物业前期介入工作内容与要点说明Word文档格式.docx
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适用于各项目管理处对拟接管物业的前期介入工作。
3.前期介入阶段工作容
3.1项目规划设计阶段的介入工作容包括,但不限于:
3.1.1整体布局是否有利于日后开展物业服务工作。
3.1.2在满足消防要求等相关法律的基础上,道路系统规划是否满足日后开展物业服务要求:
包括小区出入口设计、建筑单体入口与道路关系的合理性、人流、车流的组织是否相互干扰,消防车道设计、设计车位停车量、各种停车方式的分配比例、步行系统分部等是否合理。
分期开发的,在保障小区整体协调的前提下,应设置围墙间隔已开发、未开发区域,考虑前期开发区域的人流、车流、停车场等规划是否满足该区域交付使用的需求。
3.1.3公建的配套设计和功能分配。
3.1.4绿化与景观系统设计的功能与经济性。
3.1.5配套与公共设施的配置种类、数量与分布。
3.1.6物业用房的位置与功能划分,面积是否符合法律法规的要求。
3.1.7户型的平面设计是否合理。
3.1.8建筑外立面的设计是否留下治安隐患。
3.2施工图设计阶段的介入工作容包括,但不限于:
3.2.1土建
3.2.1.1屋面、有防水要求的卫生间(厨房)等防水材料的选择;
3.2.1.2门、窗的材质;
3.2.1.3屋面与管道井检修口的位置与尺寸;
3.2.1.4地区气候差异对房屋质量的特殊要求;
3.2.1.5空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集;
3.2.1.6烟道、排气道的位置;
3.2.1.7广场、道路用饰面砖的互换性与清洁的便利性。
3.2.2配套
3.2.2.1室管道、计量器具、智能化设施布置的合理性,与给业主造成的影响;
3.2.2.2各种设备产生的噪音对业主的影响;
3.2.2.3各种设备总控制开关是否设在公共区域;
3.2.2.4各种设备设施的能源消耗;
3.2.2.5室外管线、管道井布局的合理性,与给业主造成的影响;
3.2.2.6设备用房、管理用房、垃圾中转站、公共区域等的设计是否合理。
3.3施工阶段的介入工作容包括,但不限于:
3.3.1开发商招标工作介入(协助开发商就以下问题对投标单位提出相关要求)
3.3.1.1门、窗质量与售后服务;
3.3.1.2智能化设施设备质量与后期维修保养成本;
3.3.1.3供暖、空调、卫生设施设备的质量与后期维修保养成本。
3.3.2施工过程介入
3.3.2.1房屋质量控制;
3.3.2.2隐蔽工程检查验收记录;
3.3.2.3设计变更记录的收集;
3.3.2.4设施、设备的安装调试与售后服务;
3.3.2.5成品保护;
3.3.2.6体育设施、儿童游乐设施质量;
3.3.2.7水景设施防水施工质量;
3.4营销介入(配合)
3.4.1销售承诺对物业管理造成的影响;
3.4.2开发商赠送业主物品给物业公司带来的保修责任与法律责任;
3.4.3协助开发商拟定临时管理规约和前期物业服务协议;
3.4.4协助开发商公司向政府主管申办物业服务单位的招标手续。
4.前期介入的关注要点
4.1设备房
配电机房、水泵机房、发电机房、中央空调机房、电梯机房、消防监控中心、风机房、锅炉房等。
4.1.1设备房通用关注要点:
4.1.1.1独立用房,面积适用;
4.1.1.2有必要的通风、采光、防潮、防水、防暑措施;
4.1.1.3地面贴有瓷砖,坡度合理,并设有防止回灌的地漏;
4.1.1.4配有专用灭火器1-2个位置;
4.1.1.5预留设备检修、散热空间(设备与墙体,设备与设备之间),通过通风、采暖等设备避免温度过高或过低对设备造成损坏;
4.1.1.6有应急通讯、照明设施;
4.1.1.7窗户加装置护栏、铁花等防止人员攀爬;
4.1.1.8位置合理,减少管道交叉和总长度;
4.1.1.9对设备采取相应的降低噪音措施,避免影响住户正常使用和居住;
4.1.1.10主要标识、线路图、制度上墙、上设备。
4.1.2设备房特殊关注要点
4.1.2.1电梯机房位置有专用工具挂置位置;
4.1.2.2灭火系统机房在房外设置启动设备和系统的位置;
4.1.2.3配电机房设备前设有专用的绝缘垫;
4.1.2.4灭火系统机房日常检测位置可与消防监控中心联系;
4.1.2.5水泵机房冬季最低温度低于0℃时,必须采用供暖措施;
4.1.2.6二次供水储水池上方加盖防尘,壁应有玻璃钢涂衬,有不锈钢扶手,便于清洁;
4.1.2.7宜设专用消防水储水池,容量能满足消防需求;
4.1.2.8发电机房有专用储备油箱房(与发电机设备房之间有防火隔断);
4.1.2.9设备房应装有空调以备房间温度达到设备运行所需的状况;
