物业服务收费基准价研究终稿Word格式.docx

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课题成果结论

物业价格调整建议

前言

随着物业管理行业成为社会经济及和谐社会发展，维护社会稳定的重要力量，服务主体双方在服务质量和服务费用标准上的矛盾问题日益突出。

社会物价指数的不断上涨、政府指导价格相对滞后、物业服务市场消费双方缺乏常态协商平台机制，使得物业企业无法通过正常渠道释放成本压力、服务价格和服务品质呈现明显的倒挂现象。

在这种情况下，物业企业如何延续生存物业不挣钱为何还在小区服务仅靠物业费收入是否能够支撑小区的正常管理服务业主的共用部位收益哪里去了？

这些均已成为社会及业主消费群体对物业行业的普遍质疑。

为进一步引导行业向市场化方向发展，真实客观、公开透明地测算和公示物业服务成本，通过动态调整服务成本费用，保障双方合法权益，推动行业良性发展，进一步发挥维护社会稳定的坚实作用，2012年12月起，北京市住房和城乡建设委员会物业服务指导中心委托北京物业管理行业协会进行《物业服务收费基准价研究》课题的研究工作。

课题目的：

以物业管理工作最重要和最核心的组成部分--住宅物业的服务成本公示为突破口，通过广泛数据采集、典型项目数据测算，建立项目成本模型、分析确定物业服务主要成本项权重，带动物业企业以规范化的财务管理方式，合理、合规测算公布相关物业服务成本，以解决目前市场经济环境下，物业服务的人工成本和建筑主体维护成本急剧上涨，而物业服务费却长期在一个低端水平徘徊，呈现出高收费率和提高服务质量与物业费价格倒挂的突出现象和问题。

课题实现目标：

1.贯彻落实上位法的要求：

《物业管理条例》规定，“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”。

目前，我市对于物业服务的标准要求和相应收取的费用之间还未建立一个合理的价格体系。

2.为物业服务费用合理定价、协商调价提供科学依据。

为物业企业和业主在物业服务费价格确定时提供一个科学的参照标准，同时可以及时反映市场价格指数上涨影响人工、能源费用的价格变动情况，便于企业和业主及时协商和调整费用价格，促进业主与物业服务企业之间和谐互信关系的建立。

3.履行经济适用住房政府指导价定期发布职责（《北京市物业服务收费管理办法和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》（京发改[2005]2662号））。

组织实施：

北京市住房和城乡建设委员会物业服务指导中心负责课题的监督指导，北京物业管理行业协会组织、协调专家及技术团队。

课题组成员包括：

物业指导中心吕向东、戈琳；

行业专家刘崇、李家伟、朱建华；

物业协会宋宝程、黄潇里。

研究方法：

本次课题采用了资料收集法、现场观察法、座谈法、培训授课法、数据分析法、模型建立法。

课题实施分为六个步骤阶段：

（一）相关数据和信息的采集

对可能直接影响物业费价格上涨的历年社会因素数据进行采集，包括:

1.10年来最低工资、社平工资标准上调标准；

2.10年来北京地区物价上涨指数；

3.截止2012年，北京地区民用水、电价格上涨数据；

4.截止2012年，北京市社保标准上调数据；

5.自1997年196号文件正式发布后，我市各有关政府部门涉发布了部分涉及物业管理能源、绿化、设施设备维修养护、保安、社保等方面价格调整的文件。

（二）典型项目样本成本数据采集分析

分析得出物业企业受成本压力影响的生存现状。

1.选取的4家物业企业均从项目入住服务至今，服务年限为8年—17年，计费方式均实行包干制；

2.样本类型包括经济适用房和普通商品房，建筑类型包括多层和高层；

建筑规模分别为：

17万平米、22万平米、36万平米、45万平米；

3.样本的物业费价格分别为：

0.62元/月.平米、0.50元/月.平米、1.80元/月.平米、3.48元/月.平米，在服务价格的分布上较有代表性，项目的收费率均在98%以上，排除了收费率低的影响因素。

4.选取万科星园这一高于同期其他项目物业费价格定价的品牌项目，目的是为与其他项目，特别是经济适用房项目进行经营状况和服务品质比较分析，该项目曾下调物业费标准,近期通过与业委会协商进行了物业费上调；

