物业管理大厦国优标准Word文件下载.docx

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创优小组一般应由公司各部门的负责人和管理处主要领导组成。

对于重要地“创优”工作，应由公司总经理亲自挂帅以便加强“创优”工作的协调，支持力度，确保“创优”工作必要的人力、物力保障。

3、内部动员：

“创优”开始时，应首先对内部员工，特别是参加“创优”大厦管理处的全体员工进行“创优”总动员，通过会议、宣传，加强管理力度等措施使相关员工尽快进入紧张的“创优”工作状态，提高、加快工作效益、工作节奏，作好打硬仗、“吃苦”的准备。

4、对照“创优”标准进行内部整改：

“创优”工作应当遵循的“创优”达标准备为参照，边整边改边对照“标准”逐步达到“创优”标准的工作方式。

内部工作“创优”整改包括“创优”大厦硬件设施（房屋、设备、设施、环境等）的整改和“创优”资料（原始凭证、管理体系等）的完善两大部分。

5、在“硬件”设施的整改方面，应当作到以下几个方面的完善：

（1）、所管理物业楼宇外观的完好、整洁。

“创优”大厦应当做到或基本做到楼宇外观完好，无墙皮剥落、乱涂乱画乱张贴，整洁无污染、锈迹，油漆鲜亮，标识清楚。

各种外观管道清洁完好，无锈迹污染，不违反装修管理规定的乱拉线、乱搭建、随意改动门窗色调等现象（详见《装修管理标准作业规程》）；

（2）、所管理的楼宇内部整洁、有序、安全。

无违反装修管理和消防管理法规的乱搭、乱建、乱改（改动房屋的使用功能，特别是随意改动房屋结构）等违章现象；

各类楼宇内部基本设施完好、整洁、标识完整清晰（详见《装修管理标准作业规程》和《防火管理标准作业规程》）；

（3）、所管理大厦各类公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态，“创优”整改时应对照“创优”标准。

特别注意两个方面的问题：

一是各类公共配套设备、设施的完备，即作为办公大楼应当配置的公共配套设施、设备不能缺项和随意减少；

二是各类公共设施、设备的使用完好率应注意达标，对日常管理比较容易被忽略的设施、设备，如路灯、路牌等要特别加以注意保持其使用的完好率；

（4）、设备机房的环境和设备表面维护管理应做到整洁、干爽，无灰尘、锈迹、脱漆、杂物，无虫、鼠害迹。

设备机房和设备表面状况反映出来的是直观的设备维护管理水准的高低，整改时应特别注意机房的环境整改和设备表面的维护工作，力争做到机房整洁、干爽、通风降温和防护措施完善，设备表面光泽饱满、标识清晰，无油渍、锈迹、脱漆现象（详见机电维修部相关标准作业规程）；

（5）、消防系统配置齐全，标识清楚完善，消防疏散通道畅通。

“创优”整改时应特别注意对消防系统的整改，力争做到消防设施、设备齐全完好，可随时启用，消防疏散应急照明灯、消防疏散指示牌、疏散图和标识齐全、完好，消防疏散通道畅通，无任何阻碍，通往天台、逃生平台防火门无锁闭；

