休闲旅游度假小镇项目可行性研究报告.docx

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第一章总论

第一节项目名称及承办单位

一、项目名称：

柱山湖休闲小镇

二、承办单位及法人代表

1、承办单位：

##置业有限公司情况概述2、法人代表

孟晓览三、主管部门

##市工商行政管理局四、建设地点

##市莒南县板泉镇岚峨村行政区域。

第二节项目概述及研究结论

拟建柱山湖休闲旅游度假小镇位于莒南县板泉镇柱山水库周围，规划控制面积3.78平方公里。

其中水域生态涵养0.65平方公里，高效生态农业种植0.75平方公里，高效农业种植1.2平方公里，度假村、湿地公园、民俗风情园及其他建设用地1.18平方公里。

建筑用地主要包括休闲度假酒店2万平方米；养老中心18000平方米（包含日间照料中心5000平方米；候鸟式养老

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公寓8000平方米；其他配套设施2000平方米），度假村18.5万平方米。

配套附属设施包括道路、观光旅游车、水上乐园、垂钓台、人工岛等一宗。

计划分三期实施，一期工程计划工期五年

（2018年1月至2022年12月）。

二期工程计划工期三年（2020年至2023年）。

三期工程主要柱山水库湿地生态区，计划工期二年（2021年至2023年）一期工程计划投资6.25亿元，二期工程计划投资3892万元，三期工程计划投资1.57亿元。

工程合计投资8.21亿元。

本建设项目符合城市总体规划及省、市政府关于房屋建设的政策规定，项目建设的各项条件都已具备，项目建成后有利于推动新农村建设、推动高效农业生产建设、拉动地方经济、有利于新型农村示范建设、改善居住环境及城市居住田园化；也有利于莒南县现代化生态城市、“大##、新##”的建设。

第二章 项目建设的背景和建设的必要性

第一节 基本情况

一、项目单位概况

##金开置业有限公司成立于2012年，注册资金为1000万元，是一家专注于房地产开发的公司。

公司自成立以来，坚持以“诚信为本、质量第一、客户至上、服务至上”为企业理念，提倡团结、互助、奋进思想，不断吸收具有多年房地产开发从业经验的

专业人才，组成了一支具有80％以上专业技术职称，开发经验丰富，开发理念超前，技术实力精湛，工作能力优秀的房地产开发团队。

公司本着打造精品社区，引领物业潮流的经营理念。

先后开发改造了兰陵县尚岩镇驻地的颐尚花园、向城镇的银杏家园、兰陵县驻地向阳花园、费县经济强镇上冶镇驻地的沂蒙财富广场，以上项目投资逾几亿元，项目资金来源全部自筹。

公司为加快小城镇建设，改善居住环境，实现城乡一体化尽了微薄之力。

我公司的经营方针是“开发一个项目，造福一方人民，树立一方口碑”。

公司以先进的开发理念，成熟的开发经验，诚实守信的经营作风，同心协力、开拓创新，在激烈的市场竞争浪潮中，乘风破浪、拓展思路、锐意进取、再创新高，依托各级政府的支持和优秀人力资源优势，努力把公司打造成为本地最具有竞争力的房地产企业之一，为改善居民的居住条件和美化城市环境做出更大的贡献。

二、项目环境概况

##市位于山东省东南部，地近黄海，东连日照,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，南邻江苏。

地跨东经117度24秒─119度11秒，北纬34度22秒─36度22秒，南北最大长距228公里，东西最大宽度161公里，总面积17184平方公里，是

山东省面积最大的市。

##市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。

已经复航的##机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。

境内以4条过境国道 和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网。

1、项目位置

本项目位于山东省莒南县最西南部与临沭县青云镇接壤，原土地属莒南板泉镇岚峨沟、马曹头村土地范围，东临莒南县柱山水库，南至临沭县青云镇用地，西临225省道（莒南至新浦），北临板泉镇马槽头村耕地。

本项目距莒南县城20km,距临沭县城14km，距##城市中心28km，距河东区20km，距日照岚山港50km,距江苏省连云港市区75km，距长深高速青云出口2km,距新规划曹岚高速出入口6km,距新规划的##南疏港路2km,距##沭埠岭国际机场23km，距连云港白塔埠机场50km,地理位置十分优越。

