中海金沙府竞争分析.ppt

中海金沙府竞争分析.ppt

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巅峰出鞘，逐鹿豪宅中海金沙府项目分析及入市竞争分析中原地产金沙里项目组2010-10-10,本次报告主要结论：

金沙里项目相比金沙府项目，产品形态更丰富、面积结构更全面、总价范围更广、客群更宽。

金沙里项目相比金沙府项目，同类户型更具优势。

经过充分筹划，金沙府先入市，将会为金沙里项目带来一系列利好信息。

直面竞争不可避免，合理的战略安排能够避其锋芒，突出差异化竞争。

序：

中海成都经过十年的发展，已经成为成都一线开发商，其开发的项目全集中在成都高端居住主流区域城西、城南，开发产品多定位为中高端产品；进入2010年，中海迎来了金沙府、锦城的亮相，其中，锦城属于现金流项目，而金沙府扮演着利润项目的角色。

金沙府作为中海的巅峰定位之作，比肩誉峰、1881，它将如何实现超越，同时中海金沙府的入市将会给建发金沙里带来怎样影响，接下来将进行逐一分析。

报告提纲：

PART1项目分析PART2产品户型对比分析PART3入市对金沙里项目影响分析,PART1项目分析,项目区域分析项目产品分析项目SWOT分析项目营销分析,1.项目区位分析-区位价值分析,金沙区域早在2000年初就进入第一轮房地产开发。

中房，宏信等企业在金沙区域开发具有川西民居特色的楼盘，拉开了第一轮金沙开发的帷幕，10年来，这个区域生活配套越来越成熟，高端商业林立，已经成为成都不可多得的以低密见长的品质居住区。

随着中海、华润、保利、建发等一系列房产巨擘的进驻，这一历史将进一步改写，或将成为成都最为高端居住板块之一。

1.项目区位分析-区位配套分析,公园：

摸底河公园、百仁公园、金沙遗址博物馆商场：

麦德龙、欧尚、人人乐、西单商场、乐宾百货、仁和春天百货、沃尔玛家乐福教育：

金沙小学西南财大川师大试验外国语学校省委党校黄忠小学，市机关幼儿园医院：

西区医院金沙医院市妇幼保健院省医院满地可医院银行：

中国银行建设银行农业银行工商银行交通银行招商银行,1.项目区位分析-区位规划分析,金沙太阳城被规划定位为成都市商业副中心；是在金沙片区基础上延伸出来的又一大型宜居片区；将打造多个大型市政公园。

1.项目区位分析-项目四至分析,中海金沙府,西：

蜀辉路,北：

黄苑街,博雅庭韵,东：

同怡路,南：

规划中的摸底河公园,1.项目区位分析-区域项目分布,保利金香槟,中房金沙海棠,华润地块,金沙柏林郡,合能西贵金沙,公园西,金沙鹭岛,揽胜金沙,中大君悦金沙,金地嘉年华城,中海金沙府,建发金沙里,金沙西墅,金沙云庭,待售项目,在售项目,润扬金沙院子,2.项目产品分析-项目基本信息,2.项目产品分析-项目规划分析,同怡路,2.项目产品分析-项目园林分析,欧式宫廷园林，以奥地利美泉宫为蓝本，软质景观为主，硬质铺装为辅彰显大气与尊贵。

