东莞凤岗某房地产项目前期评估方案报告Word文件下载.docx

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这片土地不仅是龙岗未来发展的最大资本，也是未来发展的希望所在。

　　目前，高新技术和先进制造业、现代物流、滨海旅游、文化产业构成龙岗的四大支柱产业，这四大产业正驱动龙岗经济朝前快速发展。

1、高新技术和先进制造业

　　龙岗是市举足轻重的产业大区。

目前，全区有大小工业企业5000多家，工业增加值占全市的23％，初步形成了以电子信息、精密机械、新材料、新能源、家具、皮革、玩具、眼镜等行业为主导的工业经济体系，其中程控交换机产量约占全国的50％，眼镜出口量占欧洲市场的70％，充电电池生产规模为全国之最。

区有华为、比亚迪、大亚湾核电、新天下、兄弟亚洲、欧姆龙等一批享誉国外的知名企业。

　　龙岗是市几大主导产业的重点发展区域，在全市高新技术产业带“9＋2”片区中，龙岗区域有大工业区、坂雪岗、宝龙—碧岭、葵涌—大鹏、东部海洋生物5大片区，规划面积和新增产值分别占全市的64％和54％。

近几年，龙岗区高新技术产品产值以年均77％的速度高速增长。

2004年，高新技术产品产值547.2亿元，占全区工业总产值的比例达到45.3％。

　2、物流产业

　　物流业在龙岗区国民经济中占有十分重要的地位，2004年实现增加值约60亿元。

2004年，龙岗区社会消费品零售总额为120亿元，现有万佳、沃尔马、天虹等大中型商场40多家，营业面积为50万平方米左右。

拥有平湖铁路编组中心及建设面积16平方公里平湖物流基地（物流园区），以及众多大型商场配送中心。

　　龙岗区的物流业处于蓄势待发的态势，眼下有近百亿元的资金欲投入平湖物流园区，物流业成了龙岗新的经济增长点。

在市规划的6大物流园区中，龙岗区平湖物流基地是全市面积最大的综合性物流园区，已引进了华南国际工业原料城等一批辐射海外的物流龙头项目。

　　3、旅游产业

　　龙岗是市生态资源环境最优越的区域。

全区依山傍海，山林面积4.3万公顷，占全市的57％，森林覆盖率53.9％，远远高于全市的43.4％。

区有马峦山、七娘山、园山等方圆数十平方公里的郊野公园。

全区海岸线长达130多公里，大小沙滩21个，其中待开发优质沙滩19个，素有“后花园”和“夏威夷”之称。

在全市旅游发展布局中，龙岗区大鹏半岛是市今后高起点、高标准开发建设的国际性海滨旅游胜地。

4、文化产业

以大芬油画为代表的油画业，经过多年的发展，已经形成了油画生产、收购和集中外销一条龙体系，大芬油画村成为中国油画第一村、国家文化产业示基地，拥有个人油画工作室700间、门店300家及画工8000名，2004年出口交易额达1.4亿多港元，产品畅销全世界，成为国际知名的“油画制造工厂”。

