：

12h（或持续中雨12h）。

4．外门、窗淋水试验

1）时间：

在窗框塞缝完成以后2－3d，方可开始门、窗扇安装，安装完成并防水涂刷完成后；

2）淋水方式：

用带喷头的水管向门、窗逐一喷水,供水压力2kg

3）淋水时间：

每樘门、窗2小时。

四、保障机制

为保障管理行动方案的有效落地，减少未来客户投诉风险，实现对防渗漏管理的真实价值输出，需要落实以下管理保障机制：

（一）事前管理，方向指导

项目工程管理主责部门负责对施工单位编制的《防渗漏专项施工方案》进行前端把控，将该方案与《五矿地产防渗漏节点做法操作指引》充分结合，完善技术标准与管理动作。

（二）事中管理，监督指导

强化渗漏质量目标，明确总包、监理检查项，强化质量监督作用，要求监理对防渗漏节点样板、管理动作进行100%检查，明确监理职责和工作要求。

建立日常检查、总部巡检、第三方评估的一体化防渗漏巡查机制，从源头消灭渗漏质量问题。

对现场提出防渗漏管理意见，各公司负责指导重大质量问题的处理方式，从组织、流程、标准全方位控制项目渗漏风险。

（三）事后管理，整改指导

为有效确保交付质量，各公司督促巡查整改问题逐一落实，统一解决各项目发生的共性问题，并指导、提出防渗漏管理的方向和要求，切实推进项目公司整改计划的落实。

（四）品质排查，确保落实

各公司要认真落实防渗漏动作专项工作方案，运营管理部将协同第三方对交付标段的现场防渗漏管理动作实施情况、隐蔽验收影像资料、一户一表执行情况等进行专项品质排查。

附表1：

附表2：

外墙、屋面、卫生间、阳台淋水、蓄水试验记录表

表格编号：

序号：

工程名称：

栋号或单元号：

房间号：

检查内容

淋水、蓄水持续时间（小时）

渗漏

情况

渗漏原因分析

备注

监理检查率%

100%

100%

甲方检查率%

50%

100%

检

查

部

位

监理检查人：

甲方复查人：

出现渗漏后，监理及甲方应该100%跟踪维修过程并再次验收

施工单位

监理单位

备注

查明原因日期

开始维修日期

维修完成日期

维修过程简述

监理及甲方

二次验收确认

说明

此表为上下两联表，第一次验收出现渗漏时，需要按照下联表如实填写，过程中尽量留存照片并编号后作为此表附件，在备注栏填写相应照片编号，作为该户房屋档案备查。

此表由监理单位统一填写、收集，并作为监理资料的一部分同竣工资料一并组卷移交甲方。

监理（签字）：

甲方（签字）：

特此通知，请各公司遵照执行。

运营管理部

2017年8月1日