商品房买卖合同解除权Word格式.docx

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B.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实

（4）拆迁补偿安置行为拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的（如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持）

（5）房屋质量问题

a.因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

B.因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

（6）房屋面积误差a.出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；

合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

B.买受人同意继续履行合同:

房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；

房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

（7）迟延交房a.根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

B.法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。

对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；

逾期不行使的，解除权消灭。

（8）迟延办证商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

篇二：

从一起案例看商品房买卖合同解除权的行使期限

加入时间：

20XX-07-0712:

52:

25

陈莹福建厦门联合信实律师事务所

内容摘要：

合同解除权是指合同当事人在法律规定或者合同约定的情况下，享有解除合同的权利，合同解除的法律后果就是合同当事人的权利义务终止。

《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第十五条对《合同法》第九十四条解除合同的条件、期限进行了细化。

笔者结合亲手经办的一起商品房买卖合同纠纷中关于解除权是否消灭问题作一下初步的探讨。

主题词：

商品房买卖合同、合同解除权、约定解除

案情简介：

20XX年4月30日，王某与厦门某房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定王某向厦门某房地产有限公司购买位于某楼盘5号楼1102室房产，总金额为1057206元，交付期限为20XX年5月1日前；

合同约定签合同当日王某支付定金100000元，20XX年5月31日前再支付购房款357206元，余款600000元应当于20XX年5月1日前付清；

合同第七条还约定王某如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，厦门某房地产有限公司有权解除合同。

但是，合同没有约定行使解除权的期限。

王某只如期交付了定金，另两期房款至20XX年底还未支付。

20XX年12月26日厦门某房地产有限公司向王某发出书面《通知》，《通知》载明：

“望您务必于20XX年12月31日前来办理交款及交房事宜，或协商解除购房合同并办理退房手续。

”

20XX年2月厦门某房地产有限公司向人民法院提起诉讼，要求判令解除其与王某签订的前述《商品房买卖合同》。

一审法庭调查时，双方当事人对《商品房买卖合同》的签订及其内容、王某尚未缴纳后两期房款957206元的事实均没有异议。

但是，双方当事人对厦门某房地产有限公司是否还有权行使合同解除权以及厦门某房地产有限公司发出的《通知》的效力产生了激烈的争论。

本文围绕双方争议的焦点，对商品房买卖合同解除权的行使期限展开探讨。

一、厦门某房地产有限公司是否有权解除《商品房买卖合同》，即解除权的行使期限是否已经超过

第一种观点认为：

厦门某房地产有限公司享有合同解除权，应当支持厦门某房地产有限公司要求解除合同的诉讼请求。

我国《合同法》第95条第2款规定，即“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。

依据该条款的文义，解除权经对方催告后在合理期限内不行使而消灭，本案中对方未催告，故行使解除权的期限未超过，厦门某房地产有限公司享有合同解除权，应当支持厦门某房地产有限公司要求解除合同的诉讼请求。

第二种观点认为：

厦门某房地产有限公司行使解除权的期限已过，厦门某房地产有限公司不享有解除合同的权利。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款规定，即“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。

对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；

”既然《商品房买卖合同》已经约定王某20XX年5月31日前支付购房款357206元，余款600000元应当于20XX年5月1日前付清，逾期超过90日后，厦门某房地产有限公司有权解除合同；

那么厦门某房地产有限公司应当于20XX年9月1日前行使解除权，否则该解除权消灭。

但厦门某房地产有限公司直至20XX年12月26日才发出书面催告《通知》，20XX年2月才起诉要求解除合同，显然已经超过1年的除斥期间，应驳回厦门某房地产有限公司要求解除合同的诉讼请求。

笔者赞成第一种观点。

理由如下：

（一）依据合同法对约定解除权行使期限的规定，本案解除权行使期限并没有超过

厦门某房地产有限公司行使解除权的事实依据是王某未能按约支付购房价款，法律依据是《合同法》第93条第2款，行使的是约定解除权。

而《合同法》第95条规定：

法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

由于本案双方在合同中并未约定解除权的行使期限，且王某也未催告厦门某房地产有限公司在合理期限内行使解除权，因此王某依法享有的约定解除权并没有消灭。

（二）本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款之规定

1、如前所述，厦门某房地产有限公司行使解除权的事实依据是王某未能按约支付购房价款，法律依据是《合同法》第93条第2款，行使的是约定解除权，而不是行使法定解除权；

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款适用的是发生法定解除权之情形，不适用于本案厦门某房地产有限公司基于双方合同约定行使解除权。

2、第二种观点主张本案不应适用《合同法》第95条，而应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款之规定。

这显然是对法条断章取义的理解。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：

根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。

第二种观点仅仅援引前述法条第2款规定，而未整条援引。

事实上，第2款规定应放在整个

第15条的规定中综合理解。

第15条第1款规范的是“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”的宽限期问题，而第2款虽然为了避免重复未再次提及，但从法条整体性的理解来看，规范的应是“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”的法定解除权的行使期限问题。

前已述及，本案当事人已经约定了解除权的行使，依照合同自治之原则，本案不再适用法定解除之情形；

因此，本案应适用关于约定解除权的相关规定，而前述第15条第2款属于法定解除权的法律规定，不适用于本案。

二、本案《商品房买卖合同》解除时间的认定

鉴于20XX年12月26日厦门某房地产有限公司向王某发出书面《通知》，催促王某于20XX年12月31日前支付剩余房款，否则将与其解除合同。

因此，在《通知》期限届满的第二日，即20XX年1月1日起双方的《商品房买卖合同》应视为解除。

厦门某房地产有限公司发给王某的《通知》语焉不详，并没有确定表达解除合同的意思表示，该《通知》并非解除合同的通知，并且其向人民法院提出的诉讼请求也是“判令解除《商品房买卖合同》”。

因此，《商品房买卖合同》应自判决生效之日起解除。

笔者同意第二种观点。

本案二审判决也持第二种观点，将原审“自20XX年1月1日起双方的《商品房买卖合同》应视为解除”的判决变更为“解除上诉人王某与被上诉人厦门某房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》”。

三、值得关注的新问题——王某若对厦门某房地产有限公司解除合同有异议，应当及时提起反诉或者另案起诉，否则可能因此丧失对解除合同的异议权

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（二）》第二十四

条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；

当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”，基于本案双方没有约定异议期间，因此，如王某对于厦门某房地产有限公司解除买卖合同有异议，其必须在解除合同通知到达之日起三个月内向人民法院起诉，才能保有异议抗辩权。

由于厦门某房地产有限公司向王某发出的《通知》不是解除合同的通知，本案一审法院受理后向王某送达的文书就相当于解除权人解除合同的通知，所以若王某对厦门某房地产有限公司解除合同存有异议，应该在收到起诉状副本之日起三个月内提起反诉或者另案起诉，否则很可能因此丧失解除合同的异议权。

四、余论——法律之外的探讨

在本案中，王某对于其违约事实并无异议，如适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款之规定，认定厦门某