2.项目产品分析-项目建筑风格分析,ART-DECO新古典主义风风格，深褐色，表现出品质感，质感较强。

2.项目产品分析-项目户型分析,户型品质分析,户型配比,主力户型为155、175，占比66%,2.项目产品分析-项目户型分析,A户型：

135平米三房两厅两卫,优点：

房间方正、主要生活区及客厅均朝向中庭、餐厅大、阳台大。

缺点：

户型临街，有噪音、灰尘影响；动静分区不明显；客厅开间稍小。

2.项目产品分析-项目户型分析,B户型：

155，四房两厅两卫,优点：

房间方正、动静、功能分区、主要生活空间面向中庭；缺点：

临街，有噪音、灰尘影响。

2.项目产品分析-项目户型分析,C户型：

175，四房两厅三卫,优点：

房间方正、功能分区、主要生活空间面向中庭，中轴式分布;南北朝向；缺点：

动静分区不完全；,2.项目产品分析-售楼部及现场分析,优点：

内部装修豪华精致，进口石材装饰。

功能分区完整，休息区、洽谈区私密性较好。

缺点：

售楼部整体面积较小；接待台离入口较远；销售人员缺乏热情。

售楼部，装修豪华、精致。

彰显大气、华丽，展示效果较好，但面积较小，销售人员缺乏热情。

2.项目产品分析-售楼部,全石材外包装,洽谈区,其他1,其他2,沙盘,2.项目产品分析-现场导示,围墙立体感、质感较强,售楼部外大牌,现场昭示性较好，品质感强烈，与售楼部格调统一，视觉效果佳。

2.项目产品分析-样板间简析,样板间离售楼部较远，不是实体样板间。

从实际展示状况来看，5000元/装修标准水分较大，震撼力不够，将成为项目的较大抗性。

客厅,主卧,厨房客卫主卫,3.项目SWOT分析,4.项目营销分析-推售节奏,8月28日售楼亮相,09年9月拿地,9月4日售楼部正式开放,9月27日产品品鉴会,9月28日样板间开放,预计10月下旬开盘,中海金沙府自8月28日售楼部亮相，到10月国庆节，期间项目动作频繁，表现活跃，报广频率较高。

高频的举动，客群留下了较深刻印象。

4.项目营销分析-推广节奏,4.项目营销分析-报广软文,两款软文均以金沙为核心关键字，依靠金沙底蕴，谈区位、谈地段。

4.项目营销分析-硬广,广告由区域、概念、品质，逐渐转向产品-精装。

4.项目营销分析-活动,4.项目营销分析-活动,PART2产品户型对比分析,金沙里80-90无竞争压力户型分析金沙里7#B1、B4户型128VS金沙府A户型135金沙里5#E1、E2户型153VS金沙府B户型155金沙里2#E1户型155VS金沙府B户型155金沙里6#C2户型160VS金沙府C户型175,金沙里80-90无竞争压力户型简析-B3，1#,金沙里80-90无竞争压力户型简析-B2，1#,金沙里80-90无竞争压力户型简析-B3、B3，7#,金沙里80-90无竞争压力户型简析,80-90两房产品为区域内主力需求产品线，人无我有较低总价，细分置业人群，实力首置人群首选合理空间布局，高品质居住两房,户型对比用色解释,在户型详细数据比较表中，绿色填底色表示优势、灰色填充色表示劣势、茶色填充色表示既无优势也无劣势。

金沙里B1、B4户型128VS金沙府A户型135,两者功能相当，都为舒适3房。

金沙里户型在建筑面积小于金沙府条件下，实得面积更大，议价能力更强；在户型内部规划方面，金沙府户型更为方正，次卧开间更大但动静分区弱；在景观方面，金沙府户型拥有近20超大阳台，观景效果好。

