九龙坡区房地产市场研究报告新Word文档下载推荐.docx

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在重庆空间发展格局中，九龙坡区位于重庆中部城市产业密集区，处在西部成渝产业聚合带的起点上，是重庆主城经济布局向西拓展的战略枢纽和桥头堡。

二、区域经济环境

1、九龙坡区历年GDP增长情况

图2：

GDP历年变化情况

近年来九龙坡区经济发展十分迅速，2007年，全区GDP完成374.56亿元，增速18.8%。

自2000年以来，九龙坡区国民经济实现了稳健增长，GDP增速8年均保持在12%以上，年均增长20.6%，区域发展趋势强劲。

图3：

2007年主城各区GDP

2007年，九龙坡区GDP达到374.56亿元，连续五年位居全市区县榜首，占整个重庆市经济总量比重的9%，具有举足轻重的地位。

2、九龙坡区历年第一、二、三产业结构变化情况和各区产业结构比较

图4：

历年产业结构情况

2007年九龙坡区第一、二、三产业分别完成生产总值6.17亿元、189.31亿元、179.08亿元，分别占其区域生产总值的1.7%、50.5%、47.8%，工商业及其发达，占到了整个经济比重的98.3%，而农业比重日益降低，产业结果日趋合理。

其中，第二产业实现增加值29亿元，同比增长18.1%；

第三产业实现增加值30.6亿元，同比增长20.6%，工业和服务业俨然已是其支柱产业，为促进九龙坡区的经济良性发展作出了巨大贡献，并以高速度持续向前发展。

图5：

各区产业结构情况

2007年，九龙坡区第二产业产值189.31亿元，名列主城区第一、第三产业产值179.08亿元，仅次于渝中区列第二，由此可见，九龙坡区的第二、第三产业在主城区中均占有极大的比重，相对发达，产业结果较为合理。

3、九龙坡区历年固定资产投资

图6：

固定资产投资历年变化情况

近年来，九龙坡区投资保持强劲增长势头，2007年，全社会固定资产投资达到186.9亿元，比2006年增加35.43亿元，增长23.4%，自2000年以来，固定资产投资共计817.75亿元，年均增长25.2%。

4、九龙坡区人口

图7：

近年来人口总量变化情况

九龙坡区人口自2000年以来，一直逐年增长，但增幅不大，年均增长1.6%，2005年以前增长较快，增长率均在1%以上，近两年有所减缓，2007年，九龙坡区总人口79.42万，比上年增长0.7%，增加人口0.53万，而比2000年增加了共8.21万人。

图8：

近年来家庭户数变化情况

2007年九龙坡区拥有家庭29.55万户，比上年增加0.96万户，增长率为3.4%，2000年至2007年的年均增长率也为3.4%，两者一致。

而7年来，九龙坡区家庭总户数增加了6.1万。

5、九龙坡区历年在岗职工人均工资

图9：

近年来人均工资增长情况

随着经济的增长，九龙坡区人民的可支配收入也在逐年增加，在岗职工人均工资于2001年突破10000元，2006年突破了20000万元。

2007年，九龙坡区在岗职工人均工资达到25145元，比上年增长了18.2%，而年均增长率达到14.8%，保持了良好的势头。

三、九龙坡区房地产市场环境

1、九龙坡区房地产开发投资情况

图10：

2005-2007年九龙坡区房地产开发与建设改造投资情况

近年来，九龙坡区房地产开发投资和建设与改造投资呈逐年增长态势。

其中，2007年房地产开发投资98.89亿元，增幅34.1%，增长迅猛；

建设与改造投资88.01亿元，增幅13.3%，

两者均高速增长，平衡发展。

2、九龙坡区房地产供需情况

图11：

2005-2007年九龙坡区商品房竣工及销售情况

上图可见，九龙坡区2005-2007年商品房总竣工面积621.03万㎡，其中住宅467.68万㎡；

商品房总销售面积705.24万㎡，其中住宅634.35万㎡。

商品房总销售面积及住宅总销售面积均远超过其竣工面积，表明近年来九龙坡区的商品房供应量小于需求量，供不应求。

2005-2007年商品房销售金额年均增长率60.1%，商品住宅销售年均增长率66.3%，均保持高速增长态势。

3、九龙坡区土地交易情况

表1：

2006—2008年九龙坡区土地交易情况

年份

出让宗数

出让面积（万㎡）

可建建筑面积（万㎡）

成交金额（亿元）

平均地价（万元/亩）

平均楼面地价（元/㎡）

2006

21

105.16

231.96

13.93

106.73

593.28

2007

26

190.96

499.75

43.36

165.9

676.22

2008

88.95

222.37

19.44

198.11

842.77

合计

68

385.07

954.08

76.73

156.91

704.09

根据重庆市土地交易中心公示的数据显示（如表4所示），2006—2008年九龙坡区共出让土地68宗，出让面积385.07万㎡，可建建筑面积954.08万㎡，总成交金额76.73亿元，平均地价156.91万元/亩，平均楼面地价704.09元/㎡。

2007年前土地供应逐年加快，出让面积、可建建筑面积和成交金额均成倍增加，在2007年达到顶峰。

2008年由于经济大环境不景气的影响，土地交易活跃不在，供应量回到正常水平。

4、九龙坡区房地产成交情况

图12：

2006-2008年九龙坡区商品房成交情况

由于房地产大环境的影响，九龙坡区房地产成交如同全市乃至全国一样，在近两年出现了较大的波动，商品房成交面积和金额在2007年均达到了史上顶峰，而在2008年出现急拐弯，成交面积和成交金额分别大幅下降46.8%和36.3%，但成交价格相比2007年继续走高，涨幅23.5%，达到3778元/㎡，在主城各区中居第五，处于中间水平。

