新农村建设项目可行性研究报告完整版文档格式.docx

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项目区域范围内拆迁农房建筑263000平方米，动迁及安置人口约3718人，共涉及农户1116户，流转土地和建设标准农田5291亩，以及与农田相关的水利、交通设施建设等。

1.1.3项目总投资：

77560.95万元

1.1.4项目地址：

位于XX市XX

1.1.5项目性质：

新农村基础设施

1.2建设单位概况

1.2.1企业名称：

XX湘家荡投资有限公司

1.2.2法定地址：

XX市南湖区七星镇兴星路518号

1.2.3法定代表人：

1.2.4建设单位简介：

XX湘家荡投资有限公司成立于2008年10月,注册资金4.6亿，公司主要负责湘家荡区域的开发、建设和管理。

公司成立以来，积极遵循市场化原则，以自求平衡为目标，坚持政府调控、民间参与市场导向相结合，多渠道筹措城建资金，最大限度地发挥优势，用活政策，负债经营，盘活土地存量，创造土地级差，极大地推动了度假区的大踏步前进。

在XX市委、市政府的重视和关心下，XX湘家荡投资有限公司按照总体规划的要求，着手度假区的基础设施建设，力争把湘家荡旅游度假区建设成为长江三角洲的度假胜地。

1.3项目可研编制的依据与范围

1.3.1编制依据

1、《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

2、《XX市城市总体规划（2003-2020）》

3、《XX市城乡一体化发展纲要》

4、《XX市打造城乡一体化先行地行动纲领》（嘉委【2008】1号）

5、《关于开展节约集约用地试点加快农村新社区建设的若干意见》（嘉委办【2008】50号文）

6、《关于进一步加大统筹城乡发展力度加快推进城乡一体化促进现代化新农村建设的若干意见》（南委【2008】1号）

7、《关于全面推进村庄集聚加快农村新社区建设的实施意见》（南委【2008】9号）

8、《XX湘家荡区域总体规划》

1.3.2编制范围

本报告着重对项目建设必要性、项目方案、组织机构、实施进度、投资估算、经济评价、社会效益等方面的进行论述。

1.4项目的主要内容与特点

1.4.1项目的主要内容

1.4.2项目的总体特点

本项目系XX市统筹城乡一体化建设、开展节约集约用地试点（“两分两换”试点）工作的重要内容之一，项目建设是有效解决我市“三农”问题、有效解决我市经济发展与土地资源瓶颈矛盾、打造城乡一体化先行地、发展都市农业和农业现代化的需要。

该项目涉及农户多、拆迁安置量大、标准农田建设工作量大、项目所需资金量大。

1.5主要技术经济指标

项目的主要技术经济指标见表1.1

表1.1主要技术经济指标

项目

单位

指标

拆迁安置面积

平方米

263000

流转及建设标准农田

亩

5291

总投资

万元

77560.95

财务内部收益率

％

11.00

财务净现值（I=8%）

9745.39

经济内部收益率

17.76

经济净现值（I=8%）

31635.13

1.6主要结论

湘家荡区域（铁路以南）新农村建设综合整治程项目对XX市节约集约利用土地资源，发展都市农业，加快现代新农村建设和加速推进城乡一体化有着十分必要的意义，项目经济评价良好，社会效益显著。

因此本报告认为湘家荡区域（铁路以南）新农村建设综合整治程项目是必要的、可行的。

第二章项目建设背景与必要性

2.1项目建设背景

2.1.1工业化和城市化背景下带来的土地资源紧张

近30年来，随着以市场为导向的经济发展思路的确立，我国城市建设和城市化进入了一个全新的、最好的发展时期。

像其它经济领域一样，我国城市化发展也取得了长足的发展。

1978-2007年，城市化率由17.92%上升到44.9%；

设市城市由193个增至656个，建制镇由2173个增加至19369个。

但是，从总体上讲，我国城市化尚处于初级阶段，还有一段漫长的路要走。

自然资源是经济社会发展的物质保障。

我国是一个人均自然资源拥有量相对贫乏的大国，资源对经济社会发展将是一个长期的制约因素。

那种认为在信息化时代，资源的重要性已经下降的观点是片面的，土地、水、森林、矿产资源和石油资源仍然是当代社会经济发展的物质基础。

从与工业化发展息息相关的耕地、水和能源等重要资源的现状看，我国的人均耕地面积只相当于世界平均水平的1/3，一些沿海省市的人均耕地不足0.8亩，低于世界公认的警戒线；

