九华山蓝地度假村银行贷款建设项目可行性研究报告Word文档格式.docx
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1.1.3建设地点
池州市青阳县庙前镇高源村
1.1.4建设背景
九华山是池州旅游的龙头，是池州市实施“旅游兴市”战略的中心。
省委省政府制定了“两山一湖”旅游发展纲要，提出要把“两山一湖”为核心的皖南地区，建设成世界级旅游胜地，带动全省旅游业的发展。
市委市政府提出以自然生态景观为基础，佛教朝圣与文化体验为带动，生态度假休闲为主体，把九华山建成为集观光、休闲、度假于一体的世界级旅游胜地。
按照《九华山风景名胜区总体规划》（2008），九华山的将来在空间上将发展成北有庙前，南有南阳，中拥老街的态势。
庙前镇是九华山的北门户,在九华山旅游空间布局中功能定位为九华山风景区旅游接待、度假、休闲、娱乐基地。
为了增加九华山北门户的吸引力，提高九华山风旅游接待水平，完善九华山旅游服务功能，安徽九华山润地建设投资有限公司根据休闲度假旅游将不断增长和旅游消费不断升级的趋势，在市场需求预测和市场供应调查的基础上，拟依托经济动脉五溪——九华山公路，投资兴建九华山蓝地度假村——一个建筑设施生态化、园林化、环境天人合一、休闲康体人性化的综合观光、休闲、娱乐中心，建设标准为旅游服务高端接待设施。
该项目的建成将在一定程度上解决九华山旅游高端接待设施少、旅游休闲区少、缺乏大型团队和高级别会议接待能力等问题，满足未来的接待需要。
1.1.5项目定位
九华山蓝地度假村以旅游度假酒店、公寓式酒店及酒店式公寓的概念设计，满足休闲、旅游、娱乐、度假功能，内部设有会所、场馆，茶艺馆、SPA水疗馆、健身房、精油按摩中心、大型会议室等，既能满足家庭休闲度假、团队旅游接待又可承接大型会议及政要的接待任务。
1.1.6建设规模与内容
项目总规划面积144202平方米（14.42公顷），总建筑面积71400平方米。
工程建筑包括商业公建配套19400平方米、酒店式公寓22300平方米、公寓式酒店27200平方米、养生休闲会所2500平方米；
配套设施有停车场、道路、广场及其他设施等；
水域整治建设景观湖面积32700平方米（3.27公顷）。
1.1.7投资估算与资金来源
本项目总投资30084万元，资金来源计划为：
企业自筹23084万元；
楼盘销售款17984万元；
申请银行贷款7000万元。
1.1.8建设时间：
三年
1.2编制依据
1、《池州市旅游总体规划》
2、《池州市国民经济和社会发展十一五规划》
3、《九华山风景区柯村景区总体规划》
4、《九华山风景区柯村基地中心区详细规划》
5、《九华山风景名胜区九华乡控制性规划》
6、国家及安徽省关于风景区规划的相关法规和规范
7、《九华乡环境保护规划》
8、《九华山风景名胜区总体规划》（2008）
9、《关于加强九华山风景区规划与建设管理的通知》（池政秘[2003]12号）
10、中共安徽省委、省政府皖发[2000]14号文件（关于要求加快“两山一湖”旅游经济发展的若干意见）
11、《青阳县旅游发展总体规划》
12、《五溪新城区产业发展总体规划》
13、《庙前镇总体规划》
14、《佛光大道沿线地区控制规划》
15、九华山管委会经发处统计科、九华山门票管理所资料
1.3研究范围
我们受建设单位委托，对工程项目建设背景及必要性、建设条件、市场环境、建设规模与方案、环境影响、投资构成与能力、技术经济等进行分析论证，为单位决策提供参考，为初步设计提供依据。
1.4主要经济技术指标
表1-1项目主要经济技术指标汇总表
序号
指标名称
单位
指标值
备注
一
经济指标
1
