银滩商业广场酒店可行性报告.docx
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银滩商业广场酒店可行性报告
银滩商业广场酒店可行性报告
第一章项目基本情况
一、项目基本情况
本项目为四层单体商业楼（局部五层），总建筑面积共26425.64㎡，其中地下一层6990.88㎡规划停车位106个，一层3976.12㎡，二层4158.64㎡，三层4158.64㎡，四层4158.64㎡，五层2982.72㎡。
位置：
安宁区北滨河路山水兴城北侧。
南至北滨河路，距本项目200米左右；西至甘肃农业大学，距本项目100米左右；东至银滩大桥，距本项目500米左右；北至富强路距本项目400米左右。
楼层：
综合楼南侧3-5楼
面积：
单层面积1430㎡总面积4290㎡（建面）
配套：
多功能会议室、超市、餐饮、电梯2部、地上停车位150个、地下停车位106个
酒店物业层高4.3m，酒店大厅层高4.6m
二、项目周边情况
1、居民：
项目周边1公里内有大型楼盘社区8个，近1.5万户居民。
项目周边住宅小区情况
小区名称
户数
人口数（住满）
目前入住率
目前实际人口
中海凯旋门
3379
10137
65%-75%
7096
天居锦河丹堤
1176
3528
35%-45%
1411
众邦金水湾
1224
3672
75%-85%
2937
银滩雅苑
2181
6300
25%-35%
1890
阳光怡园
1921
5800
45%-55%
2900
罗马花园
1578
4800
55%-60%
2760
山水兴城
816
2500
65%-75%
1750
怡元小区
3000以上
7600
95%以上
7220
合计
14051户以上
44337人
27964人
2、学校师生：
项目附近有甘肃农业大学和城市学院两所大学，师生人数达到3万人以上。
3、写字楼：
项目附近有黄河印象和雁京罗马两座商务大厦，进驻企业200多家。
4、交通：
南临的东西主干道北滨河路，不仅是安宁区现有的主要交通干道，也是安宁区规划蓝图中的东西主干道，为双向6车道。
目前已有18路、156路、121路等公交车在该道路上运营，项目周边目前公交线路较少，但随着城市规划的实施，该区域公共交通设施将得到大大的加强。
目前兰州规划地铁1、2、3号线，1号线现已动工，3号线路正在规划优化中，其中1、2号线枢纽站设在项目北面400米处。
第二章区域商务酒店调研
一、区域酒店分布
安宁区主要酒店主要沿安宁路沿线及周边分布。
唯一的四星级酒店是兰州国泰大酒店。
其它基本以快捷酒店和商务酒店为主。
项目东侧150米左右有一家五星级酒店正在建设。
二、区域酒店情况
1、区域酒店价格及出租情况
名称
基本信息
房间分类
面积/㎡
单价/元
入住率
地址
兰州国泰大酒店（四星）
共七层
各类房间207间
标准间
35
498
70%
北滨河西路922号（甘农大以西）
商务间
35
598
商务套房
65
1180
豪华房
120
1948
总统套房
330
28888
汉庭酒店（快捷）
共五层136间
标准间
22
199
85%
兰州市安宁区安宁西路459号
如家酒店交大店（快捷）
共八层
各类118间
标准间
18
218
95%
兰州市安宁区桃海步行街西侧
商务房
18
246
如家酒店桃海店（快捷）
标准间
211
95%
兰州市安宁西路459号
商务房
247
7天连锁酒店（快捷）
共六层120间
标准间
18
198
95%
兰州市安宁区银安路301号
莫泰168连锁酒店（快捷）
共三层80间
标准间
20
237
85%
安宁西路159号（桃海商业步行街旁如家酒店2-4层）
同心大厦（商务）
共八层
各类147间
标准间
20
208
75%
兰州安宁区安宁西路818号（社会主义学院）
商务房
20
228
馨悦商务宾馆（商务）
共两层50间
标准间
16
158
85%
兰州安宁区银滩路206-236号（兰州警备区对面）
兰州坤逸酒店（商务）
共五层
各类109间
标准间
15
245
70%
兰州市安宁区安宁西路515号（王府饭店6-10层）
套房
25
530
丹迪商务酒店（商务）
共四层181间
标准间
15
299
80%
兰州市安宁区金牛街北段19号楼
商务大床房
20
499
景观大床房
20
399
海辰宾馆（商务）
共三层95间
标准间
25
159
80%
甘肃兰州安宁区安宁东路222号（十里店）
金牛宾馆（商务）
共三层96间
标准间
15
228
90%
安宁区省委党校西侧200米，金牛街东区1号楼
商务套房
30
348
商务单间
15
248
世家酒店兰州培黎广场店（商务）
共五层40间
商务房
19
159
90%
兰州市安宁区安宁东路180号兰州城市学院内
兰州永惠佳商务宾馆
共两层28间
标准间
15
218
95%
安宁区和平路172（宝石花路师大西门向北200米处）
商务房
15
268
兰州卡尔主题创意宾馆
共一层20间
标准间
15
218
95%
兰州安宁区金牛街三号楼蓉城老店火锅三楼
快捷酒店价格基本在190-240之间，商务酒店价格在200-400之间。
快捷酒店标准间面积在18-22平方米，商务套房面积在25-30平方米之间
3、经营情况、住店客人特征及消费习惯
据调查，安宁区酒店行业整体经营情况较好，尤其是连锁经济快捷型酒店，旺季入住率在95%以上。
快捷酒店住店客人平均过夜数为1—2夜；商旅型旅客，占65%左右。