另外金沙府户型临路影响较小，综合来看，两者实力相当。

金沙里B1B4户型,金沙府A户型,维度一：

建筑面积相似,势均力敌,金沙里5#E1、E2户型153VS金沙府B户型155,两者功能相当，都为舒适4房。

金沙里户型在建筑面积小于金沙府条件下，实得面积更大，议价能力更强；在户型内部规划方面。

动静分区，金沙府户型更为方正，卧室开间更大，客厅带观景阳台，但客厅较小，为2梯3户；在景观方面，金沙里户型无视线阻挡。

综合比较，金沙里户型更具优势。

金沙里E1E2户型,金沙府B户型,维度一：

建筑面积相似,金沙里优势,金沙里2#E1户型155VS金沙府B户型155,金沙里优势,两者功能相当，都为舒适4房。

但金沙里户型同样大小建面，实得更大，议价能力更强；在户型内部规划方面。

动静分区，金沙府户型更为方正，客厅带观景阳台，可变空间打通，形成超大空间，但客厅较小；在景观方面，两者均享受中庭美景。

两者都受道路影响。

综合比较，金沙里户型更具优势。

金沙里E1户型,金沙府B户型,维度一：

建筑面积相似,金沙里C2户型160VS金沙府C户型175,旗鼓相当,两者功能相当，都为舒适4房。

但金沙里户型同样实得面积，建面更小，议价能力更强；在户型内部规划方面，户型方正，两者动静分区均不完全，金沙府户型客厅带观景阳台，带保姆房；在景观方面，两者均享受中庭美景，但金沙府户型同时观摸底河公园。

另外金沙里户型临路影响。

综合比较，两者旗鼓相当。

金沙里C2户型,金沙府C户型,维度二：

实得面积相似,竞争户型对比分析,金沙里B1、B4户型，赠送部分使用难度较大，后期将厨房、餐厅整体外移，方能体现户型价值150以上大户型，金沙里产品设计在功能空间的分布上更为合理，且赠送面积更大，在单价、总价和实得价格上更具竞争优势大户型产品实力相当，项目整体形象气质及细节处理将成为决胜的关键所在,PART3入市对金沙里项目影响分析,他山之石可以攻玉另辟蹊径寻求差异化生存人无我有产品差异化细分市场投石问路静看精装房市场反应后发制人抢占先机特殊渠道抢占客户资源现场为主存优去劣,1.他山之石可以攻玉,提升区域形象、居住价值-价值共享价值标杆-提升溢价空间丰富区域产品线-扩大客户机会巧借东风-减少推广费用,2.另辟蹊径寻求差异化竞争优势,这件定制于西伦敦萨维尔街的46号西服，光袖口牛角扣的缝合、小熨就花去了三个礼拜时间,2.另辟蹊径寻求差异化生存,金沙里如何脱颖而出，突出差异化？

答：

我们一直在追逐“金沙的完美主义者”,建发房产-钻石品质，为您定制完美的金沙里。

金沙，千年王城，为您提供完美选址。

您，追求完美，选择金沙里，选择完美。

3.人无我有产品差异化细分市场,多种物业类别、产品面积、总价。

细分市场，营造差异化产品。

3.人无我有产品差异化细分市场,在推货方面，遵循原则：

1.面积差异化2.总价差异化3.产品位置差异化位置较好房源，对抗其位置较差房源。

中海金沙府以135、155、175大户型、高总价房源入市时，金沙里以80-120小户型、低总价房源入市。

前期入市热销、口碑传播，为后期大面积高总价房源销售奠定基础,4.投石问路静看精装房市场反应,中海精装房市场验证，金沙里精装策略思考。

精装报价、标准特点所在说辞样板间优劣市场反应、销量抗性所在、应对措施综合金沙府精装市场反应，调整金沙里后期产品形态,5.后发制人抢占先机,日进千金，后发制人，降低客户损失,中海金沙府2010年9月4日正式亮相，预计开盘时间10月中下旬。

造成金沙里项目客户分流，怎么办？

答：

后发制人，抢占先机。

“日进千金”+优惠折扣，组合优惠增加吸引力，减少客户损失。

6.特殊渠道抢占客户资源,中原二手地铺，城西店面分布较广，客户累积较多中原城西及城南高端项目，客户资源丰厚中原一手项目分布较广，一手转介，增加项目客户基数周边区域巡展及大客户拜访，有效拓展客户资源,7.现场为主存优去劣,金沙府现场优点：

进口石材精致打造，质感强烈；结合金沙遗址文化，艺术氛围浓厚；销售现场，功能分区，运用屏风格挡，独立性强；注重细节：

座谈区服务呼叫器。

金沙府现场缺点：

销售人员缺乏热情，主动意识不足；接待台离入口较远；现场面积较小、样板间距离较远。

TheEnd,