5.四个样本均为项目单独核算，且有历年审计报告，财务管理相对规范。

（三）扩大项目样本数量规模的采集分析

通过大量数据的采集分析验证物业成本上涨趋势的普遍状况和报告结论。

典型样本中受政府指导价约束的经济适用房项目生存现状堪忧，为此，课题组进一步扩大采集样本数量，将经适房列为重点采集对象。

期间,课题组设计了5张问卷共600个数据点；

选取了240个样本项目，面积分布在10-30万平米；

对近500人进行了数据填报培训；

召开各类会议20余次。

采集的240个样本项目反馈回有效样本181个（商品房、两限房131个，经济适用房36个，老旧小区14个），占全市居住类项目（3658个）的5%；

面积约0.47亿平米，占全市居住类项目面积（3.97亿平米）的12%。

又从中从选取了21个项目，加之此前四个项目，进行25个项目二次样本分析，再次现场核实数据，进一步形成完整的结论分析并为数据模型基本框架的提出提供了数据支撑。

（四）建立项目价格标准测算模型

剔除采集样本运营数据中非物业成本因素，积累成本构成中主要成本要素的权重基础数据。

由于项目的地理位置、设施设备配套、业主服务需求都各不相同，且项目财务核算的方法及数据的合理性及成本计入方式难以统一，很难找出一个完全符合条件的项目进行测算。

为此，我们综合分析各项目特点，虚拟了两个相对有代表性的物理状态小区，分别建立了10万平米多层建筑和20万平米高层建筑的样本模型。

模型对涉及到物业费测算需要的规划指标、项目配置等基础资料进行了模拟设定，按照法规依据和行业成本需求，拟定了物业费价格测算的定额标准及计算依据。

（五）建立物业价格综合系数模型

利用主要成本权重受社会物价指数上涨趋势影响的物业费价格增幅。

根据政府定期发布的社会物价指数,结合物业行业物业费价格中主要成本影响因素：

人工成本、能源水电成本的构成权重，计算出相应的综合增长变化幅度即物业价格综合系数。

通过对项目应支出的各大项成本，如人工、水电能源、维修及其他费用所占的比例进行分析，并按面积进行了加权平均，得出了各项构成权重。

在此基础上计算出物业服务成本随着北京市最低工资、水价、电价变化而联动的价格综合系数公式。

将年度物业价格综合系数代入物业费价格即可得出反映物价增长趋势的实际物业费价格。

这一测算方式基本符合物业服务成本变化规律，且易于计算，可以用于政府部门周期性发布物业价格系数，引导物业费用有序、动态调整，对物业费价格的市场化具有引导意义。

（六）课题成果意见征询

对形成的项目价格标准测算模型、物业价格综合系数模型两个课题成果进行意见征询。

形成三个课题结论:

受市场价格影响的物业费成本压力,造成物业企业经营已经明显入不敷出；

物业费用于设备设施维保投入呈现出违背常态的递减趋势;

政府指导价的经适房基准价0.55元/月/平米应调至1.00元/月/平米。

形成项目价格标准测算模型、物业价格综合系数模型两个课题成果报告初步框架，并通过座谈等形式进入相关区县、企业征询意见阶段；

在此基础上修改完善整体课题成果数据文字报告。

二、四个典型样本成本现状分析

首先选取了四个住宅项目典型样本，就项目的物业服务价格、实际服务成本费用变化趋势、影响成本费用变化的主要因素进行了实地调研，并对企业多年的经营状况进行分析。

表1：

典型样本物业企业基本情况

项目名称

物业公司名称

资质等级

本项目

服务年限

服务计费

方式

备注

朝新家园

北京金海燕物业东坝分公司

　二级

8

包干制

花家西里

北京金海燕物业南湖分公司

17

上海沙龙

北京旭东物业公司

11

准备退出

万科星园

北京万科物业公司

　一级

13

包干转酬金

协商调价

.

典型样本项目基本情况

所在区域

物业

类型

建筑

面积

（万平）

收费面积

绿化

建筑类型

住宅

商业

总

栋数

高层

多层

户数

朝阳东坝

经适房

17.00

14.90

1.20

3

23

1352

朝阳望京

商品房

45.68

43.79

1.90

6

40

9

31

5376

亦庄开发

22.38

19.14

6.7

1771

朝阳奥运

36.00

27.60

0.70

4.5

15

2122

入住时间

车位数量

电梯

数量

物业费价格元/月/平米

车位

总数

地上

地下

合同价格

调整后1

调整后2

2004年6月

750

0.50

0.62

1995年8月

20部

2003年11月

1606

674

932

94部

1.80

2001年8月

1421

33

1388

35部

3.48

2.95

3.38

（二）成本增长影响因素分析

1、经营成本逐年上涨，目前已远高于合同定价成本

表1、历年物业服务运营总成本折合单位物业成本

项项目名称

收费价格

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

2010年

2011年

1278458

1627727

1879937

1872411

1887588

2024574

2303730

0.66

0.84

0.97

0.98

1.05

1.19

5590466

7072009

5035148

6219467

7040118

7452164

8311673

1.02

1.29

0.92

1.13

1.28

1.36

1.96

1.52

3592939

4431631

4477342

5026401

4949432

5660888

1.8

1.56

1.93

1.95

2.19

2.15

2.46

3.12

3.31

3.40

3.44

3.46

以经适房朝新