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2、从历史演变和商业游憩区理论

看观前如何发展为现代商业游憩区

——苏州科技学院旅游研究中心主任陈来生博士

3、贯彻科学发展观，发展繁荣观前商贸旅游文化圈

——苏大公共管理学院田芝健教授

4、观前商贸圈功能性建设的建议

——观前地区商会会长单位、人民商场副总经理张启芳

5、如何看待打折风、拉客风等不正当竞争行为

——平江区工商联副会长周国忠

6、提问、讨论

苏州市科学技术协会平江区政协、工商联

2004年11月25日

从历史演变和商业游憩区理论

苏州科技学院旅游研究中心主任陈来生博士

一、从传统中心商业街到现代商业游憩区：

理论适行的道路

（一）从传统商业街到中心商业区

传统商业街的形成最早是在封建社会商业经济发展到一定程度在“市”的格局基础上发展而来的。

从城市最初进行交换活动的可行性考虑，市一般都位于城市的中心位置或靠近交通便利的河道、码头附近。

在市的基础上发展而来的商业街沿袭了其优越的地理区位，一般位于城市的黄金地区，具有交通便利的特征，便于商人进行商业交易、运输以及市民进行商品消费活动。

同时，它作为城市商业的汇集中心，吸引着城市中最为集中的人流。

这些基本特征也成为在传统商业街基础上发展而来的城市中心商业区的形成所需的最基本条件。

传统商业街在“市”的格局上发展而来，在结构上完成了由点到轴的格局定型，体现了“直线街道”状的发展形态；

在规模上呈现了小型店铺、前店后坊的发展格局；

服务对象主要是市民，也包含了部分从事商业贸易活动的客商。

当时的传统商业街在发挥经济职能的同时，还有另一个重大的社会职能，即社会活动与交往功能。

传统商业街有大量的人流，且大多为普通的工商市民。

在文化生活内容和形式都十分有限的传统商业经济时代，商业街道成为人们开展文化生活的主要场所，茶会、庙会等活动在传统商业街道开展起来，使商业街兼具传统商业特性与市民社会性的双重特色，同时，在很大程度上市民社会性成为商业街道繁荣与发展的一个重要的推动因素。

随着工业经济时代的来临，城市的结构开始产生巨大的变化，城市人口剧增，城市化速度加快，城市地域跨度变大，生产制造和贸易交往越来越频繁，需要一个较为集中的地区从事商业经营活动。

于是中心商业区在传统商业街的基础上应运而生。

首先从性质上看，中心商业区适应了工业经济的需要，在发展上强调规模效应，因此，较之同样具备商业特性的传统商业街而言，它的商业性更多地体现了工业经济时代的特征。

这一特征体现在经营规模和形式上，主要是大批大型综合商场开始出现，以丰富的商品和宽敞的购物环境吸引着众多的顾客，并成为中心商业区发展的主要表征之一，与传统商业街的“小商铺”形成鲜明的区分；

就职能而言，较强的工业经济特征，使中心商业区将发展的重点放在以规模经营获取商业利益的实现上，经济效益成为其首要的发展目标，与商业效益和社会效益兼顾的传统商业街相比，社会职能的缺失成为其发展的一个盲点，也成为其后续发展的一个重大阻碍因素；

从结构上看，传统商业街的单轴模式被打破，出现了从主轴向支轴、支面的延伸态势，反映在形态上就形成了街区状的发展格局。

除了强调规模效应的商业性发展特征外，中心性也成为中心商业区的一个显著特色。

我们前面提到，黄金区位、便利交通、强大人流是传统商业街的发展特点，而这也恰恰为中心商业区的形成奠定了基础。

并非所有的传统商业街都能够转变为中心商业区，只有具备较为雄厚的商业发展基础、规模较大、综合性较强的传统商业街才有可能发展为城市的中心商业区，成为具有市或区级重要地位的商业中心地区，成为传统商业街的一个高级发展形式。

2、从中心商业区到商业游憩区

随着时代的发展和城市化进程的不断深化，开始出现城市空心化（即在城市发展演变过程中，由于城市中心地带生存空间日益狭小、居住环境日益恶化、交通条件日益拥挤以及地价日益上涨等原因，中心城区居民迁出城市中心，不断向城市边缘及郊区甚至更远的乡村地带迁移的趋势）的趋势。

