珠海物业专项维修资金管理办法.docx

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珠海物业专项维修资金管理办法

珠海市物业专项维修资金管理办法

（第一稿）

目录

第一章总则

第二章交存

第三章管理

第四章使用

第五章法律责任

第一章总则

第1条【立法目的】为了加强本市物业专项维修资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《珠海经济特区物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第2条【适用范围】本办法适用于本市行政区域内住宅、商住、商业等物业的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

第3条【定义】本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称物业共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同的约定，由物业管理区域内全体业主共同共有或者部分业主共同共有的部位，一般包括：

房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域内全体业主共同共用或者部分业主共同共用的附属设施设备，一般包括电梯、中央空调、天线、照明、消防设施、智能系统、绿地、道路、路灯、排水设施、池、井、非经营性车场车库、物业管理用房、信报箱、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物和构筑物等。

第4条【管理部门】市物业管理行政主管部门（以下简称“市物业主管部门”）会同同级财政部门统筹全市物业专项维修资金的监督工作。

　　区物业管理行政主管部门（以下简称“区物业主管部门”）会同同级财政部门负责本辖区内物业专项维修资金的使用监管工作。

　　财政、审计、国土规划、质监、公安消防、不动产登记中心等部门按照各自职责，做好物业专项维修资金管理的相关工作。

镇人民政府、街道办事处（以下简称“镇街”）负责本辖区内物业专项维修资金管理的相关工作。

第5条【管理原则】物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

第二章交存

第6条【交存主体】一个物业管理区域内有两个以上业主的，应当交存物业专项维修资金。

一个物业管理区域内仅有一个业主的，可以参照本办法的标准自愿交存。

物业管理区域内有两个以上业主，且部分物业属于售后公有住房的，业主和售房单位应当依法交存物业专项维修资金。

已售公有住房的业主应当在办理过户手续时交存首期物业专项维修资金或者委托售房单位交存。

业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。

第7条【首期物业专项维修资金交存标准】业主应当按照其拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金。

首期物业专项维修的交存标准为：

（一）未配置电梯的住宅物业每平方米70元；

（二）配置电梯的住宅物业每平方米90元；

（三）非住宅物业每平方米100元。

第8条【首期物业专项维修资金交存方式】新建物业项目的首期物业专项维修资金由建设单位按照本办法第七条规定的标准统一代为交存，建设单位在销售时按照本办法第七条规定的标准向业主收取。

没有出售或者由建设单位保留自用的物业单位，由建设单位交存。

第9条【建设单位代为交存首期物业专项维修资金的时间】建设单位应当按照下列时间交存首期物业专项维修资金：

（一）属于预售物业的，建设单位应当在申请办理商品房预售许可证之前，按照本办法第七条规定的标准，将该新建物业的物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户监管银行（以下简称“专户监管银行”）。

（二）属于现房销售的（含有产权的地下室），建设单位应当在申请办理房屋竣工验收备案之前按照本办法第七条规定的标准，将该新建物业的物业专项维修资金存入专户监管银行。

建设单位凭市物业主管部门出具的《珠海市物业专项维修资金交存凭证》相应联办理商品房预售许可、竣工验收备案、确权等手续。

第10条【业主向建设单位支付物业专项维修资金的时间】建设单位交存物业专项维修资金后，凭专户监管银行出具的《物业专项维修资金对账折》向业主收取相应数额的物业专项维修资金。

业主应当按本办法第七条规定的标准向建设单位支付物业专项维修资金。

业主未按照本办法规定交存首期物业专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付给业主。

第11条【首期物业专项维修资金补交】本办法施行前尚未交存首期物业专项维修资金的物业项目，业主应当自本办法颁布之日起按照本办法第七条的规定向物业专项维修资金专户监管银行交存首期物业专项维修资金。

一个物业管理区域，宜采用同一种方式补交首期物业专项维修资金。

采用分期交存的，未配置电梯的住宅按照每平米每月0.3元、配置电梯的住宅及非住宅物业按照每平方米每月0.4元的标准补交首期物业专项维修资金。

第12条【城市更新项目物业专项维修资金的交存】物业项目属于城市更新项目的，权利主体或者相关政府部门制定的城市更新项目实施方案中，应当包含物业专项维修资金的交存方案，明确物业专项维修资金的交存主体、方式、时间等内容。

第13条【续筹物业专项维修资金】业主分户账面余额不足首期物业专项维修资金交存额的百分之三十时，由物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构组织续筹物业专项维修资金，业主续筹后的物业专项维修资金不低于首期归集的物业专项维修资金金额。