由于工业化带来城市化，原来的耕地变成了宽阔的城市道路，住宅区和工业厂房区，使得本来就缺乏的耕地变得更加紧张。

中国经济发展当前最显著的特征，工业化相伴而来的城市化，就是从农村社会向城市社会、从农业经济向城镇经济的转型，按照有关的研究，在今后10、30、50年后，城镇人口和就业劳动力的比例分别会提高为50%、70%、90%。

这一进程中，必将带来经济、社会和文化各方面的变迁和冲突。

无论是农村集体土地与城市国有土地的冲突、城市开发用地与保障粮食的基本耕地，以及地方政府、开发商与农民之间的博弈，都将或已经伴随城市化、工业化全过程。

在这样的背景下，理清纠缠在土地这一不可再生资源上的种种利益瓜葛，并制定有利于促进城市化进程、有利于农业的现代化、有利于生态环境建设和区域经济发展、适应于市场经济总体制的土地战略，不仅对土地各利益相关方格外重要，更是保障城市化这一中国经济重要进程的根本所在。

2.1.2城市发展背景

XX地处长江三角洲南翼的杭嘉湖平原，是新石器时代马家浜文化的发祥地，古称长水。

XX历史悠久，文化发达，自古是我国江南地区重要的农业，工商业重镇，素以“鱼米之乡”、“丝绸之府”、“文化之邦”著称。

改革开放以来，日益成为长江三角洲重要的工贸港口城市。

XX与宁波隔江相望，是沪、杭、甬城市连绵区重要组成部分。

它位于上海、江苏、浙江三省（市）交界处，东北距上海市90公里，西南距杭州市90公里，北距苏州70公里，东距乍浦港40公里，处于最具有经济活力的长江三角洲和中国沿海经济带的中心位置。

随着乍浦港的开发和杭州湾跨海大桥的建成，XX在长三角中的区位优势更加明显，同时，随着XX自身经济的不断发展，也将携区域背景优势主动加速融入到中国经济的火车头当中。

进入二十一世纪以来，XX市政府制定了“加快建设长江三角洲的经济重镇，上海南翼的港口城市，江南水乡的文化名城”的发展思路，还提出了“要从城市创新中求发展，要以经营城市的理念规划城市，以经营城市的思路发展城市，推动城市经济持续健康发展”。

XX紧邻上海，交通方便，处于大上海经济圈的第一辐射圈层，并承担了截流作用，限制特大城市的恶性膨胀，实现生产力发展的梯度转移。

XX市城市总体规划中确定了XX市城市性质为：

XX市域的政治经济文化中心，浙北的主要交通枢纽，长江三角洲南翼重要的工贸城市。

XX已进入工业化中期，但城市化水平相对滞后，还有50%以上的农民居住在农村，一方面占用了大量非农建设用地，同时由于分散居住，各项城市基础设施很难向这部分农村居民覆盖，公共服务也很难为他们提供到位。

开展统筹城乡综合配套改革试点是贯彻落实党的十七大精神的重要举措，也是贯彻刚刚召开的党的十七届三中全会提出的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》的重大事项。

2007年下半年以来，省委、省政府提出要在全省选择具有较强代表性、典型性和可试性的地区，开展综合配套改革试点，XX被列为统筹城乡综合配套改革试点的地级市。

2008年4月28日，省委常委会已审议并原则通过了XX市开展统筹城乡综合配套改革试点的总体方案。

由此，XX市委、市政府《关于开展节约集约用地加快农村新社区建设的若干意见》、南湖区委、区政府《关于全面推进村庄集聚加快农村新社区建设的实施意见》分别明确，2008年XX市湘家荡区域全面启动统筹城乡综合配套改革暨“两分两换”试点工作。

