贵州黄果树新城商业中心项目建议书技术部分 24页doc.docx

贵州黄果树新城商业中心项目建议书技术部分 24页doc.docx

《贵州黄果树新城商业中心项目建议书技术部分 24页doc.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《贵州黄果树新城商业中心项目建议书技术部分 24页doc.docx（12页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

贵州黄果树新城商业中心项目建议书技术部分24页doc

《黄果树新城项目建议书》

技术部分

特别说明：

本建议书仅为没有经过充分的市场调研基础上、对项目本身考察后形成的初步思路，并不代表项目组进入该项目后经过市场调研与系统分析得出的正式方案。

一、项目发展背景分析

（一）“多彩贵州”——渐入佳境的贵州旅游

进入“十一五”以来，省委、省政府更加明确大力培育旅游支柱产业的指导方针，制定了一系列扶持旅游业发展的重大政策措施，为旅游业的加快发展提供了重要保障，多元化的旅游投资格局正在逐步形成，贵州正在成为中国西部地区投资开发旅游的热点地区之一。

　　在面临金融危机和甲型流感带来的巨大压力背景下，贵州旅游业保持高速发展态势。

今年1至7月，全省旅游总收入483．52亿元，同比增长50％。

特别是最近三个月，旅游接待持续升温，出现井喷现象，旅游消费已成为全省经济社会发展的助推器。

与此同时，贵州旅游供需矛盾突出的情况进一步凸显，处于旺季的7、8月，酒店、车队、导游等旅游基础软、硬件配套纷纷告急，相当一部分旅行社因接待能力不足只能遗憾退团。

由此可以看出，面对渐入佳境的贵州旅游，旅游相关产业链条尚不完善，其基础配套设施目前缺口较大。

（二）贵州旅游经济特区——安顺黄果树新城

拥有贵州两大5A级旅游景区的安顺市，是中国优秀旅游城市，全国甲类旅游开放城市，全国唯一的深化改革，促进多种经济成分共生繁荣，加快发展改革试验区，贵州历史文化名城，是“贵州加快发展的经济特区”，2009年度中国十大特色休闲城市，世界喀斯特风光旅游优选地区，全国六大黄金旅游热线之一和贵州西部旅游中心。

谈起贵州的旅游发展，安顺市势必起着举足轻重的作用，其境内的黄果树瀑布、龙宫早已成为贵州旅游的一张推广名片。

再看当前的旅游市场的发展趋势，传统的观光、文化体验已不能满足人们对旅游品质的需求，超越自然风景之外的休闲度假需求越来越强烈，也驱动了各类旅游房地产和高端山野、滨水生态休闲项目的发展。

山水观光、文化体验与生态休闲度假的结合是现阶段景区发展的主流趋势。

由此安顺旅游发展应顺应旅游发展的大趋势，争取设立旅游经济特区，以优约政策发展条件进行招商引资，深化旅游产品开发、丰富相关产业链条，以区域的整体发展营造更为“多彩”的贵州旅游。

黄果树新城的规划建设正是“旅游经济特区”良好载体，将旅游小城镇与旅游经济特区相结合，提高区域知名度，提升区域价值，成为发展黄果树新城的创新思路模式。

二、对本项目的总体判断

（一）处于黄果树新城核心商业中心，区位条件极佳

黄果树新城项目位于黔西南地区的黄金旅游圈，毗邻于中国贵州省安顺地区的黄果树风景名胜区，距省会贵阳市128公里，距西部旅游中心城市安顺市区45公里，有滇黔铁路、株六复线铁路、黄果树机场、320国道、贵（阳）黄（果树）高等级公路贯通全境，新建的清（镇）黄（果树）高速路直达项目地。