业主应当将续筹的物业专项维修资金交存至本物业管理区域物业专项维修资金监管账户。

业主续筹物业专项维修资金的方式由业主大会表决确定。

未设立业主大会的，由镇街指导物业服务企业拟定续筹方案，经业主大会依法表决通过后执行。

第三章管理

第14条【物业专项维修资金的管理机构】物业专项维修资金由市物业主管部门在专户监管银行开立银行专户进行代管，实行专款专用。

第15条【专户监管银行的职责】市物业主管部门应当会同有关部门，按照公开、公平、公正的原则，依法通过公开招投标的方式确定本市专户监管银行，并向社会公布。

　　专户监管银行应当建立信息化管理系统，对物业专项维修资金的账户设立、交存、使用、结息、增值、划转、结算、核算、对账、查询等事项进行统一管理。

市物业主管部门应当与专户监管银行签订专户管理协议，就专户监管银行提供的上述服务事项及物业专项维修资金使用所涉及的第三方监督服务的内容进行约定。

第16条【物业专项维修资金账户设立】物业专项维修资金专户按照物业管理区域实行由上至下的四级账户核算。

以市物业主管部门设立总账户，总账户为一级账户，总账户下按物业管理区域设立二级账户，按幢设立三级账户，按房屋户门号设立四级账户。

第17条【专户监管银行票据管理】业主可以通过市物业主管部门建立的市物业专项维修资金公众服务平台查询账户余额。

第18条【专户监管银行监督】专户监管银行应当依法接受审计监督。

第19条【专户监管银行查询制度】专户监管银行应当建立物业专项维修资金查询制度，接受物业管理行政主管部门、业主或者经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构对物业专项维修资金账户的使用、账面余额进行查询。

第20条【纳入物业专项维修资金的结存】下列收益应当转入物业专项维修资金结存：

（一）物业专项维修资金自存入专户监管银行之日起的存储利息；

（二）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；

　　（三）物业共用设施设备报废后回收的余值。

第21条【不动产登记机构协助】市不动产登记机构应当协助市物业主管部门，提供物业分栋、分户数据等登记信息。

物业所有权转让时，该物业结余的物业专项维修资金随物业所有权同时转让。

不动产登记机构应当通过市物业专项维修资金公众服务平台查询业主交纳物业专项维修资金的情况，业主未依法交纳物业专项维修资金，不动产登记机构不予办理该物业的转让和抵押登记手续。

第22条【物业灭失】物业灭失的，业主分户账中结余的物业专项维修资金返还业主，并办理账户注销手续。

第四章使用

第23条【使用原则】物业专项维修资金的使用，应当遵循业主决策、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第24条【使用范围】物业专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第25条【分摊方式】物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊办法，相关业主有约定的，从其约定；无约定的，根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊：

（一）用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊；

（二）用于物业管理区域内单幢或多幢物业共用部位、共用设施设备的，由该幢或多幢业主按所拥有建筑面积的比例分摊；

　　（三）用于物业管理区域内某单元物业共用部位、共用设施设备的，由该单元内业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

　　物业区域内配建的车库、地下室的业主交存的该部分物业专项维修资金，专项用于车库、地下室共用部位及共用设施设备的维修和更新、改造。

物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，其共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，由业主按照所拥有的车位、车库建筑面积的比例分摊。

但属于业主共同所有的车位、车库除外。

　　业主分户账物业专项维修资金余额不足的，应当由该业主补足差额部分；业主未交存物业专项维修资金的，应当由该业主补交首期物业专项维修资金。

属于未出售物业的，建设单位应当按未出售物业建筑面积分摊费用。

第26条【常规使用流程】物业专项维修资金的常规使用，应当按照以下流程办理：

（一）物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构依据业主要求和物业实际情况，拟定维修和更新、改造方案（以下简称“维修方案”）。

维修方案应当包含拟维修和更新、改造的项目、标准、费用预算（单次费用预算超过十万元的，表决前应经第三方机构审核）、分摊明细、组织实施等内容，还应当根据需要对招投标文件、委托施工单位、施工组织、监理、竣工验收、竣工决算等事项做出安排。

（二）在物业所在地镇街的指导下，由业主大会或者相关业主对维修方案进行表决。

表决通过后，物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构将表决结果在物业管理区域显著位置公示，集体讨论决定或者电子投票形式产生的表决结果应当公示七日以上，书面征求意见形式产生的表决结果应当公示三十日以上，，公示需拍照留存备查。

（三）表决结果经公示无异议的，由物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构将维修方案、表决结果等资料向物业所在地的区物业主管部门申请备案，区物业主管部门应当在两个工作日内予以备案。

特殊情况的，备案时间不得超过五个工作日。

单次使用物业专项维修资金超过五十万的，由市物业主管部门进行二次核查，核查时间不超过两个工作日。

区物业主管部门发现备案内容不符合有关法律、法规、规章的，应当责令改正。

（四）物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构凭物业所在地镇街出具的备案证明向市物业主管部门申请核拨物业专项维修资金。

（五）专户监管银行接到市物业主管部门下发的资金核拨单后，根据工程进度将所需物业专项维修资金划拨至施工单位账户。

（六）维修工程完成后，物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当将经物业所在地镇街盖章确认的费用清单、发票原件及维修决算报告在物业管理区域显著位置张贴。

（七）物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应及时将分摊