工程总投资
万元
30084
2
其中：
建设投资
28750
3
流动资金
200
4
建设期利息
1134
5
年总成本
3871
达产年
6
年经营收入
7676
7
年利润总额
3380
8
年上缴税收总额
1271
9
投资回收期
年
8.9
税后
10
财务内部收益率
%
12.56%
11
财务净现值
5958
12
资本金利润率
14.64%
13
盈亏平衡点
36.80%
14
贷款偿还期
二
技术指标
总用地面积
m2
144202
总建筑面积
71400
2.1
商业、公建
19400
2.2
酒店式公寓
22300
2.3
公寓式酒店
27200
2.4
养生休闲会所
2500
容积率
0.5
绿地率
45
建筑密度
19.1
机动车停车位
个
230
非机动车停车位
260
1.5项目综合评价
（1）该项目行业准入性好。
本项目的建设符合《九华山风景名胜区总体规划》、《庙前镇总体规划》和池州市政府《关于加强九华山风景区规划与建设管理的通知》（池政秘[2003]12号）规定和规划要求。
（2）选址符合项目要求。
本项目选址于紧邻省道“五溪—九华山“公路东侧，距离九华山主景区4.5公里。
该处水文地质等建设条件符合项目建设要求。
（3）项目市场前景好。
该项目以九华山大旅游为依托，以生态休闲度假为主题，以特色产品为经营，具有很强的吸引力和竞争力，同时也符合今后旅游发展的趋势。
项目整体规划设计具有高品位、高水平，贯彻了科学的发展观和可持续发展的理念，这将使九华山蓝地度假村成为九华山乃至池州市的旅游接待、休闲度假的标帜。
（4）项目的产品方案、工程方案和环境保护方案可行，总体规划合理，投资规模适中。
根据项目的建设内容和规模，项目完成后将能形成较大的市场规模，产生较大的营业收入。
（5）财务评价表明，本项目经济效益良好，财务风险较小，抗风险能力和清偿能力较强。
本项目的实施将为承办单位带来可观的经济效益，并可实现可持续发展。
（6）项目不仅具有良好的经济效益，更为重要的是对地方整体经济发展和产业结构调整具有较强的带动效益。
（7）建议贷款行方面在实行有效的风险控制和财务监督下，对项目单位给与大力支持。
2.项目背景及必要性
2.1项目背景
九华山位于安徽省池州市青阳县境内，面积约100平方公里。
据记载早在晋代（公元401年）就有了寺庙建筑。
开始为道观，到唐代广修佛寺。
九华山是我国佛教四大名山之一，诗仙李白曾三上九华山作诗赞美曰：
“昔在九江上，遥望九华峰，天河挂绿水，秀出九芙蓉”。
九华山又是国家AAAAA级风景名胜区，为了加快安徽省旅游产业的发展，中共安徽省委、省政府以皖发[2000]14号《关于要求加快“两山一湖”旅游经济发展的若干意见》对安徽省旅游发展方向作了总体规划和实施纲要。
池州市政府积极贯彻落实，发出《关于加强九华山风景区规划与建设管理的通知》（池政秘[2003]12号）。
据此，九华山管委会制订了《九华山风景名胜区总体规划》、《柯村景区总体规划》，对整个九华山景区功能进行整合和细分，确定了以柯村为基地，为整个景区提供全方位服务、管理的功能，并作为游客旅游观光的接待中心。
旅游接待的水准和服务水平直接影响旅游业的发展。
本项目建成后不仅可以提高九华山高端客户的接待能力和接待水平，进一步提升整个九华山旅游的档次，同时其独特的造型、靓丽的景观、与九华红、盆景园等项目形成一体的大旅游概念也必然将庙前镇佛国文化园打造成为旅游景点之一。
九华山旅游资源丰富，是正在建设和发展中的国家5A级旅游风景区，地处皖鄂赣三省交界的沿江地带，是长三角经济圈与武汉经济圈交汇点，也是池州市社会、经济发展的优势和潜力所在。