本项目实为黄果树景区出入口结构商业街，同时也是黄果树瀑布景区唯一商业中心，区位条件极佳，具备了中心区强劲的向心力和极高的含金量。

（二）年均400万游客，提供了本项目的基础消费客源

2007年黄果树瀑布景区游客接待量突破400万人次，同比增长30.4%；门票收入1.27亿元，同比增长22%；实现旅游收入14亿元。

2008年1-11月，景区接待游客总人次达415万，同比增长6.81%；旅游总收入达22亿元，同比增长64%。

国家旅游局将旅游收入分为交通、住宿、餐饮、游览、娱乐、购物及其它7大类。

将前4项作为基本旅游消费收入项，后3项作为非基本旅游消费收入项。

目前我国旅游市场基本旅游消费支出比重过大，而非基本旅游消费比重偏低。

旅游消费构成会因不同的地区、不同的季节，数据比例会有不同。

例如：

到香港的旅游基本上就是“购物游”，购物花费所占比例就高；到黄山旅游，就是为了看山景，购物花费的比例相对较低。

参照市场平均值，我国旅游者基本消费占总消费的比重高达85%，而非基本消费仅占15%。

在旅游发达国家，非基本旅游消费高达60%以上。

由此粗略估计，黄果树景区游客的娱乐、购物非基本旅游消费额仍有较大的上涨空间，参考08年景区旅游收入额，其消费额预估为3.3~13.2亿元。

那么本项目作为为黄果树景区唯一中心商业区，市场发展空间极大。

（三）景区现有商业的两面性，为项目发展带来一定机遇

目前景区周边商业环境多属于自发性、缺乏管理的“散户式经营”，仅仅在景区入口处形成了一些旅游商品集中上街，但是其规模、购物环境与景区极不协调，且整个景区休闲氛围极度缺乏，继续注入新的活力，为本项目的发展提供了广阔的空间。

同时，现有景区内的经营商户又构成了本项目未来开展销售、招商、承租的首批潜在客户，对本项目初期经营起到了一定的支撑作用。

（四）黄果树新城未来的产业地位提升、升级所带来的机会，也是本项目所需考虑的必要因素

如前所述随着软硬件配套设施的逐步完善“多彩贵州”毕竟迎来旅游发展的新局面，那么安顺旅游发展如能以旅游经济特区的“新姿态”引领贵州旅游整体发展，那么黄果树新城这个“旅游经济特区”的良好载体的功能与地位必将得到显著提升。

由此本项目的开发应当充分的预留这个可提升发展空间，审时度势分期开发，创造项目的利润最大化。

三、对黄果树民俗文化的梳理——布依、苗族共存的民族文化

黄果树瀑布群位于贵州省黔中丘原的镇宁、关岭布依族苗族自治县境内，多年来留下来无数文化和少数民族民风民俗相互交融的痕迹，其形成的文化底蕴是历尽岁月而弥足珍贵的，更是异地游客所向往、渴求深度体验的民俗文化。

将这些深厚的文化具象化、产品化，将是本项目能够构建商业项目自身特色核心力、并独领风骚的关键所在。

仅从本项目地块块本身而言，没有特殊的文化内涵，但从泛资源角度来看，黔南的少数民族文化都是本项目可以整合利用的文化资源。

本项目文化特征的体现，可以从如下方向入手，即将购物、民俗文化与旅游三者很好的融合起来，促进他们之间的共同繁荣，将本项目打造成为外地人必来、必游且具有有强烈游览愿望的人文商业项目。

四、本项目开发需要解决的问题

黄果树新城中心商业街已由美国SAI完成概念性设计，对项目规划思路及空间布局等作了明确的阐述。

然而，已完成的概念规划对项目整体与旅游景区相融合、相协调的“旅游化”发展把控、指导尚显不足，尚不能很好、有效地指导项目的可持续发展。

要实现本项目“游人必游”的建设初衷，本项目总体发展规划还需解决以下几个核心问题，主要包含以下九大问题：

1）民俗文化资源的整合及有效利用问题；

2）主题定位的准确性及特色化问题；

3）项目形象定位及品牌塑造问题；

4）项目休闲化业态的合理配置问题；

5）项目特色文化的挖掘与包装问题；

6）项目品牌宣传营销问题；

7）项目重点区块景观策划设计问题；

8）项目商业开发及盈利模式构建问题；

9）项目有效开发建设运营的时序问题。

以上若干问题的解决，应从文化破题，即以民俗文化为依托，生态文化为本底，并运用商业街“景区化”建设思路实现本项目与旅游景区的完美结合、可持续发展。

五、本项目开发的概念构想

通过以上分析，我们可以得出：

布依族、苗族的民俗文化是项目地典型的地域文化，因此在本项目策划中我们选择民俗文化串联整个街区，将民俗文化与街区内的商业内容进行整合开发，作为整个商业街区发展的驱动力和着力点，形成特色吸引力，从而推动本项目的发展。

（一）以古镇休闲聚落开发模式，打造黄果树新城特色商业文化名片

所谓文化名片，必须能代表地域特色，传承地域文化底蕴，展示出发展活力。

本项目的开发必须要充分挖掘地域特色文化，即布依族、苗族民俗文化，在业态休闲和景观提升等方面也要融入相应的文化元素，通过各种手法去营造浓郁的布依族、苗族民俗文化主题，使民俗文化贯穿到项目发展的各个方面中，最终成为黄果树新城的一张商业文化名片。

