地产项目可行性报告内容指引Word下载.docx
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3.2.1•
区域市场在整体市场的地位及发展态势11
3.2.2•
本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式11
3.2.3•
本案在区域内开发市场潜力11
3.2.4•
本案在开发中的营销焦点问题11
3.2.5区域市场目标客层研究11
3.2.6各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围11
3.3结论12
3.3.1本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。
12
3.3.2目标市场定位及产品定位12
3.3.3市场定位12
3.3.4目标人群特征/来源区域/行业特点12
3.3.5产品建议12
第4章规划设计分析12
4.1初步规划设计思路12
4.1.1设计概念12
4.2规划设计的可行性分析12
4.3土地升值潜力初步评估。
14
4.3.1从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
4.3.2立即开发与作为土地储备优缺点分析14
4.4工程计划14
4.4.1工期计划14
4.4.2各期开工面积14
4.4.3竣工计划14
4.4.4开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
4.5销售计划14
4.5.1各期销售时间、价格、面积,预计销售各期的市场占有率,销售计划实现的可行性分析。
4.6投资收益分析和成本预测14
说明测算假设和主要运用指标,如产品类型假设,总建筑面积,住宅和非住宅面积,容积率,项目总投资(直接建造成本加期间费用,不包括营业税和所得税)等14
4.6.1税务分析15
4.7经济效益分析15
4.8敏感性分析:
16
4.9项目资金预测
:
17
4.9.1资金投入计划:
4.9.2资金回款计划:
4.9.3资金需求计划:
4.9.4启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额17
4.10管理资源配置17
4.10.1机构设置17
4.10.2人力资源需求18
4.10.3人力资源缺口及解决18
4.11综合分析与建议
18
4.11.1优势:
4.11.2劣势:
4.11.3机会:
4.11.4威胁:
4.11.5结论和建议18
第5章竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题18
5.1主要指标测算18
5.2竞争对手分析19
第6章在新城市开发需要补充的内容20
6.1市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况20
第7章附件21
7.1有关宗地情况的补充证明资料和法律文件,如各种政府批文、权证等。
21
7.2按照新恒基集团成本核算指导设置科目明细,详细列示成本测算过程21
7.2.1成本测算可采用两种方法:
7.2.2成本估算表21
7.3说明23
第1章前言
随着集团房地产业务不断扩张,土地储备力度逐渐加大,未来发展对新项目的需求越来越强烈。
为了规范项目前期操作,提高工作效率,规避签约风险,提升集团竞争力,特制定可行性报告内容指引。
第2章项目决策背景及摘要
1.1外部环境
1、
城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:
交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等;
2、
宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。
例如,项目处在沈阳,要说明沈阳在东北的地位和情况。
3、
项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:
危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等;
1.2内部因素
项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义(一般3—5年),在公司发展中的地位(是否核心项目);
公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;
从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义;
1.3项目概况
2.3.1宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。
附图:
项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。
2.3.2宗地现状
四至范围;
地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较;
地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积;
4、
地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响;
5、
地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;
6、
土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;
7、
地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图:
平面地形图,标记四至范围及相关数据;
地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容;
地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆等。
2.3.3
项目周边的社区配套
周边3000米范围内的社区配套
交通状况
(1)
公交系统情况,包括主要线路、行车区间等;
(2)
宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决;
(3)
现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统;
教育:
大中小学及教育质量情况。
医院等级和医疗水平
大型购物中心、主要商业和菜市场
文化、体育、娱乐设施
公园
银行
8、
邮局
9、
其他
生活设施分布图,具体位置、距离。
宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)
治安情况
空气状况
噪声情况
污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)
危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)
周边景观
风水情况
近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
其他
2.3.4
大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性)
道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系(影响)。
供水状况:
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
污水、雨水排放:
通讯(有线电视、电话、网络):
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
永久性供电和临时施工用电:
燃气:
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
供热及生活热水:
说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来规划扩容和增加的情况。
规划控制要点
总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积
综合容积率、住宅容积率
建筑密度
控高
绿化率
1.4土地价格
2.4.1土地价格计算的方法
若有代征地要说明代征地价格。
根据购买价格计算总地价、楼面地价。
2.4.2
合作方式及条件
合作方基本情况:
名称,主要股东投资情况,注册资本,成立时间、特殊背景等
合作方式:
例如:
一次性买断土地、建后分房(面积)、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。
除直接从政府批租土地外,都要明确对方一定能够提供正规税务发票。
对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
付款进度及与拿地程序的配合
其他合作的主要条件
与合作方式相关的其它法律规定
2.4.3
土地法律性质评估
(一)现状
土地所有权归属
土地使用权归属
土地的用途
(二)规划
1、规划所有权归属
2、规划使用权归属
3、规划的用途
2.4.4
取得土地使用权程序评估
取得土地使用权的程序
取得土地使用权需要的工作日
取得商品房用地土地使用权所需条件
取得土地使用权的风险及控制(取得土地使用权存在的不确定因素及解决)
土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写)
土地性质变更的程序和理由
土地性质变更的政策支持或障碍
土地性质变更需要的工作日
2.4.5
政策性风险评估
城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫,从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。
优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。
总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性,风险的可控性进行评价。
如:
签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑;
部分或全部条款存在的不确定性因素的控制;
不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
第3章市场分析
1.1区域住宅或商业楼市场成长状况
3.1.1
区域住宅或商业楼市场简述
•
形成时间
各档次住宅区域内或商业楼群分布状况
购买人群变化
3.1.2
区域住宅或商业楼市场各项指标成长状况(近3-5年)
开工量/竣工量
销售量/供需比
平均售价
3.1.3区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
区域内供应产品特征
各档次产品供应状况
各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征
平均售价
开发规模
产品形式
平均消化率
平均容积率
物业在区域内分布特征
3.1.4区域内表现最好个案状况