东莞市凤岗镇三旧改造专项规划文档格式.docx

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改造工作，促进凤岗镇产业结构升

　　级转型，强化城市功能区塑造和成熟社区建设，缓解土地资源瓶颈约束，

　　增强城市竞争力，制定本规划。

　　第二条规划依据

　　1.《中华人民共和国城乡规划法》;

　　2.《中华人民共和国土地管理法》;

　　3.《中华人民共和国环境保护法》;

　　4.《中华人民共和国房地产管理法》;

　　5.《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》;

　　6.《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》;

　　7.《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》;

　　8.《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》;

　　9.《东莞市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）》;

　　10.《东莞市域城镇体系规划（2005-2020）》;

　　11.《东莞市域生态控制线规划》;

　　12.《凤岗镇土地利用总体规划（2006-2020）》;

　　13.《凤岗镇总体规划修编（2001-2020）》;

　　14.规划区航拍片或卫星照片;

　　15.其他与本规划区相关的已批控规或专项规划;

　　16.国家及地方其它有关法规标准和规范。

第三条规划原则

　　1.规划先行，成片改造;

　　2.塑造功能，公共优先;

　　3.成熟一片，改造一片;

　　4.公众参与，各方共赢。

　　第四条规划期限

　　“三旧”改造规划期限为五年。

其中:

近期为2010-2012年,远期为2013-2015年。

　　第五条规划对象

　　特定城市建成区，即在2007年6月30日之前土地利用现状图或卫星影像图上显示为已有上盖建筑物的建设用地，包括旧城镇、旧村庄、旧厂房。

　　1.旧城镇：

主要是指城镇建成区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等。

　　2.旧村庄：

指建设年代久远，村庄安全隐患、设施配套水平低、环境差的私宅;

与未来城市功能不符的私宅;

在重要的城市空间节点、路径、界面上与城市风貌不协调的私宅。

　　3.旧厂房：

指不符合城市规划要求的工业区或企业;

不符合产业结构调整要求的工业区或企业;

建设年代较为久远，内部规划不合理，基础建设不完善，建筑质量较差的工业区;

建筑容积率偏低、土地利用效益不高的工业厂房。

　　第六条规划范围

　　本次“三旧”改造规划总用地面积为405.19公顷。

其中，经东莞市“三旧”改造领导小组办公室核定，符合“三旧”用地条件，享受“三旧”优惠政策，同时具有改造必要和改造动力的用地面积为339.48公顷。

　　第七条法律效力

　　1.本规划成果有规划文本、图纸、附件（规划说明书、基础资料汇编）三部分组成。

规划文本、图纸具有同等法律效力。

　　2.在凤岗镇行政辖区内的“三旧”改造必须遵守本规划。

　　第八条生效日期

　　本规划自东莞市人民政府批准之日起生效。

九条实施主体

　　本规划由东莞市凤岗镇人民政府组织实施。

　　第十条解释权归属

　　本规划的解释权属东莞市城乡规划局。

　　第十一条改造总目标

　　按照建设“东莞市东南端重要的次中心城镇，以外向型经济为主导的制造业区，第三产业发达，环境优美的山水型现代化城镇”的城市发展要求，通过因地制宜、有序推进城市“三旧”改造，加快凤岗镇的产业结构调整和转型升级，完善城市功能，促进经济和社会的可持续发展。

　　第十二条改造功能定位

　　1.凤岗中心片区：

　　位于凤岗镇西北部。

以凤岗镇中心为核心，由三联、五联、天堂围、竹塘、黄洞、塘沥、凤德岭等组成。

功能定位为以行政办公、文化娱乐、商业服务和房地产开发为重点的综合服务中心。

　　2.雁田副中心片区：

　　位于凤岗镇南部，以雁田村为主体。

功能定位为凤岗副中心，以商业、餐饮、娱乐等功能为主。

　　3.中部“产业——生活”综合片区：

　　位于凤岗镇中部，龙平公路与东深公路交叉口及周边地区，包括碧湖高科技工业园区东部及油甘埔村西部。

功能定位为经济增长与自然环境协调、产业与生活和谐的综合功能片区。

　　4.官井头副中心片区：

　　位于凤岗镇东部，以官井头村为主体。

功能定位为凤岗副中心，莞、深城市结合部重要的生活节点，环境优美、高起点、高品位的体育主题成熟社区。

　　第十三条总体改造结构

　　根据“总规”城市发展结构，结合“三旧”改造目标和要求，确定凤岗镇的“三旧”改造规划结构为：

一带、三轴、四片、十四组团。

　　1.一带：

以贯穿凤岗全镇的水系——东深河，及沿河两侧绿化带，构成一条贯穿全镇南北的滨水生态景观带;

　　2.三轴：

以现状城市主干道——东深公路、龙平公路和永盛大街为依托形成的三条城市发展主轴线;

　　3.四片：

凤岗中心片区、雁田副中心片区、中部“产业——生活”综合片区和官井头副中心片区。

　　4.十四组团：

三个产业配套组团（竹尾田、黄洞、碧湖）;

四个片区中心组团（行政中心、雁田、官井头、油甘埔）;

六个成熟社区组团（翡翠山湖、三正、油甘埔北、雁田北、雁田南、官井头南）;

一个休闲度假组团（官井头北）。

第十四条总体用地布局

　　1.规划居住用地主要位于行政中心组团、黄洞和碧湖产业配套组团以及六个成熟社区组团。

　　2.规划商业金融业用地主要位于官井头片区中心组团、油甘埔片区中心组团和官井头北休闲度假组团。

　　3.规划公共配套设施用地主要位于行政中心组团、三个产业配套组团、官井头北休闲度假组团，及油甘埔北、雁田南、官井头南成熟社区组团。

　　第十五条分类用地规模

　　符合“三旧”改造政策的339.48公顷现状用地中：

　　1.属于旧村庄改造的用地为39.94公顷，主要集中在凤岗中心片区。

其中：

改造成居住用地的为25.44公顷;