本项目总建筑面积约26万平米，这相对传统旅游商业街区的开发体量较大，由此本项目不仅仅是一个传统概念下的商业街区，而更是一个集布依族、苗族民俗风情与休闲商业相结合的古镇休闲聚落，是若干民俗休闲产业的聚集区，而项目本身也将是一个极具民俗风情的“古城（镇）景区”，成为黄果树新城特色商业文化名片。

（二）构建满足多重群体消费需求的休闲商业聚落

满足多重消费群体的休闲商业聚落，主要是两层含义，一是打造休闲商业中心，现在人们购物行为已不单纯是买东西了，特别是在景区商业街，全国范围内的旅游纪念品严重同质化已远远不能成为拉动游客消费的吸引力，因而以娱乐、休闲、文化体验为主导在精神层面上的消费满足感，已成为当今景区行商业发展主要模式。

因此，本项目要营造良好的休闲氛围，通过休闲项目的引入，给游客耳目一新的感觉。

二是兼顾多重消费群体的需求，主要包括部分周边社区居民未来新城常驻人口等等。

再者就是部分高端商务休闲、会议市场需求。

消费群体

业态功能

旅游者、商务游客

设置旅游商品一条街，此条街主要售卖极具民俗风情的艺术品、可参与体验式消费品；

可在项目地内设置1家高档次宾馆辅以民俗客栈、可售型酒店公寓，高档次酒店可提升本项目的整体形象满足商务旅游，民俗酒店主要是降低外地游客的出行成本和针对旅行社推出，留住游客产生消费。

在项目“四方街”内，打造系列具有本地民俗风情的演艺节目，成为黄果树民俗文化展演的代表性节目。

特色餐饮美食街“长龙宴”休闲娱乐设施等

未来新城固定居民

主要是日常消费购物功能，包括日常生活购物店（如超市、便利店）、生活配套设施（如银行、洗衣店、美容美发店、维修店、书店音像店、家庭服务店），以及休闲娱乐设施等。

（注：

以上为我们在没有经过市场调研、对本项目的业态作以概念性判断得出的初步结论）。

（三）灵活的运营手段和严格的管理方法，助力项目发展

灵活的运营手段和管理方法，主要包括如：

合理延长营业时间，使营业时间与游客的流动规律相一致，这里要充分考虑到留下过夜游客的夜间休闲消费需求。

可以采取因时制宜（节假日适当调整营业时间）、因季制宜（随季节变化调整营业时间）、因地制宜（随商业街所处的地段不同来调整营业时间）等不同手段。

通过营业时间的调整，可以吸引更多客流。

当然，这还需要其它配套设施的建设。

在购物区实行销售假冒伪劣商品一律重罚并清除出购物区的政策，保证消费者权益，打消消费者购物顾虑，营造良好的旅游购物环境。

（四）项目业态布局初步构想

我们将本项目作为古城（镇）休闲商业度假区的模式来打造。

其中度假客栈面积约占60%，它包含C地块黄果树古寨产权酒店、6#、7#地块的山野民俗休闲养生客栈，及部分特色民俗客栈；经营性商业约占40%，其分布于黄果树大街沿街1~2层商铺结构。

本项目可初步定位为，以“布依八景”、“民俗长龙宴街”（布依族蜡染等特色民俗装饰风情装饰黄果树大街）；沿黄果树大街主街道向地块两边形成若干广场式延伸结构，以若干广场形成独立的分区，广场外延临街部分形成沿街（黄果树大街）铺面结构对外销售。

中心广场形成不同民俗风情“四方街”，包含民俗表演、特色餐饮等等，力争将每个四方街打造为各个不同民俗风情的旅游景点，前期可以免费引导游客前来参观，后期待项目整体发展成熟且形成知名度后，还可适当的收取门票，来提高项目总体收益。

同时结合具有民俗符号水景、水车、建筑风貌、景观等等的打造，最终形成布依、苗族风情的古寨度假村——新镇中的古镇，黄果树的丽江、瀑布下的丽江、布依族的丽江。

C地块可命名为“新城中的古镇”，沿山体向320国道延伸为由具有布依文化符号的高层建筑向低层逐渐过渡的产权酒店、会议酒店等为一体的新城中的古镇酒店聚集区

（五）分期开发，滚动经营

本项目的开发总体可分为两期开发，一期项目初步建议开发8#、9#、11#地块，其中延黄果树大街两侧的可售型商铺是项目整体的一个重要“赢利点”之一，其内部“四方街”则是项目初期引导游人进入商业区并产生消费的“吸引点”。

项目二期建设重点为项目地C地块，此地块初