龙岗区还汇聚着500家印刷企业，拥有像当纳利、天时、力嘉国际、中华商务这样的国际印刷业航空母舰，几乎可以包括印刷业的所有门类，形成了具有特色的印刷产业园。

小结：

龙岗区经济较为发达，经济总量大、增长速度快，居民收入高，市场容量大。

龙岗区主导产业突出，竞争力强，未来经济增长潜力较大。

宏观经济环境良好，适宜进行房地产项目开发。

第二章龙岗区地产市场分析

1．销售量

2005年，市商品房销售面积累计993.20万平方米，同比增长9.3％。

其中，住宅销售面积901.13万平方米，同比增长12.28％。

从2005年各月各行政区住宅销售面积分布来看，特区外置业已成主流，宝安区已居首位,占全市销售面积的份额从2004年的21％上升到30％；

龙岗区居其次，所占份额从2004年18％上升到20%，销售面积182万平方米；

福田区销售量占全市的19％（2004年占16％）；

南山区销售量占全市的18%（2004年占33％）；

罗湖区销售量占全市的11％（2004年占10％）。

特区外两区合计占全市50％，特区外置业已居主要地位。

2006年上半年，特区外销售规模继续上涨，共销售商品住宅21525套，同比上涨6.88%，占总销售套数的55.02%；

销售面积216.61万平方米，同比上涨8.93%，占总销售面积的58.43%。

其中宝安区销售住宅11105套，销售面积110.32万平方米；

龙岗区销售住宅10420套，销售面积106.29万平方米。

而同期特区共销售商品住宅17598套，同比下降34.46%，销售面积154.11万平方米，同比下降32.53%。

其中，罗湖区销售套数4935套，销售面积36.05万平方米；

福田区销售套数5500套销售面积41.23万平方米；

南山区销售6485套，销售面积71.53万平方米；

盐田区销售678套，销售面积5.30万平方米。

2．价格

2004年龙岗区均价为4,172元/平方米，较2003年上涨20%。

2005年，均价上涨至5287元/平方米，涨幅达27％。

而06年上半年已经比上年上涨16％，涨势明显。

2005年全市及各区住宅平均销售价格

指标

单位

2005年

2004年

同比%

全市商品住宅均价

元

7040.1

5997.52

17.38

其中：

罗湖区

8310.06

7998.08

3.9

福田区

9091.75

7801.14

16.54

南山区

8699.96

6413.53

35.65

盐田区

7806.48

8942.16

-12.7

宝安区

5386.2

4190.28

28.54

龙岗区

5287.98

4153.38

27.32

2006年1-6月各区住宅销售统计

行政区

套数

建筑面积

金额

均价（建筑面积）

平均面积

宝安

11105

1103170.1

7765489881

7039.2497

99.339946

福田

5500

412266.45

5147404882

12485.626

74.957536

龙岗

10420

1062883

6497734626

6113.311

102.00413

罗湖

4935

360543.53

3489258983

9677.7745

73.058466

南山

6485

715345.11

8757237072

12241.975

110.30765

盐田

678

52965.01

367156186

6932.0517

78.119483

二、板块分析

1、龙岗中心城

2004年，和兴花园四期、煦苑、天健·

郡城、花半里和沁园等相继入市，市场需求得到了集中爆发，几个楼盘都受到了市场的追捧。

2005年，锦绣、御花园、罗马公园、俪景中心又陆续推出。

从新推楼盘看来，产品素质和产品创新都较过去有了新的突破，如花半里的建筑设计是独特的复式板楼设计，家家赠送超大露台，一梯两户、南北通透，这样的产品目前在市区都尚未出现。

与此同时，中心城市场已呈现出片区特征，目前较为明显的是规划中的中心城中心区和清林中路以北片区。

中心城中心区是中心城规划优势最强、发展最成熟的区域，片区过去已有紫薇苑、俪景鸿都等高尚住宅，未来九州新都市等大型项目的面世将把片区的居住价值发挥得更高，该片区将逐渐发展成为中心城的中央生活区。

而清林中路以北的片区以教育为核心优势，逐渐发展成为成熟的居住片区。

两个片区各具优势和特色，形成了中心城住宅市场的热点。

在一级市场方面，中心城土地市场也呈现出众兵密布的情况。

中心区附近，九州地产、鸿荣源、鸿基地产拥有100多万平米的土地储备；

西北面，招商地产、融发、天健拥有近50万平米的土地；

东南面，星河地产、名居地产拥有近50万平方米的土地。

目前中心城至少有200多万平方米建面的土地掌握在各大发展商手中，其中有不少是市的品牌发展商。

2、布吉

布吉向来以大盘引领市场，市场新推项目包括大世纪·

水山缘、翠枫豪园·

湖光山舍、华浩源·

绿谷、承翰·

慢城、英郡年华、桂芳园7、8期、可园，此外，左庭右院、怡康家园、泰雅园、知春里、美杜兰华庭等项目也投放市场。

在布吉新推的项目中，引入注目的有翠枫豪园·

湖光山舍、桂芳园7、8期、可园，它们不仅都是大盘，而且在园林规划、户型设计、生态环境建设等方面都开创了布吉楼市先河。

石岈岭片区的中海怡翠山居、华浩源·

慢城、锦绣河山相继推出，瞬间使石岈岭成为楼市一大热点。

而老牌国企东部集团入驻布吉开发大盘英郡年华也颇为引人注目。

3、横岗

中海怡美山庄推出之后，2004年振业集团开发的振业城在横岗横空出世，这个以Townhouse为主的楼盘开盘价达到了9000元，轰动了鹏城。

横岗的豪宅开发由此掀起了新的一页。

4、坂雪岗及周边区域

　以万科四季花城、万科城、万科第五园组成的万科族三大盘在板雪岗站创造了奇迹，它们不仅使板雪岗由沧海变为桑田，而且也创造了楼市升值的奇迹，中国建筑的奇迹，四季花城从一期的均价2800元升值到现在的6000元，而第五园均价已在10000以上，第五园还成了中国建筑精神的写照，业主好评如潮，趋之如鹜。

区域中海地产推出的中海月朗苑、中海日辉台也受到关人士的好评，均价在6000元左右。

第三章龙岗中心城片区分析

一、龙岗中心城概况

　　龙岗中心城是龙岗政治、经济、文化中心，属于八大卫星城之一，而且是龙岗迈向城市化的先行城区，中心城已成为龙岗国际化中心城区的重要标志之一。

1998年，15万平方米龙城广场面世，龙岗中心城成为万众瞩目的焦点。

龙岗区政府在中心城投入了10多个亿进行市政设施配套建设。

以居住为核心的中心城的规划建设，有着国际先进的规划理念，体现在环境、道路、商业、金融、教育、医疗、文化等各项公共设施的规划布局上。

龙岗中心城的配套设施起点高，具有高效率的交通系统、高层次的产业结构，龙岗区政府及各职能部门大都位于中心城，邮电、银行、商场、综合市场、医院、学校、娱乐康体等设施完备，深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过，交通非常方便。

市新城市规划建筑设计与市城市规划设计研究院经过一年的努力完成了《龙岗中心组团规划》。

按该《规划》，龙岗中心组团的功能定位：

市次中心，龙岗区行政、文化、商业中心，东部发展轴的综合服务中心，强化行政办公、金融商贸、文教体卫的城市功能，构建集约化的生态城区。

人口规模2020年控制规模77万人。

用地规模为2020年规划90.5平方公里，人均城市建设用地117.5平方米。

　龙岗区已形成海陆空立体交通运输网络。

区公路四通八达，高等级公路已形成网络，村村通公路。

区有一级公路7条，机荷（机场-横岗荷坳）、深汕（-）、惠盐（-盐田港）、盐坝（盐田港-葵涌坝光）等4条高速公路跨区而过