物流园区运营实操Word文档格式.doc

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3.1.1业务模式规划原则 10

3.1.2业务模式 11

3.1.3组织结构 17

3.1.4营销管理 21

3.1.5运作管理 21

3.2发展阶段规划 22

3.2.1第一阶段 23

3.2.2第二阶段 23

3.2.3第三阶段 24

1.开发的准备

1.1开发的筹划

所谓开发，是将未利用地改造成农用地或建设用地的活动。

一般指的建设开发是指土地使用者从土地市场通过招拍挂（或划拨或转让等）取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。

不过很多人只是将其中的一个阶段，即工程建设阶段作为开发。

电商几何式的发展，使到各路大军（电商、房地产商、基金、物流企业等）纷纷投身到物流地产行列（范畴包括物流园区、物流中心、分拨配送中心、仓库等物流设施）。

电商在摧毁了商业地产的同时，却造就了物流地产的空前繁荣。

不过，据中物联发布的第三次全国物流园区调查结果显示，全国共有754家物流园区（实有数比这个数据要大得多），其中运营的有348家，占46%；

在建的241家，占32%；

规划的165家，占22%。

由于很多物流园区建设存在着盲目追求投资速度而忽视效益的现象（个人觉得是先占有土地等升值的心理作怪，不考虑运营是否成功，有钱任性啊），平均空置率达60%。

物流园区看上去热火朝天，其实虚火很盛。

据权威人士说，我国物流园区实现盈亏平衡的保守估计不超过20%，存在地域性物流园过剩风险。

在投资开发一个新的物流园区，我们要反复问自己：

“物流企业为什么来我们园区？

我们能给他们带来什么利益而值得人家来？

”，归结到项目上，就是要清晰地回答项目“做什么”和“怎么做”。

物流作为经济发展的血脉，成为商务活动（尤其电子商务）的托盘，各个行业都离不开物流，无论生产或者是生活资料的流动或商务活动，都会涉及到仓储、运输、搬运装卸等物流操作。

在物流行业里涉及到各类客户：

有专线物流企业、快递企业、仓储企业、冷链企业、电商企业、批发商等等，他们的需求各式各样，即使园区占地上千亩，也不可能完全满足，如若想什么都做，会顺得哥来失嫂意，只会变成个怪胎园区。

而且各个城市都有各自的特色，若不了解透彻，那管它三七二十一，先把项目用地盖起来，只会招致在招商过程中，要么是适合的客户不多、要么是结构不合理、要么就是布局不规范，使到经营业户不愿进驻，做成“理想的业户不愿进，进驻的业户不理想”的结果，给后面的运营工作带来麻烦。