近年来，池州市委市政府始终坚持安徽省委、省政府做出的“加快建设以黄山、九华山为重点的世界级旅游胜地，推进旅游国际化进程，促进皖南大开放”的决策，努力构筑“大九华、大旅游、大产业”，积极加大“旅游兴市”战略实施力度，加快“旅游强市”建设步伐，把经营九华山、发展九华山、繁荣九华山作为强市发展的重要举措来抓，努力打造国际性佛教道场和世界级旅游胜地这一目标。
本项目位于池州市青阳县庙前镇，紧邻五溪——九华山公路，距离九华山核心景区4.5公里，与青阳县相隔20公里，距离池州市40公里。
规划范围西至五溪——九华山公路，北至山体南麓边缘100米，南至在建酒店、进村道路，东至水库、村庄联系道路，总用地约14.42公顷（即216.3亩）。
北有“九华红蚕桑文化园”、“素食园”、“盆景园”等旅游、休闲、度假项目，与本项目紧紧相邻连为一体，形成集旅游、休闲、度假、观光为一体的产业链条。
从整体规划角度来看，本项目是完全符合《庙前镇总体规划》的。
项目紧邻中国四大佛教名山之一，国家级风景名胜区的九华山，九华山悠久的佛教文化，奇丽的自然山地景观，宜人的生态气候，便捷的对外交通都为本项目的实施提供了一个良好的外部环境。
加之项目三面环山，一面临路，东高西低，河塘均布，阡陌交通等自然特点，也为本项目塑造独具特色的人文品质提供了可能。
按照《九华山风景名胜区总体规划》（2008），作为中国四大佛教名山、国家级风景名胜区之一的九华山，将来在空间上将发展成北有庙前，南有南阳，中拥老街的态势。
根据2009年安徽旅游经济运行情况报告，作为全省53家重点景区之一，2009年，九华山接待游客310万人次，同比增长13.82%，超越黄山排名第一；
累计门票收入2.39亿元，同比增长21.99%，排名第三。
因此，九华山不仅是全省乃至更大区域的一个重要旅游景区，同时也将逐步发展成一个重要的旅游经济积聚区，“秀丽九华、人文九华、繁华九华”将是点亮九华山未来，带动九华山嵌入国际旅游市场竞争的代名词。
2.2建设的必要性
然而我们从现实发展也看到，除了老街发展成就有目共睹以外，南阳依托“马路经济”在近几年发展迅速，而作为北门户的庙前镇由于镇区偏于西偶，远离黄金要道五溪——九华山公路，无法获得更多经济带动，而柯村受到近几年功能重复、产品结构单一而又粗放式的建设，发展空间越来越小，建筑形式渐显单调，旅游吸引力越来越弱。
因此，为了增加九华山北门户的吸引力，完善九华山旅游服务功能，提升九华山综合竞争力，迫切需要谋划新兴项目，跳出柯村即有传统风格和功能限制，依托经济动脉五溪——九华山公路，承接来自南京、合肥甚至整个中国中北部的经济辐射，在服务功能上、建筑风貌上、空间感受上有所创新，有所提升。
而本项目正是基于以上的认知，精心规划，精心打造。
概括起来，项目建设的必要性有以下几点：
一、是适应现代旅游业发展的需要
根据世界旅游权威研究表明：
人均GDP超过1000美元，观光旅游人数开始增长；
人均GDP超过2000美元，休闲旅游人数急剧膨胀；
人均GDP超过3000美元，度假旅游人数大幅提高。
2009年，我国人均GDP3678美元（不包括台湾、香港、澳门），已经超过3000美元，休闲度假旅游业将呈现出快速增长趋势。
当今发达国家休闲度假旅游业收入，占整个旅游业收入的50%以上，有的甚至超过70%。
据2008年9月中央财经报道，2007年我国旅游从业人口有6千万人，预计到2011年将达到1亿人左右，为适应旅游业消费层次的提升和旅游产业的升级，在九华山风景区建设高端接待设施是适应现代旅游业发展的需要。
二、是省委省
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