4.1.2.10供暖系统中锅炉房的位置应设置在冬季主导风向下风口,防止给小区造成污染。
4.2公共房屋
4.2.1管理用房(办公室、值班室、工具房)
4.2.1.1满足功能要求;
4.2.1.2自然采光。
通风、防水、防潮;
4.2.1.3配有相应的办公设施、工具;
4.2.1.4位置便于用户来访;
4.2.1.5大小能满足人员工作要求;
4.2.1.6配有空调(采暖)系统;
4.3.2停车场
4.3.2.1机动车场
(1)停车场系统与配件的长期可持续改进性(车用IC卡等);
(2)车位线、导向线(牌)、车位档杆清洗、牢固;
(3)地面平整,无明显积水,沟渠盖板有预留;
(4)配有专用的消防灭后器材;
(5)地下车场需有配套的排风换气系统;
(6)道闸系统技术成熟便于维系、养护;
(7)地沟盖板做防震(防噪)处理;
(8)排水沟渠形式环通,排水量满足雨季高发期的要求。
(9)车库高度应符合设计规,特别是车库的管线设施高度不应低于设计要求。
4.3.2.2非机动车辆
(1)有单车支护架。
4.3.3道路(小区)含周边维护
4.3.3.1布局合理,方便住户日常使用;
4.3.3.2形成网状式、环状;
4.3.3.3主要干道宽度能满足消防、救护车辆使用;
4.3.3.4路面砖、路砑石等材料备留(便于日后维修);
4.3.3.5走水顺畅;
4.3.3.6有残疾人通道(不用下车直至门栋);
4.3.3.7保证任何一点都不同,两条道路可到达;
4.3.3.8井盖、渠盖做防震、防噪处理,防止夜间形成噪音;
4.3.3.9消防通道高度、宽度能满足消防车辆进出需求。
4.3.4天面
4.3.4.1同高相邻天面尽可能相通;
4.3.4.2空间充裕,满足人员消防疏散要求;
4.3.4.3周围有防护措施和提示标识,如“禁止攀爬”、“禁止高空抛物”;
4.3.4.4天面走水顺畅,下水口处有过滤网;
4.3.4.5天面防火门的检修方便;
4.3.4.6对于供私家车使用的公共平台有专门的出入口供检修、清洁使用;
4.3.4.7可设专供晾晒衣物的支持(保证不影响天面人员疏散要求)。
4.3.5架空层的布置与利用
4.3.5.1地面一层或地下负一层,以员工宿舍、停车场等为主;
4.3.5.2楼层架空层、在保障各类管道检修方便的同时,以仓库设置为主;
4.3.5.3架空层与其他公共区域进行分割封闭管理;
4.3.5.4整体规划、功能分区、定位明确。
4.3.6楼梯间
4.3.6.1安装感应节能灯;
4.3.6.2扶手安全、牢固;
4.3.6.3地面磁片完整,便于消防;
4.3.6.4消防器材配套齐全,标识清楚(疏散示意图);
4.3.6.5墙面平整无破损。
4.3.7大堂(含电梯、地下前室)
4.3.7.1墙、地面平整、颜色均匀;
4.3.7.2配有信报箱、牛奶箱、宣传栏;
4.3.7.3有公共灭火器材;
4.3.7.4紧急标识牌;
4.3.7.5通风顺畅,采光良好(可加灯),所有照明灯用感应灯或定时开关;
4.3.7.6定位与小区整体定位搭配、协调;
4.3.7.7来访人员与住户直接沟通便捷(可不用对讲);
4.3.7.8大堂选用灯具设置位置必须便于日后更换、维修。
4.3.8沟渠井(污水井、化粪池)
4.3.8.1管道布置合理,避免交叉,维护外观整齐,排放量能够满足实际要求;
4.3.8.2沟渠地步有必要坡度,便于走水;
4.3.8.3预留检修口,检修口必须设在公共区域;
4.3.8.4位置恰当,检修中对小区人流、车流的影响降至最低;
4.3.8.5沟、井、渠干加防震措施减少噪音,同时便于开启、清洁、检修;
4.3.8.6采光井顶部不宜封闭,便于井壁检修、清洁;
4.3.8.7采光井底部设置照明并用护栏封闭,减少可能的治安盲点,同时留门便于清洁、绿化养护、设备检修;
4.3.8.8所有管道排水必须引入井、渠、沟,并设有必要的检查口;
4.3.8.9除工程特殊要求的管道,其他均应尽可能设置墙,确保小区外观整齐;
4.3.8.10雨水管、行水管产生的噪音应采取相应措施进行消除、避免对住户正常生活产生影响;
4.3.8.11井、管上采取必要的安全措施防止攀爬;
4.3.8.12所有管线上均贴上标签进行明示;
4.3.8.13所有管道出口必须接入沟、渠、井,不宜直排至地面;
4.3.8.14验收前进行全面试水、并进行疏通清理。
4.3.9小区景观
4.3.9.1与小区整体格调、定位搭配一致;
4.3.9.1.2水景、灯光应考虑长期使用的节能问题;
4.3.9.1.3配有休闲设施,便于住户休闲使用(桌椅等);
4.3.9.1.4考虑背景音乐、水景噪音对住户日常生活的影响;
4.3.9.1.5景观中的道路布局合理,防止绿化植物被人踩踏;
4.3.9.1.6