货币政策应对我国房地产泡沫的有效性分析Word格式文档下载.doc

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我国房价上涨的主要原因

　　第一，我国经济快速发展是促使房价上涨的外部因素。

随着我国城市化进程加快，对房地产需求的增加也将加快。

人民生活水平的快速显著提高，也激发人们对商品住宅需求的增加。

第二，“土地财政”是我国房价不断上升的重要原因。

近些年来，我国房地产业得到迅猛发展，房地产业也成为地方财政收入的重要来源。

一般来说，商品房价主要由地价和税费、建安成本、税后利润三部分组成，土地出让金等房地产税费已成为房价的主要构成部分。

我国各地都设有土地收购储备机构，土地一级市场是一个近乎垄断的市场。

这一方面有利于地方政府加强对土地市场的宏观调控和提高土地交易透明度，另一方面，由于一些土地收购储备机构定位存在偏差，已经演变为地方政府进行“土地寻租”的工具，土地交易差价成为地方政府重要的预算外财政收入来源。

第三，商品住宅有效供应不足。

政府保护耕地的土地政策导致土地供应不足，而土地供应不足导致房地产的供不应求，房价不断上涨。

政府土地有限制的供给必然导致商品住宅有效供应不足。

开发商囤地等违规行为和市场过度投机加剧了商品住宅有效供应不足。

第四，宽松的信贷政策是中国房价高居不下的重要因素。

商业银行贷款之所以大量向房地产业集中，在于房地产业的高预期收益。

商业银行自身所拥有的房地产价值提高，使得银行愿意持有更多的房地产作为主要形式的资产。

同时以房地产为抵押贷款的抵押市价的上涨，使得银行现有贷款组合中的损失风险下降，这样就增加了银行向房地产贷款的激励。

特别是这种信贷规模扩张对银行的短期风险管理影响不大，基层银行更有信贷快速扩张的动力。

第五，住房预售制度是房地产泡沫的制度根源。

设置住房预售制度的初衷是为了降低房地产业的进入门槛，鼓励更多的企业进入房地产市场，促进中国住房制度改革顺利进行。

由于没有一套健全的法律制度、信用体系及房地产市场监管制度，住房预售制度逐渐成为了房地产开发商信用过度扩张和风险转移的工具。

　　由此可以看出，“宽松”货币政策（宽松信贷政策并不等同于宽松的货币政策）并不是房价上涨的主要因素，因此中央银行实施总量型的紧缩性货币政策对抑制房价上涨的有效性有一定的局限。

不同类型紧缩性货币政策对房价调控作用不同

　　紧缩性货币政策可以分为两类。

一类是紧缩性价格调整政策，一类是紧缩性数量调整政策。

前者主要指加息，后者主要指减少货币供应量，如提高法定存款准备金率等。

加息对开发商来说是提高房地产开发贷款利率，也就是增加开发商的融资成本。

对于购房者而言会增加还贷额，即增加购房成本。

中央银行通过提高法定存款准备金率或公开市场业务来调节货币供应量，会影响银行的可贷资金量，进而影响房地产贷款的可获得性，最终对房价产生影响。

使用VAR向量自回归模型对我国货币政策调控房价的有效性进行实证研究得到的结果是，利率政策对房价的影响具有滞后性。

短期内提高利率会使得房地产商立刻将成本转移到房价上，使得房价上升，即短期内利率变动与房价变动成正向关系，房价对利率的敏感度不高，随着时间的推移，房地产商面临越来越高的融资成本，资金回笼压力越来越大，购房者对高利率的反应也越来越敏感，最终使得房价下跌，利率政策的调控效果逐渐显现，运用利率政策调控房价存在6～7个月的滞后期。

而减少货币供给量的冲击可以迅速作用于房价，对房价产生正向影响，且持续期间较长。

从总体上看，控制货币供应量的调控能力要强于变动利率的调控能力。

　　导致货币政策对房价影响较弱的原因除了上述导致房价上涨的因素很多外，还有以下两个原因：

一是房地产业周期与一般经济周期存在较大差异。

对比1979～2007年GDP增长率和房地产投资增长率，我国房地产投资中长周期趋势与我国经济增长趋势大体一致，但短周期中房地产投资周期与经济增长周期的高低点和短期趋势都不太一致。