其他人员居住占35%。
由亍主力客源是商旅型旅客，因此大部分酒店都有固定客源；部分商务游团体选择连锁快捷酒店。
旅客网络订房率较高。
七天、如家、汉庭等快捷酒店在管理、品牌、会员、电商等方面具备一定优势，相比于商务酒店入住率明显较高。
安宁有近10万大学生，学生群体一般选择性价比较高可以团购的快捷酒店。
寒假和暑假对于安宁酒店有一定影响。
随着西部旅游的不断发展，游客住宿占比每年都处于增长之中。
现有商务酒店装修和管理大多比较传统，缺乏吸引顾客的亮点，经营情况不如快捷酒店。
4、周边潜在客户分析
1）居民：
项目周边500米内有大型住宅社区五个住户1.5万户左右，其中亲友住店有一定需求，但由于目前整体入住率较低，目前实际需求有限；
2）商务：
商务大厦两个，加上我项目自身写字楼和项目东侧正在新建的写字楼，预计入住企业250家左右。
企业日常商务用房较大。
3）学生：
甘肃农业大学、兰州城市学院大学两个师生三万多人。
钟点房和周末订房量较大。
但学生价格承受力有限，基本在150元以内。
4）公务会议：
项目自身配套多功能会议室，餐饮配套，附近分布有农科所、省药监局、兰州海关等多家机关单位，还可以对安宁区其它企事业单位会议需求进行挖掘。
5）旅游团体：
甘肃省政府已经将旅游行业列为今后拉动经济发展的支柱行业，启动了大规模旅游项目。
可以预见今后旅游客群将会有较大增长。
随着项目北边地铁线的开通，必将带来更多商旅客户。
5、潜在竞争对手分析
随着安宁经济发展，高端酒店有不断进入安宁的趋势。
我项目东边150米左右正在兴建一个五星级宾馆，预计2015年底前开业。
该酒店将是安宁第一个五星级宾馆。
必将分流相当部分高端客户。
我项目西侧2公里已经开业的国泰酒店为安宁目前唯一四星级酒店。
相比于我项目他们在地段、建筑物业形态、管理水平等方面都将强于我们。
6、项目SWOT分析
优势：
规模优势：
3万平方米综合体，购物、餐饮、写字楼和酒店可以相互带动。
配套优势：
餐饮、会议室、停车场，购物。
区位优势：
交通便捷、地铁线、未来周边人口增长、黄河风情线。
不足：
物业本身设计进深过大，中间采光不好，电梯载重较小，电梯不能通到地下停车场。
目前周边人气不足，商业氛围不强。
门口道路较窄，如管理不善，后期可能经常出现车辆拥堵，尤其是不利于旅游大巴进出，影响宾馆业务。
机会：
周边两公里内目前没有成规模的酒店
随着项目超市的开业以及入住率的提升，周边人气和商业氛围将逐步提升
区域内旅游客群今后将会有较大增长
区域内主要酒店缺乏特色，偏低档，缺乏文化特色打造。
威胁：
周边东西两侧各有一家高端酒店，必将分流大量高端客群
品牌连锁快捷酒店在管理、客户忠诚度、性价比等方面占有较大优势
随着北滨河沿线房地产的不断发展，不排除将来周边新建酒店的不断出现。
通过以上分析，如何通过合理定位和规划，发挥优势利用机会，有效弱化劣势和规避风险，是本项目成功的保障。
第三章酒店主题定位及功能规划建议
一、目标客户
重点客户：
商务客群、旅游客群
辅助客户：
会议、学生、网络、居民亲友
二、档次定位
中档：
标准间:
190-280元、商务套房：
280—450元单房：
130-180元
三、酒店类型分析
主题精品酒店：
安宁目前酒店以快捷酒店和商务酒店为主，整体档次偏低。
目前安宁缺乏带有文化主题特色的中档精品酒店。
四、本酒店主题定位
黄河丝路文化主题精品酒店：
根据商务和旅游客群的定位和项目所处区位，建议整体装修风格突出兰州的两大文化：
黄河文化和丝路文化。
五、房间配套建议
总面积：
4290平方米
员工用房布草房功能房：
5%214.5平方米
通道：
15%643.5平方米
房间总面积：
3432平方米
房型
套房
标间
单间
比例建议
20%
50%
30%
总面积
686.4
1716
1029.6
房间面积建议
50-60
30-40
18-28
房间数建议
11-13间
42-57间
41-55间
建议总房间数107间，其中套房12间，标间50间，单房45间
第四章前期开办投资预算
一、场地租金预算
按照均价40元/平方米计算，4290加10%公摊为4719平方米，按照前两年不变，以后每两年10%增长比例计算,10年租金共计：
2718万元，平均年度租金271.8万元
二、装修成本预算
精品酒店基本装修成本一般在1200-1300元每平方米，装修费计536万元左右
三、配套成本预算
设备配套成本按照500元每平方米计算，配套投入：
215万元左右
四、其它费用
开业宣传推广：
10万元
五、投资总体预算费用
761万元
第五章酒店营业预算
一、客房收入
房型
房间数
价格（均价）
出租率
日营业额
月营业额
年营业额
套房
12
380
85%
3876
116280
139.5万
标间
50
200
85%
8500
255000
306万
单间
45
150
85%
5738
172140
206.6万
合计
652.1万
二、成本
1、物料成本
客房费用：
（早餐+低值易耗品）*房间数*365=（10+5）*107*365=58.58万
布草费用：
4000元/月*12=4.8万
维修费用：
2000元/月*12=2.4万
员工餐费:
15人*17元*365=9.3万
广告公关费：
2000元/月*12=2.4万
合计：
77.48万元/年
2、人工成本
按照17名员工，其中管理层4名。
管理团队：
4*4500*12=21.6万
普通员工：
13*2000*12=31.2万合计：
5
升级会员 