2、项目的环境条件

莒南县属暖温带季风区半湿润大陆性气候，大陆度61.1%。

气候总特征是：

春季温暖，干燥多风；夏季湿热，雨量充沛；秋季凉爽，昼夜温差大；冬季寒冷，雨雪稀少。

四季分明，光照充足，无霜期长。

常年最热月为7月和8月，平均气温为25.5℃，

年际变动在28.2-23.3℃之间，极端最高气温为38.9℃（1988年7月8日）；常年最冷月为1月，平均气温为-1.9℃，年际变动在-4.6-0.3℃之间。

极端最低气温为-19.2℃（1969年2月5日）。

当地有“冷在三九，热在中伏”之谚。

历年降水量

（898.0毫米），一（773.9毫米）之间。

各月平均日照时数以

5、6月份最多，分别为244.1小时和222.0小时。

最少是2月和

7月，分别为173.7小时和181.4小时。

三、项目建设的必要性

2017年莒南县政府工作报告提出如下如下目标：

（1）提升现代农业。

扎实推进农业供给侧结构性改革，建

设标准化、规模化和品牌化农业，由“农业大县”向“农业强县”转变。

优化农业产业结构布局，用好用活土地流转政策，发展适度规模经营，重点建设沭河、鸡龙河、洙溪河、龙王河沿岸特色农业长廊，打造生态农业观光带；藏粮于地、藏粮于技，保持全国粮食大县地位；适度推进粮改油、粮改饲、粮改特，发展土特产、小品种，带动农民持续增收。

（2）推进镇村特色化发展。

全力推进城镇梯次发展，支持创建特色小镇，建设特色园区，发展特色产业，打造提升大店、板泉两个全国重点镇，坊前、岭泉两个市域中心城市组团镇，涝坡、洙边两个市级重点镇。

着力完善小城镇“四供两排”等基础

设施，提高小城镇综合承载能力，建设一批产业特色明显、公共服务完善、吸纳能力强的特色小城镇。

推进农村新型社区建设，实施“两区同建”和“五项六化”工程，探索灵活有效的供暖方式，努力实现入住社区“暖入户”，重点打造一批美丽乡村示范片区，争创国家农村社区建设示范县。

（3）汇聚要素促保障。

优化土地资源配置，强化亩均投资强度，注重亩均财政收入，提高供地率和土地利用率，力争年内挖潜闲置低效土地825亩，完成土地增减挂钩验收700亩。

柱山水库休闲小镇定位是高效农业开发、休闲现代农业、乡村旅游、田园度假村居住。

完全符合莒南县县委县府的规划方向和规划目标。

根据现有岚峨村地理环境和脆弱的生态环境，急需进行产业提升及采取生态保护措施。

项目四周均为山岭贫瘠土地荒滩，土地植被加上落后的耕种方式造成大量的水土流失，目前柱山水库设计500万立方米设计库容已不足300万立方米库容。

柱山水库四周因承包户不科学施肥已造成水质富营养化，水生态环境急需改善。

柱山水库库区目前有野生淡水鱼类30，逐年恶化的水文环境也影响着野生鱼类的生存。

进行旅游生态开发，涵养生态环境，提升土地投入产出比，促进农民增收，柱山小镇开发，迫在眉睫。

第三章建设地点和建设条件第一节 建设地点

本项目位于山东省莒南县最西南部与临沭县青云镇接壤，原土地属莒南板泉镇岚峨沟村民委员会，东临莒南县岚峨沟水库，南至临沭县青云镇用地，西临225省道（莒南至新浦），北临板泉镇岚峨沟村耕地。

本项目距莒南县城20km,距临沭县城14km，距##城市中心28km，距河东区20km，距日照岚山港50km,距江苏省连云港市区75km，距长深高速青云出口2km,距新规划曹岚高速出入口6km,距新规划的##南疏港路2km,距##沭埠岭国际机场23km，距连云港白塔埠机场50km,地理位置十分优越。