2008年8月30日，XX市召开“两分两换”民主恳谈会。

市委书记陈德荣，市委常委、秘书长蒋唯民，副市长陈越强等市领导和市级各有关部门主要负责人就“两分两换”的推进工作，与各试点镇、村的基层干部以及试点所在地的市、县两级的“两代表一委员”、村民代表等进行恳谈。

2008年10月28日项目建设单位及相关试点镇、村的基层干部在XX市湘家荡区域七星镇召开了试点动员大会。

七星镇位于XX市东北角，是XX市的中心城镇，距离XX市区4.5公里，也是上海经济开发区辐射的前沿地，与上海、杭州、苏州均距80公里左右，沪杭高速公路、沪杭铁路、320国道穿镇而过，交通便捷。

七星镇现有七星村、大树村、高丰村、博山村、东进村等6个村，现有农村居民户4566户，户籍人口1.97万，新居民人口1.1万；

2007年全镇实现工农业总产值26.6亿元，比2006年增长19.6%；

实现财政税收收入8579万元，同比增长30.1%。

近几年，随着XX城市建设的加速和城乡一体化进程的推进，七星镇的基础设施、产业人口集聚度和镇容镇貌都有了较大的改进和完善。

选择这样一个背靠XX、农业经济相对发达、人口素质相对较高的卫星城镇作为我市两分两换工作的试点，具有举足轻重的作用。

2.2项目建设的必要性

2.2.1项目建设是深化XX市土地节约集约利用工作，提高土地利用效益的需要

我市人多地少，耕地后备资源匮乏，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，耕地保护与用地保障的矛盾日益突出。

推进土地资源节约集约利用，是缓解土地供需矛盾、促进人地和谐、保障我市经济社会可持续发展的重大战略举措，也是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针。

《国民经济和社会发展规划纲要（草案）》（十一五）提出，落实节约资源和保护环境基本国策，建设低投入、高产出，低消耗、少排放，能循环、可持续的国民经济体系和资源节约型、环境友好型社会。

土地、水、森林、矿产资源和石油资源仍然是当代社会经济发展的物质基础。

从与工业化发展息息相关的耕地、水和能源等重要资源的现状看，我国的人均耕地面积只相当于世界平均水平的1/3，一些沿海省市的人均耕地不足0.8亩，远低于世界公认的警戒线。

由于工业化和城市化，原来的耕地变成了宽阔的城市道路，住宅区和工业厂房区，使得本来就缺乏的耕地变得更加紧张，产生了农村集体土地与城市国有土地、城市开发用地与保障粮食的基本耕地的冲突。

理清纠缠在土地这一不可再生资源上的种种利益冲突，并制定有利于促进城市化进程、有利于农业的现代化、有利于生态环境建设和区域经济发展、适应于市场经济总体制的土地战略，即节约集约利用土地，不仅对土地各利益相关方格外重要，更是保障城市化这一中国经济重要进程的根本所在。

通过编制和实施新一轮土地利用总体规划，进一步优化土地利用空间和布局结构，引导工业向经济开发区和工业功能区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，充分发挥土地利用的集聚效应。

该项目的实施，正是符合了这一政策趋势。

2.2.2项目建设是XX市推进统筹城乡发展、推进城乡一体化的要求

统筹城乡发展、推进城乡一体化是推进现代化建设的重大战略，也是解决“三农”问题的根本出路。

“三农问题”是农村问题、农民问题、农业问题的总称。

解决“三农”问题，最根本的出路在于城镇化，创造有效的就业岗位，把劳动力转移到制造业和服务业上。

从国外的发展历程来看，都是通过实现现代化来带动城市化，最后解决农村问题。

统筹城乡发展、推进城