地产项目投资与评估Word格式.docx

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5.作为项目进行工程设计、设备定货、施工准备以及采用新技术、新设备及其研制计划、工业性试验等工作的依据

6.作为环保部门审查项目对环境影响和向项目建设所在地申请建设执照的依据

7.作为企业组织管理、机构设置、劳动定员和职工培训等工作安排的依据

8.作为国家各级部门编制固定资产投资计划的依据

9.作为为项目投产后下达总的利润任务，为经理人员提出评价标准的依据

二．项目评估在投资决策中的地位和作用

项目评估

在拟建项目投资或银行发放贷款决策之前，以项目可行性研究为基础，以综合效益为中心，从决策者的角度对投资项目建设的必要性、可行性及其成本、效益所作的全面的评审与估价

1.项目评估是促使项目投资正确决策的保证

2.项目评估可以为项目取得必要的投资和贷款创设条件

3.项目评估是把项目微观效益同宏观效益统一起来的手段

第二章投资项目市场分析

一．市场分析的概念和作用

市场分析是指通过市场调查和市场预测，根据项目产品的竞争力、市场规模、性质、特点等，对项目所生产的产品的市场状况作出的分析

1.是项目投资的前提和先决条件

2.是确定项目建设规模的重要依据

3.是制定项目产品方案的重要依据

4.是选择项目技术装备和厂址的依据

5.是制定产品销售规划的依据

二．市场预测的内容和方法

内容

1.市场商品需求总量的预测

市场商品需求总量为市场上有货币支付能力的全部商品需求量

2.市场需求构成预测

市场需求构成按其性质可分为消费品需求构成和生产资料构成两大类

3.消费者购买行为预测

消费者购买行为预测是指通过对消费者的购买动机、方式和心理等各方面的调查来分析预测商品需求的变动趋势

方法

1.定性预测方法

2.时间序列法

3.因果分析法

4.消费水平法（弹性系数法）

5.产品寿命周期分析

三．弹性系数的概念

弹性系数是指某种变量对另一变量变化的反映程度，是两个相关变量变化率之比。

计算公式

当E=1时，表明两个变量增长率相同，称为等度效应弹性；

当E>

1时，表明因变量增长率大于自变量增长率，称为强效应弹性，弹性较大；

当E<

1时，表明因变量增长率小于自变量增长率，称为弱效应弹性，弹性较小；

当E=0时，表明完全没有弹性。

（一）需求的收入弹性系数

需求的收入弹性系数反映的是当收入（如居民人均货币收入）变化时，消费者对某种商品需求量变化的程度。

其计算公式是

当需求的收入弹性系数大时，说明消费者的收入增加程度引起的需求变化程度大；

反之，引起的变化程度小

（二）需求的价格弹性系数

是需求量变动的比率与价格变动的比率的比值。

它表明当某种商品价格变化时，消费者对该商品需求量的变化程度。

计算公式为

（三）需求的交叉弹性系数

产品需求还可能受到相关产品、互补产品或互代品的价格影响。

需求的交叉弹性就是指相关的两种产品中的一种产品的价格变动引起的另一产品需求的变动程度。

如：

产品A对产品B的交叉弹性系数

第三章建设规模分析

一．生产规模的含义

又称企业规模，是指劳动力、劳动资料和劳动对象等生产要素和产品在企业内集中的程度，它反映了企业生产能力的大小。

衡量生产规模的指标主要有生产能力、产量、产值、职工人数和资产价值等。

可以根据行业特点采用不同的标准。

二．盈亏分析法

又称效益法，是指对产品经营情况进行分析从而确定生产规模的一种方法

1.线性盈亏平衡分析法

又称本量利法或保本点分析法。

其计算公式为

第四章生产技术方案与公用工程设计方案

一、厂址选择的方法

1.方案比较法

是指对初选的几个厂址方案列出厂址方案的比较表，进行初步分析比较，然后再比较投资费用和经营费用，从而确定厂址的方法。

厂址的方案比较，可以分为技术条件比较和经济条件比较两个方面。

把经初步分析确定的方案进行建设投资和经营费用的比较或追加投资回收期的比较。

其公式是

计算得出的结果与行业规定的标准投资回收期进行比较，若追加投资回收期小于行业标准投资回收期，说明追加投资的方案可取。

2.评分优选法

评分优选法是一种定性问题定量化的实用优选方法，其分析步骤如下

第一步，首先在厂址方案比较表中列出主要的影响因素，按照各因素的重要程度分别赋予不同权数

第二步，对每个可选地址进行考察，分别给出各厂址的等级系数，然后将该系数乘以相对应的权数，算出各因素的具体得分

第三步，最后把各厂址的每个因素得分全部加总，总分最高者为最佳的厂址

二、工艺技术方案选择评价

1.工艺技术的可靠性

2.工艺流程的合理性

工艺流程是指劳动者使用生产工具改变劳动对

象的形状和性能，使其具有特定使用价值的过程。

包括工艺阶段和工序。

以机械制造业为例

辅导培训

3.工艺与原材料的适应性

4.所采用工艺的先进性和适用性

5.生产工艺的经济合理性

6.生产工艺与环境保护

三、设备经济合理性的评价方法

1.年费用法

又称营运成本比较法。

年营运成本主要包括原材料费用、燃料及动力费、运转维修费、操作人员工资及福利费、设备折旧费等

第五章投资估算与资金筹措

一．固定资产投资估算

扩大指标估算法