城市空心化，使人口、产业等都向城市外围迁移、拓展，城市结构趋于网络化，人们对许多生活品的需求在新生活区周围新建的商业场所中都可以买到，位于城市中心区的中心商业区的优势地位受到挑战，它的改造和转型于是具备了很大的客观性和必要性。

在城市化过程不断深化的同时，城市服务经济的兴起特别是旅游业、休憩业的快速发展，也为中心商业区的发展与完善提供了合适的形式和内容，于是商业街进入了一个发展更全面、更优化的新阶段——商业游憩区。

中心商业区与商业游憩区比较：

中心商业区

商业游憩区

区位

城市中心区

决定于历史或自然的景点，或历史区域内

职能

零售商业、餐饮

旅游、休憩、购物

形态

街区型

步行街

历史

长期形成，代表城市特色

与当地历史联系紧密

人流

晚上人口增多；

有假日峰值

非假日人流远少于假日人流

主体人群

市民为主

游客、市民

商业游憩区的提出不过30年的时间，最早用来研究旅游景点的商业购物区域，后来人们认识到它已成为城市发展过程中不断完善城市功能的城市系统的一个重要组成部分。

它不仅能提供优良的商业氛围，更能创造出集购物、旅游、休憩等复合功能；

不单满足市民的生活消费、休憩需要，还能成为外来游客体察城市风情、旅游观光的场所。

从性质上看，商业游憩区作为一个商业区域，虽然首先强调的也是商业性，但与传统商业街、中心商业区不同的是，它在内涵上更强调与服务经济时代的发展相适应，着重一种综合商业性的特色发挥，商业规模有大有小、商业类别多种多样，以满足服务经济时代人们日益多样多变的个性化需求。

除了综合商业性这一特色外，游憩性是商业游憩区发展的最显著的特性。

从服务对象看，它的范围扩大到了市民和游客两类人群，而在职能上则强调商业零售功能、、市民休憩功能和旅游功能的并重性。

从结构上看，商业游憩区在中心商业区的发展基础上实现了轴轴、轴面的拓展与整合，形成了商业游憩区的大面格局，有利于其作为一个有机的系统发挥其整体的优势。

在形态上，一般商业游憩区在发展初期会推行“步行街”制度，在区内的某条主轴上首先试行，进而在整个区域内推广开来。

步行街的概念源于德国、丹麦、荷兰最早推行的“交通管制区”（TrafficFreeZone）的模式，后来，人们渐渐发现在把商业区划成特定的步行区域，环境变得舒适安全，能吸引众多的市民以及外来的顾客在此购物、休憩、旅游，从而增加商业区的综合吸引力。

因此人们开始从被动到主动，有意把商业区设置为步行街形式，且布置得亮丽舒适，实现商业与游憩功能的互动发展。

步行街较之“街区型”的中心商业区，体现出更为人性化的形态特征。

综上可见，从传统商业街到中心商业区再到商业游憩区的发展，是遵循了城市社会发展的基本规律而发生的一种客观、必然的转变。

二、从传统中心商业街到现代商业游憩区：

观前发展的必然道路

（一）观前商业游憩区的历史演变进程

1、观前传统商业街的兴起与发展

观前传统商业街是一条以文化为基础，宗教文化融合市民文化同时又融入商业文化的传统商业街，它很好地适应了苏州传统商业经济的发展需要，是市民活动与商业活动聚集的中心。

在特征上体现出较强的传统商业性和工商市民性，以市民以及部分客商为主要服务对象，发挥了零售商业、市民社会活动的主要职能，经营规模上以小型店铺，前店后坊格局为主，实现了由点到轴的结构演化，呈现出直线街道型的传统商业街形态特征，体现出较强的经济效益和社会效益功能特色。

2、观前中心商业区的形成与繁荣

观前中心商业区在传统商业街的基础上发展而来，是与工业经济相适应，强调规模效应、商业利益的城市中心地区。

在特征上体现出较强的规模商业性、中心性，以市民为主要服务对象，发挥了零售商业、餐饮的主要职能，经营规模上大型店铺与综合商场为主，完成了由观前主轴向太监弄支轴、玄妙观支面、北局支面拓展的轴轴、轴面结构演化过程，呈现出街区型的形态特征，体现出较强的经济效益功能特色。