楼宇四周消防通道无占用、停车等已被忽略的消防隐患（详见消防管理中心各标准作业规程）；

（6）、除消防以外的其他涉及到整个大楼人员身心健康、安全的重要设施如二次供水系统、池、水箱的清洁、消毒，电力、电梯等设施、设备的安全防护措施一定要完善到位；

（7）、卫生状况至关重要。

“创优”整改时要特别注意整改大厦的各个卫生死角的卫生，如停车场、天台、垃圾中转站、绿化花丛等处的卫生状况。

严格管理控制好大厦内的乱张贴、乱涂画等现象，严禁在大厦内养犬类（详见保洁部相关标准作业规程）；

（8）、“创优”大厦的环境美化对“创优’’评比影响极大。

整改时应特别注意环境美化、绿化的整改，力争做到使人耳目一新、赏心悦目的境界，以有效地提高分值（详见园林绿化部相关标准作业规程）；

（9）、公共秩序的整改要力争做到各类治安、交通标识完善齐备，各种必要的防护设施完好齐整，保安设备先进完善（详见保安部相关标准作业规程）。

6、在“创优”迎检资料的整理中应力求资料的完善与真实、可靠。

“创优”迎检资料通常包括以下内容：

（1）、“创优”大厦的产权资料

——规划许可证；

－一用地协议书；

——投资许可证；

——开工许可证；

——红线图；

——总平面图。

（2）、竣工验收资料：

——土建竣工验收书；

——消防竣工验收证明；

——水电竣工验收书；

——电梯竣工验收书、电梯准用证；

——通信系统竣工验收证明；

——燃气系统竣工验收证明o

（3）、管理移交资料：

——图纸移交记录；

——开发建设其他资料（如隐蔽工程记录等）移交资料；

——接管验收记录；

——钥匙移交记录；

——发展商委托管理合同书o

（4）、管理公司成立登记资料：

——营业执照；

——税务登记证；

——企业法人代码卡；

——管理处营业执照；

——停车场营业执照；

——管理处管理用房产权资料。

（5）、业主委员会成立与活动资料：

——业主管委会章程；

——业主管委会社团法人登记证；

——业主委员选举产生记录；

——业主管委会成立记录；

——业主管委会召开的届次会议纪要；

——业主管委会发布的公告。

（6）、公众管理制度（详见住户手册）；

（7）、所有内部管理标准作业规程（管理制度）；

（8）、所有内部管理的日常质量记录；

（9）、员工绩效考评结果记录；

（10）、所有的住户投诉记录；

（11）、所有的住户回访记录；

（12）、所有的住户报修记录；

（13）、所有的住户意见征集记录；

（14）、所有的管理处对外通知、通知记录；

（15）、所有的财务运作损益表和其他财务报表；

（16）、所有的对外委托合同书；

（17）、所有的员工培训记录；

（18）、所有的员工岗位、职称证书、员工档案；

（19）、大厦业主／住户档案；

（20）、所有的住户装修管理档案；

（21）、政府相关部门出具的无治安案件、火灾事故证明书

（22）、所有社区文化记录；

（23）、所有的电梯年检、二次供水检疫、卫生消杀检疫证书；

（24）、所有的标识复印件；

（25）、所有的多种经营资料；

（26）、所有的政府、住户、上级公司、外界对管理处工作的评价资料以及其他应提供的资料、记录。

7、进行“自检”和“预检”：

（1）、在整改硬件和整理“创优”迎检资料过程中，“创优”领导小组应不定期地组织“创优”管理处进行内部自检。

每次自检均以目标为标准，详细、全面地进行自查自纠，对发现的问题详细记录下采逐项落实到责任人身上限时整改完毕。

“自检”一次，整改一次，提高一步，力争在较短的时间内大幅度地提高“创优”大厦的迎检水平。

（2）、在“创优”迎检前一个月，内部整改即将结束的时候，“创优”领导小组应邀请行业专家对“创优”管理处进行正式迎检前的“预检”，“预检”完全采用正式检查评比的形式进行，由检查团依照评比标准，对“创优”大厦的物业管理水准逐项验收，最后将结果总分和存在的问题逐一列出，以便在正式迎检前进行有针对性的最后准备并以此锻炼管理处的全体员工。

8、“迎检”准备。

在正式“创优”迎检前“创优”大厦应着重做好以下工作：

（1）、硬件整改基本达标。

（2）、资料、记录真实、全面、说服力强。

（3）、取得业主谅解和支持：

管理处应当就“创优”的意义与业主达成充分的理解，使业主的绝大多数都能支持“创优”工作。

（4）、取得业主管理委员会的支持和配合。

（5）、选好住户代表，为向考评团汇报工作作好准备：

“省优”评比一般考评团都要求参加考评大厦有业主代表的发言和评价，认真选好住户代表，赢得住户代表的鼎力支持对考评至关重要。

（6）、写好“迎检”汇报材料：

“迎检”汇报材料是为向考评团汇报工作所用发言稿，发言稿应突出“创优”大厦的物业管理特色和成绩，简洁明快、重点突出，切记冗长乏味。

“迎检”汇报发言一般应包括以下几部分：

——大厦lT．业区简介；

——物业管理工作汇报；

——社区文化与精神文明汇报；

——“创优”工作情况。

（7）、分工负责，注意迎检环境的布置：

“迎检”环境的布置应注意迎检气氛的烘托，力争创造出一个有利于迎检、能够给考评团留下“好印象”的环境。

（8）、注意仪表仪容、言行举止，以最饱满的精神风貌迎接考评。

迎检时员工的仪容仪表、言行举止都应着力进行雕凿，“创优”领导小组应确保迎检员工的最饱满的精神风貌和精神状态参加考评，以求争取最佳的考评成果。

（9）、迎检时的基本要求：

——精神饱满、仪容整洁；

——纪律严明，紧张有序；

——热情大方，不卑不亢；

——环境优雅，轻松活泼；

——自信严谨、应答适度。

三、迎检结束后，由“创优”领导小组写出总结材料，归档保存。

四、记录。

五、相关支持文件。