改造成公共设施用地的为8.62公顷;

改造成道路广场用地的为4.64公顷;

改造成绿地用地的为1.24公顷。

　　2.属于旧厂房改造的用地为299.53公顷，主要集中在官井头副中心片区、中部“产业——生活”综合片区和雁田副中心片区。

改造成居住用地的为173.20公顷;

改造成公共设施用地的为49.13公顷;

改造成市政公用设施用地的为0.28公顷;

改造成道路广场用地的为44.57公顷;

改造成绿地用地的为32.14公顷，其它0.22公顷。

　　第十六条土地使用性质分类

　　本规划涉及土地使用性质分类和代码均采用《东莞市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）》的“表2.1城市用地分类和代号”规定的城市用地分类和代号，以中类为主，小类为辅。

　　第十七条规划地块编号

　　本规划地块采用二级编号方法，由“片区编号-地块编号”组成。

如“A-01”中，“A”为旧改片区编号，“01”为此片区内的地块编号。

本规划共分4个片区，规划地块36个。

　　第十八条居住用地规划

　　本规划共规划居住用地面积218.37公顷，占“三旧”改造规划总用地的54.02%。

其中二类居住用地（R2）面积208.35公顷，三类居住用地（R3）面积0.91公顷，商住混合用地（R5）面积9.11公顷。

第十九条商业金融业用地规划

　　本规划共规划商业金融业用地（C2）面积21.83公顷，占“三旧”改造规划总用地的5.40%。

　　第二十条公共用地规划

　　1.公共用地主要包括：

教育科研用地（C6）、中小学幼儿园用地（R6）、政府机关办公用地（C1）、广播电视用地（C33）、图书展览用地（C34）、体育用地（C4）、医疗卫生用地（C5）、文物古迹用地（C7）、口岸监管用地（C8）、其它公共设施用地（C9）、道路广场用地（S）、对外交通用地（T）、绿地（G）、市政公用设施用地（U）等建设用地。

　　2.坚持公共优先的原则，在改造范围内，优先补充公共用地，按规范布局公共配套设施和市政交通设施。

　　3.“三旧”改造规划在控制好片区整体容积率的前提下，鼓励增加公共用地、降低建筑密度，适当提高净地块的容积率。

　　4.本规划共规划公共用地面积159.69公顷，占“三旧”改造规划总用地的39.51%。

　　规划各类用地指标详见文本附表1。

　　第二十一条开发强度指引

　　本规划只对非公共用地地块开发强度进行指引，公共用地开发强度指引则参照《东莞市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）》的相关规定执行。

本规划非公共用地地块开发强度分类如下：

　　1.高开发强度地块：

　　地块容积率控制在2.5以上，建筑密度不大于45%，建筑高度不高于100米。

　　2.中开发强度地块：

　　地块容积率控制在1.5-2.5（含2.5），建筑密度不大于45%，建筑高度不高于75米。

　　3.低开发强度地块：

　　地块容积率控制在1.5以下（含1.5），建筑密度不大于50%，建筑高度不高于24米。

第二十二条开发强度确定

　　为了保证良好的城市环境质量并鼓励市场化开发，改造规划用地具体的容积率、建筑密度及建筑高度等指标，应参照“三旧”改造专项规划，在下层次的“改造单元规划”中，结合《东莞市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）》和已批准的详细规划，以及同类开发地区的成熟经验、改造政策地块区位、用地主导功能、城市形象、地块改造的经济可行性分析等因素，作出合理控制。

　　第二十三条公共设施规划

　　1.教育设施：

落实控制性详细规划中4所共66班幼儿园，分别位于A-03，B-02，B-03，B-04地块，本次规划新增8所共120班幼儿园，位于A-14、B-06、C-06、D-01、D-04、D-06地块;

落实控制性详细规划中1所36班小学，位于A-13地块;

新增1所30班初中，位于B-01地块;

新增6所共189班九年一贯制学校，分别位于A-01、A-16、B-06、C-06、D-06地块。

　　2.医疗卫生设施：

落实控制性详细规划中门诊部1处，位于D-02地块;

本次规划新增1处门诊部，位于C-05地块。

　　3.体育设施：

落实控制性详细规划中小区级体育活动场地1处，位于D-04地块;

本次规划新增2处小区级体育活动场地，分别位于B-04，D-04地块。

　　4.文化娱乐设施：

本次规划新增居住区级文化活动站4处，分别位于A-10，C-05，C-06，D-04地块。

　　5.行政管理与社区服务设施：

落实控制性详细规划中居委会1处，位于B-05地块。

　　6.公共交通设施：

落实控制性详细规划中公交首末站1处，位于C-06地块。

规划主要配套设施指标详见文本附表2。

　　第二十四条路网结构

　　全镇道路分为三个层次：

第一层次为区域间高速公路，主要承担凤岗镇对外交通和过境交通;

第二层次为城市干线道路，包括区域交通性和区域生活性主干路;

第三层次为镇域内干道。

　　1.城市干线道路：

主要包括清凤路延长段、东深公路和龙平公路等。

　　2.镇内主干道：

主要包括永盛大街、碧湖大道、龙平南路、南北向环路和东西向环路等。

　　第二十五条道路等级

　　“三旧”改造地区的规划道路等级参照《东莞市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）》的相关