这必然导致房价变动与GDP变动在短期内不一致，因而在实施货币政策时就会产生冲突。

二是货币政策在土地交易价格等的调控中作用有限。

从总体上看，货币政策是总需求调控政策。

西方国家中央银行主要通过调整个人住房抵押贷款条件来调控个人住房抵押货款从而调控房地产价格。

在我国房地产价格的决定中，土地成本占商品房价格的50%左右。

土地交易价格上涨过快是我国商品房价格上涨的一个重要因素。

而在土地交易价格的调控上，中央银行基本上无能为力。

另外，由于我国房地产开发资金的80%以上直接或间接来自银行贷款（美国房地产开发资金只有约15%左右来自银行贷款），所以中央银行在适当抑制房地产需求的同时，也将减少房地产供给，从而很难预测其对房地产价格走向的影响。

有效解决房地产泡沫的措施

　　解决房地产泡沫问题，不能完全靠宏观货币政策的调控，还要依靠财政政策、金融监管等多管齐下，综合治理。

　　第一，改革公共财政体制，严格土地管理制度，完善土地收益分配制度，改变地方政府对土地财政的依赖关系。

财权上收、事权下放及政绩是造成地方政府依赖土地财政的重要原因。

要降低地方政府谋求预算外收入的动机，就必须建立多元化的城市公共投资机制，地方政府不再作为城市投资的主导者，而应成为地方公共物品和服务的提供者。

中央政府要适当承担地方财政支出，如义务教育经费由中央政府承担，这样既能减轻地方政府的财政负担，又能减少因经济发展差异带来的教育投入差异。

另外，可以考虑将地方土地预算外收入纳入预算内，并直接由中央财政进行监督。

　　第二，开征物业税和住宅空置税，抑制房地产市场的过度投机行为。

在我国，对房地产旺盛的投机型或投资型需求（表现为非自住型房产数量的增加或住宅空置率较高）导致住宅价格快速上涨，自住型需求却难以得到满足。

住宅市场税收政策的调控目标应该是降低住宅空置率，抑制房地产市场的过度投机，增加住宅市场的有效供给，保障自住型需求的满足，政府可以适时开征物业税和住宅空置税。

物业税主要是针对土地及其地上建筑物等不动产，要求其所有者在保有阶段按照一定比率和税基每年缴纳税款，在本质上是财产税的一种。

实证研究表明，住宅流转环节税的调控效果不如物业税和住宅空置税。

自住需求占住宅总需求的比重越高，住宅流转环节税的调控效果越差。

与住宅空置税相比，物业税对住宅价格的调控作用虽然非常大，但也较明显地抑制了自住者的住宅需求，因此在物业税的征收过程中，应区别出自住者与其他参与者。

　　第三，完善多层次住房保障体系，调节房地产供求关系。

住房保障体系是国家宏观调控的重要手段，也是调控房价的重要手段。

政府要建立多层次的住房保障体系。

针对城市最低收入者，可建立廉租房或公租房制度，将政府出资建立的廉租房以较低价格出租给城市最低收入者使用。

对城市中低收入者，采取经济适用房制度，使低收入者可以以合理价格购买经济适用房。

各地政府要保障经济适用房资金的来源，要将住房保障资金纳入年度财政预算，提高土地出让净收益用于住房保障金的比例。

对中等收入者可推行限价房制度。

　　第四，适度准确差别使用金融信贷政策。

中央银行应可根据通胀率适时调整金融机构存贷款基准利率，避免实际利率出现负值，同时拉大房地产贷款利率与短期利率的利差，使贷款利率的期限结构趋于合理。

在此基础上，中央银行应着重指导商业银行运用差别利率促进住房供应结构调整。

对中小户型、普通商品住房的开发贷款利率可等于或略高于基准利率，对大户型、高档商品住房的开发贷款可以使用较高的利率。

中央银行还应通过窗口指导，控制房地产贷款规模增速，对没有严格执行窗口指导的银行，中央银行可以运用适当方式对其进行警告，借以抑制银行信贷资金过度流入房地产市场，既可以为房地产市场降温，也有利于银行稳健经营。

　　第五，适时取消住房预售制度。

预售制度是指房地产开发企业将正在建造中的商品房预先出售给购买人，并由购买人支付定金或房价款的行为。

商品房预售只适用于城市商品房，并在预售前向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得预售许可证方可进行。

取消预售制度将会在短期内减少房地产供给，加剧供需矛盾。

房地产开发周期较长，一般从建设到交付使用需要2～3年时间，如果取消预售制度，商品房供给短期将呈现不足，房价短期上涨的可能性较大，但中长期商品房供给短缺现象将不复存在。

　　综上所述，中央银行通过调控宏观货币政策来调控房地产价格的作用是有限的，而且面临调控效果不确定的问题。

只有同时运用财政政策、货币政策、信贷政策等多种政策进行调控，才能保证我国房地产市场及宏观经济的健康平稳发展。

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