3、观前商业游憩区的酝酿与问世

苏州城市经济的快速发展，也在推进着城市结构的变化。

随着城市经济的快速发展，苏州“一体两翼”的新城市格局开始形成，大批市民搬进了位于新区的新房。

众多生活品在新生活区周围的新建商业场所中都可以买到，位于城市中心区的传统零售业中心的中心商业区的优势地位受到挑战，向购物、休憩、旅游功能于一体的商业游憩区成为其摆脱困境、深化发展的一条必由之路。

观前商业游憩区的形成是以1982年观前街辟为步行街为起点的。

形成过程中经历了发展初期的各种问题与困难，并通过1999年的改造使其发展又向前迈进了一大步。

至今，观前商业游憩区已在中心商业区的基础上初步成型，体现出商业游憩的发展特色。

首先，商业性依然是其首要的表现特征，但更体现出综合性的商业特色。

这一特征体现在商业企业的规模上，不偏向于一店一铺的小型规模或是综合商场的大型规模的发展模式，而是根据商家自身的发展实力和现实的发展需求，确定各自的发展规模，形成了小、中、大各种规模的商业企业。

从类型上看，体现精品特色的专卖店、反映苏州特色文化的老字号、提供方便服务的便利店、集购物、餐饮、休闲功能于一体的综合大商场等商业企业在观前商业游憩区逐步发展起来。

游憩性是商业游憩区发展的最显著的特性。

首先，设施的功能化方面，以太监弄——碧凤坊为中心的汇聚各地、各类型餐饮文化特色的饮食中心已经成形；

以观前地区为中心向观前周边地区辐射，汇集招待所、旅社、家庭旅馆、星级饭店的层次分明、相对完善的住宿服务体系已初步建立；

交通方面，在观前商业游憩区形成了观东醋坊桥、观西人民路、观南宫巷、观北因果巷4个公交出入口，在观前商业游憩区内形成了2.76万平方米的停车场面积，构成了地下停车为主、地面停车为辅的较为合理的停车系统，在很大程度上满足了外来游客与市民的停车需求；

玄妙观景区的整修与开放，使得观前商业游憩区的可游性大大提高，增强了该地区的旅游吸引力；

娱乐设施方面，目前形成了影剧中心、评弹昆曲表演中心、茶饮休闲场所、洗浴中心、飚歌城等为主要经营内容的娱乐场所，极大地丰富了观前商业游憩区的游憩氛围。

因此，可以说观前商业游憩区目前在游憩性特色方面已经初步实现了设施的功能化。

其次，在文化的特色化方面，观前商业游憩区内代表苏州传统文化的历史文化资源，如玄妙观的苏州宗教文化、以老字号为代表的传统商业文化、以玄妙庙会为代表的传统民俗文化，近年来得到了政府和群众等多方面的保护，对观前商业游憩区个性的形成及内涵的丰富起到了积极的作用。

第三，在环境的生态化方面，通过多方的力量和多年的努力，观前商业游憩区目前已实现了18660平方米的绿地面积，建成了观前街8个节点广场、宫巷5个节点广场、玄妙观广场、小公园广场、碧凤坊广场、落瓜桥下塘广场、新艺文化广场等共计2.61万平方米的广场面积，使得商业游憩区的绿色效益得以发挥，从而吸引更多的游客与市民前来旅游与休憩。

正因为其综合商业性和游憩性的双重发展特色，使观前商业游憩区在职能发挥方面从原先较为单一的零售、餐饮职能，向旅游观光、娱乐休闲、零售商业、餐饮业等方面丰富起来，服务对象也从以市民为主转向市民、游客并重的发展态势。

据抽样调查结果表明，目前观前商业游憩区的客源比例为本地市民（含附近县市）约50%弱，外来游客约50%强，其中国内游客48%强，海外游客2%强。

在结构上，观前商业游憩区打通了区内连接观前街到北局的第七通道，太监弄与碧凤坊改建、太监弄向碧凤坊的延伸，观前街与玄妙观东、西脚门的翻修，使得中心商业区时期以太监弄为支轴、玄妙观、北局为支面的轴轴、轴面格局得到拓展与整合，并通过对区内其它街道（包括宫巷、颜家巷、珍珠弄、洙泗巷等