是指在对已建同类企业的实际投资指标进行了大量调查研究的基础上，采用典型指标进行套用估算的方法

1.单位生产能力投资估算法，又称单位产量投资指标法

以已有类似项目单位产品的投资额乘以拟建项目设计生产能力，从而得到拟建项目投资估算额的估算方法

2.生产规模指数法，又称生产能力指数估算法，0.6指数法等

利用已知的工程项目投资额来估算不同规模的同类型工程项目投资额的一种估算方法

3.比例估算法

根据已有同类项目的资料和经验估算拟建项目主要设备投资额，然后再按主要设备投资与整个项目固定资产投资的比例关系计算总固定资产投资额的估算法

概算指标估算法

根据投资项目具有的建筑物、设备、公用设施等的图纸，明细表和清单来进行估算的方法。

可将整个工程划分为建设项目、单项工程和单位工程三个层次。

首先进行单位工程概算，然后汇总成单项工程概算，最后汇总成建设项目总概算。

2.按经营成本（或总成本）资金率估算

流动资金额=年经营成本（或总成本）×

经营成本

（或总成本）资金率

3.按固定资产价值资金率估算

流动资金额=固定资产价值总额×

固定资产价值

资金率

4.按单位产量资金率估算

流动资金额=年生产能力×

单位产量资金率

二、资金成本分析

资金成本是指企业为取得和使用各种来源的资金而付出的代价，包括筹资过程中发生的费用和用资过程中支付的报酬

对资金成本的分析一般要考虑单项来源资金的资金成本、加权平均资金成本和边际资金成本

第六章资金项目财务评价

一、产品成本费用测算

（一）按要素成本费用测算

要素成本费用是指按成本费用的经济性质划分各种费用要素计算的成本费用，这些费用要素是构成产品成本的基础

1.外购材料

2.外购燃料及动力

3.工资及附加

4.提取的职工福利费

5.折旧与摊销

6.修理费

7.利息支出

8.其他费用

（二）按项目成本费用测算

将费用的经济用途作为分类标准，把经济用途相同的费用归为一类，从而形成各种成本费用项目，称为项目成本

1.直接材料和燃料动力

2.直接工资及福利费

3.制造费用

4.管理费用

5.财务费用

6.销售费用

（三）按产品成本费用与产品产量关系测算固定

成本与可变成本

可变成本是指随产品产量变化而变动的产品成本费用。

固定成本是指在一定生产规模范围内，不受产品产量变动影响的产品成本费用

（四）经营成本测算

经营成本是指项目一定时期内为生产和销售产品而发生的经常性现金支出

经营成本＝总成本费用－固定资产折旧费－借

款利息－摊销费－维检费

二、产品销售收入、税金及利润的测算

（一）产品销售收入测算

销售收入是指项目建成投产后，在一定时期内向社会出售各种产品或提供劳务所获得的货币收入

产品年销售收入＝产品年销售量×

销售价格

产品年销售量＝设计生产能力×

年生产能力利用率

（二）销售税金及附加测算

税收是国家凭借政治权利，参与国民收入分配与再分配过程，按法律规定的标准，无偿的、强制的取得财政收入的一种形式

投资项目经济评价中产品销售税金及附加的估

算主要包括对增殖税、消费税、营业税、资源税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税等税

种的估算

1.增值税

一般纳税人

应纳税额=当期销项税额－当期进项税额

销项税额=销售额×

税率

小规模纳税人

应纳税额=销售额×

征收率

纳税人进口货物应纳税额

应纳税额=组成计税价格×

组成计税价格=关税完税价格+关税+消费税

2.营业税

应纳税额=营业额×

税率

3.消费税

实行从价定率办法计算的应纳税额

=销售额×

实行从量定额办法计算的应纳税额

=销售数量×

单位数额

4.资源税

应纳税额=课税数量×

单位数额

5.城乡维护建设税

6.教育费附加

7.企业所得税

（三）利润测算

1.利润总额测算

利润总额=营业利润+投资净收益+营业外收入－营业外支出+补贴收入

营业利润=产品销售利润+其他业务利润－管理费用－财务费用

产品销售利润=产品销售净收入－产品销售成本－产品销售税金及附加

其他业务利润=其他业务收入－其他业务成本－其他业务税金

产品销售净收入=销售收入－销售退回－销售折让－销售折扣

2.利润分配测算

（1）弥补以前年度亏损

（2）缴纳所得税

（3）支付被罚没的财产损失，各项税收的滞纳金

和罚款

（4）弥补税前利润弥补后存在的亏损

（5）按规定提取法定公积金和公益金

（6）提取任意公积金

（7）向投资者分配利润

三、固定资产投资贷款还本付息预测

固定资产投资贷款还本付息预测，主要是指在投资估算和利润测算的基础上，测算贷款还款期的利息和偿还贷款的时间

（一）投资贷款还本付息的资金来源

1.固定资产折旧与无形资产摊销等

2.免征的税金

3.企业部分利润

4.借新债还旧债等

（二）还款方式

1.等额利息法

指每期付息额相等，期中不还本金，最后一期归还本金和当期利息的偿还方法

2.等本偿还

指每期偿还本金相同，利息递减的偿还方式

3.等额偿还

指每期偿还的总金额相同，本金递增，利息递减的一种偿还方式

4.“气球法”

指期中任意偿还本息，到期末全部还清的偿还方式

5.一次偿付法

指到期一次偿还本息的偿付方式

6.偿债基金