第二节 建设条件

一、地理位置及行政区划

莒南县隶属于山东省##市，地处山东省东南部鲁苏交界处，东与山东省日照市相邻，紧靠岚山港，南与江苏省连云港市接壤，西与##市河东区毗邻，北与莒县相接。

截至2014年3月，总面

积1388平方公里，辖12个镇街和1个省级经济开发区，242个行政村（社区），81.64万人口。

莒南是沂蒙革命老区的重要组成部分，被誉为“齐鲁红都”、山东的“小延安”。

莒南县辖1街道办事处、15个镇：

十字路街道、大店镇、文疃镇、坊前镇、板泉镇、洙边镇、石莲子镇、岭泉镇、筵宾镇、涝坡镇、坪上镇、壮岗镇、团林镇、朱芦镇、道口镇、相沟镇。

2009年9月，坪上镇、壮岗镇、团林镇、朱芦镇成立##临港

经济开发区（##市政府派出正处级机构）。

二、自然资源现状

（一）地形地貌

莒南县跨胶南地体和沂沭断裂带。

亚洲东部著名的郯（城）庐（江）巨型断裂带呈北北东向通过县境西部。

沂沭断裂带最东侧的分支断裂昌邑--大店断裂，将县境地分为两部分：

断裂带以东为“胶南地体”，它是扬子板块和华北板块的碰撞带，地体的基底结晶岩系为元古界胶南群；断裂以西为“沂沭断裂带”。

上

述两个地质构造单元在地层、构造、岩浆岩等方面，具有显著差异。

莒南县属鲁东南丘陵区，为胶南隆起的一部分。

地势总特点是东高西低，东部是北高南低，并向东南和西南呈脊背状倾斜。

全县平均海拔高度200米，最高点是县境北部的马山，海拔高度

662.2米；最低点在壮岗镇陈家河村前，海拔高度19.9米。

县境地貌以大店、十字路至相沟为界，分为东西两部分：

东部低山丘陵区，西部平原区。

大致分为低山丘陵区、剥蚀丘陵区、岭下平地和洪积--冲积平原区四种地貌类型。

以低山丘陵为主，其它类型地貌分布面积较小。

低山丘陵区县境十字路至厉家寨以北，大店至十字路以东的县境北部和东北部地区，部分分布于南部和东南部，朱芦、厉家寨、文疃、柳沟、涝坡、陡山等乡（镇）的大部分地区，大店、十字路、筵宾、坊前、相邸、相沟及洙边等乡

（镇）的部分地区，属于低山丘陵区。

海拔高度在100米以上、

坡度大于8°的低山丘陵区约为526-700平方公里，占全县总面积的30-40%。

其特点为北部山峻坡陡，沟深谷狭，岩石裸露，土层较薄；东及东南部山低岭缓，土层较厚。

剥蚀丘陵区主要分布在县境南部和东南部，局部分布于西北部，相邸、坊前、坪上、团林、壮岗、演马、洙边、相沟、官坊、王家沟等乡（镇）的部分地区，属于剥蚀丘陵区。

境内海拔高度

低于100米，坡度低于3°至5°的剥蚀丘陵区约526-613平方

公里，占全县总面积的30-35%。

该区特点为丘低坡缓，阜岗浑圆，沟宽谷阔，起伏如波，十字路至坪上间的“九岭十八坡”即为这种地貌的典型特征。

该类地貌基岩的风化剥蚀程度严重。

基岩类型主要以胶南群变质岩系为主，其次为泰山群变质岩，部分地段为燕山期花岗岩类和白垩系陆相碎屑岩、红色砂砾岩。

基岩之上形成厚风化壳。

地表多被残坡土覆盖，土层较厚，以白浆化棕壤为主，县内多垦为耕地。

岭下平地县境东部的山前平地、岭间平地及沿河谷地，为岭下平地区，多与低山丘陵和剥蚀丘陵相间分布。

特点为谷宽而平，地块大，阶差小。

成土母质为洪积物、冲积物及残坡物。

土壤类型为潮棕壤、河潮土、水稻土，局部为白浆化棕壤，是县内粮油耕作区。

境内山脉系崂山—五莲山脉余脉，由莒县长城岭岭脉和万松山脉延伸而来。

分为六条山脉，按大小排列，依次为柱山山脉、黄山山脉、望海楼山脉、五龙山脉、甲子山脉、石杭山脉，共有大小山头517座。

（二）气候气象

莒南县属暖温带季风区半湿润大陆性气候，大陆