四、九龙坡区城市发展规划

1、城市规划

●九龙坡区依托“三城”着力打造重庆都市核心板块

一是快速建设杨谢石黄都市“核心区”。

强化综合配套，优化城市设计，加快“退二进三”步伐，推进“一点七线”旧城改造，建成都市综合交通体系；

大力发展总部经济，五年内引进5-8家知名商贸服务企业入驻。

二是快速建设华岩新城区。

建成“三纵二横”道路骨架，实施管网改造扩容，新建垃圾中转站4座；

建成一批环境优美的住宅小区，加快建设区域性商贸服务中心和物流集散地，围绕大型企业发展配套产业，依托华岩佛教和中梁山生态资源打造主城“休闲新高地”。

三是快速建设西部新城。

深化各项规划编制，基本形成“三纵六横”交通体系，实现村级骨干公路硬化率100%，推进供排水网络一体化；

依托“三大园区”和白市驿、西彭等中心镇，增强产业支撑，扩大城市规模，壮大新城实力。

●九龙坡区积极谋划“一城三园”加快西部新城建设

一是启动建设重庆农科贸易城。

以重庆农科院为依托，计划用5-10年时间在白市驿片区打造规划33平方公里的集农业科技、教育、会展、生产等多种功能一体，全国领先、重庆唯一的农科贸易城。

二是加快九龙园C区建设。

积极扶持徐工机械、北方奔驰等项目做大规模，推进隆鑫热动力项目上档升级，打造年产值200亿的重庆重型汽车和热动力制造基地。

三是加快西彭工业园建设。

做大做强铝精深加工产业，提升千亿铝产业链极核地位，推进30平方公里铝产业区建设，打造“中国铝加工之都”。

四是推进西彭物流园建设。

以黄磏码头建设为龙头，加快15平方公里西部现代物流基地联动区建设，逐步建成重庆规模大、信息全、辐射范围广的水陆联运物流园。

表2：

2006-2008年九龙坡区主要市政规划动态

发布时间

规划内容提要

08年7月

再用5年时间，打造重庆“都市后花园”，目前已累计投入25.3亿元

08年6月

彩云湖水库工程完工并顺利蓄水，蓄水后平均水深80米，水面300亩

08年1月

九龙坡区积极谋划“一城三园”加快西部新城建设

07年4月

九龙坡区建设厂整体搬迁老厂址将建成商业中心

07年3月

主城违法建筑6月18日前全拆除

06年12月

市三届规委会第一次全体会议审议通过《都市区东、西部片区规划》，提出新经济增长点

06年9月

九龙园区C区将建中华城23万人将住进新城

2、交通发展规划

表3：

2006-2008年九龙坡区主要交通规划动态

08年12月

连接二郎科技新城、大渡口区和九龙坡区的交通枢纽——水碾立交全线通车，从大渡口到解放碑驾车仅需30分钟

二郎迎宾大道南延伸段工程、五台山立交一期工程同时开工

位于陈庹路西半幅的桃花溪大桥通车，往返大渡口与陈家坪只需几分钟

08年4月

区内重庆唯一的BRT快速公交线将向南向北延伸30公里

08年2月

袁茄路拓宽改造年内完工

九龙坡三大交通工程谋求“时间换空间”战略发展

07年5月

菜袁路将拓宽至6车道

高九路连接隧道开挖，石油路到江北只需5分钟

07年1月

袁茄路将变身6车道大渡口30分钟即可到解放碑

菜九滨江路年内开工建设将有效缓解渝中拥堵

重庆大渡口将于2007年建滨江路连接3座大桥

石桥铺首座四层式立交07年5月完工

06年11月

陈庹路通车!

大渡口驾车到解放碑只要25分钟

06年6月

"

大渡口号"

6月27日亮相轻轨新线通车时间延期

滨江“断头路”全部贯通，全力推进主城区两江滨江路建设，包括长滨路菜园坝至九龙坡黄沙溪

3、产业发展规划

九龙坡区在“十一五”工业规划中明确了其产业发展规划，“十一五”期间应选择高新技术产业为先导，现代制造业为主导，协调发展配套型工业和都市型工业，促进工业结构向深加工、高附加值产业转换。

（1）产业结构体系及发展重点

●高新技术产业

充分发挥国家高新技术开发区（石桥铺科技园、二郎科技新城）的科技孵化、产业化优势，带动全区，重点发展信息制造业、新材料产业、软件产业、生物医药工程产业、环保产业等先导产业。

●现代制造业

重点发展区内汽车摩托车制造业、铝镁轻合金材料加工业、装备制造业、化工工业等优势产业。

●都市工业

依托已有优势和资源，发展壮大已有一定基础的食品工业、包装印刷、服装服饰和设计制作业。

（2）产业布局

A、高新技术开发区

地域内主要配置高技术产业、科技孵化、技术交易、科技会展及高技术产品博览。

石桥铺高科技园

重点发展电子信息制造业、软件产业、生物医药及新药产业、新型医疗器械制造业、机电一体化产业。

二郎科技新城

重点发展包括宗申新型机车、巴山三轮摩托等的摩托车制造业；

机械基础件制造