因而一定要研究好客户和研究透彻自己的园区，如自己的园区的区位优劣，可做到的功能配比，产品设计，招商水平，外部协同能力，是适合哪些客户？

如何才可运营成功和服务好我们的客户？

同时，对某个园区开发商来说，一、二线城市难拿到地，拿到地的多数在三四线城市，这些城市的招商压力较大，因而容易拿到较大的物流用地，很多号称1000亩以上。

如果不考虑土地升值问题，仅市场容量而言，这么大的物流用地对经营更形成压力。

为了解决资金问题，开发商会采用分期开发的模式，这需先做好定位，做到总体规划，分区域实施。

最好分析哪种形态能较切合当时的市场环境或消费基础较好的形态就先开建（举例说，如政府要求现有物流企业搬迁，则建议先开发零担专线区域。

而如市场已成熟，但没有限行、搬迁要求的，建议先以仓库区为主，总之先将园区小气候形成）。

因而园区的产业规划决定市场定位，市场定位决定功能定位，功能定位决定用地规模及土地功能性质（注意，并不是企业想要多少用地或什么用地性质都可以。

对三、四线城市来说，土地功能还是可以谈判的），土地功能性质决定园区各地块项目开发的详细规划。

这要求项目开发需完成5个方面的工作：

市场分析与业态定位，功能流程规划与提供设计技术依据，投资与财务评估，项目管理与实施，销售与招商运作。

首要做好地块的条件（交通位置、在工业区还是专业市场商业区域、辐射范围、区域内竞争对手及其产品）和政府规划要求的研究；

研究当地的建造成本水平、租售价格水平；

经营业户摸底（是否愿意搬迁、或外来业户有没在当地设点需求、需求产品（建筑形态）、承受价格等）等等。

做出适合市场的分析（判断）。

（二）开发费用的评估

物流园区投资规模汇总分析

项目开发首先要做好开发成本评估及资金筹措工作。

土地开发有如下的费用：

1、土地成本（地价费、契税及市政配套费等）；

2、政府行政事业收费（如环保、防雷费等）；

3、建安成本：

设计、建筑、安装、市政配套（地下管线、道路、绿化等）；

4、物业启动和招商费用；

5、管理费用；

6、财务费用；

7、税金及附加。

为让大家有个较清晰了解，便于核算，具体有如下费用（可能挂一漏万喔）：

费用内容

费用明细

备注

土地征用及拆迁补偿费

政府地价

支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费

土地有关的税费

向政府部门交纳的契税、印花税、土地使用税、耕地占用税、土地使用权初始登记费，土地变更用途和超面积补交的地价等

拆迁补偿费

有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、拆迁管理费等。

前期工程费

勘察丈量费

包括初勘、详勘等。

主要有：

水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、环境评估费、交通影响分析、基础桩应变及质量测试费、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等

规划设计费

规划费：

规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

设计费：

地质勘察设计费、施工图设计费、专项设计费（如电力、消防等）、修改设计费、环境景观设计费、综合管网设计费等所有设计费。

可行性研究费、审图费、制图费、晒图费、赶图费、样品制作费等。

政府报批报建费

包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、集中供热参建费、散装水泥专项资金、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、招投标管理费、地名费、地籍地形图核地、合同审核费等。

还包括项目整体性报批报建费：

项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、其他费用（如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售证等）。

“三通一平”费

接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。

接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造

迁移、临时变压器安装及拆除费用。

接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。

临时设施费

临时围墙：

包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。

临时办公室：

租金、建造及装饰费用。

临时场地占用费：

含施工用临时占道费、临时借用空地租费。

临时围板：

包括设计、建造、装饰费用。

建筑安装工程费

土建工程费

指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用

安装工程费

主要是室内安装、立面装饰

基础设施费

市政配套费

向政府部门缴纳的红线外大市政配套费，如果开发商做大市政配套，则为实际发生的红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等；

给水、排水系统费

供电系统费

燃气系统费

电视、通信费

园林环境工程费

开发间接费

工程管理费

监理费、预结算编审费、工程质量监督费、工程保险费等

资本化借款费用

包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。

因借款而发生的辅助费用包括手续费等

营销设施建造费

销售环境改造费、招商中心装修、装饰费、样板间等

其他

直接从事项目开发的部门（前期部、工程部、技发部等）的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的费用

（三）开发方案的设定

物流园区作为产业地产，它的成功不是在于引进多少经营业户，而是引入的经营业户能否将这个市场做旺，也就是说经营业户能否将其上下家（货主、司机、关联企业）带来和服务好。

因而在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求，消费者的需求，这是关系到一个物流园区能否成功销售、招商和做旺的关键，这方面就涉及到市场调研是否细致和准确了。

在市场调研的基础上，就要做投资分析，即项目是否值得投资：

政策和经济环境如何、市场容量和前景如何、SWTO分析、投资总额、收入分析、成本核算、是否要对外融资（考核融资费用）、项目何时才产生现金流（能否冲抵财务费用）、容积率是否最优化（房地产较高，商业地产次之，仓储较少）。

物流因要有操作空间，停车场，车辆及货物（或箱柜）周转场所等要求，容积率一般在0.5~0.8之间较适合（但一般来说政府希望土地集约，会要求0.8以上），能否达到政府要求投资强度（如佛山一块物流仓储用地投资强度为100万元/亩）和税收（佛山为19万元/亩）要求。

等等。

物流园区不能简单地套用住宅开发模式去做开发，这绝对是行不通的。

传统的地产开发以销售物业为主，通过销售利润获得投资收益，除了后期的招商经营及物业管理之外再没有更多的要素了。

而物流园区作为物流地产，是属于复合型产业，不仅具有房地产开发知识、还要具备物流行业经营领域知识、建筑规划知识，物流地产同传统的地产相比，它更强调物流专业化、管理的现代化、规模效应、协同效应等。

这需要既具前瞻性，又要具可操作性。

如何做到短期获利，又要长线持续经营？

物流地产的投资开发有两种经营模式，一种是以持有为主，通过建设物流设施，靠持有这些物业出租经营，获得长期稳定经营收益回报的同时，分享经济增长导致土地增值带来的巨大收益。

这种模式回报期长、经营变数大、对资金要求较高；

第二种是地产开发模式，即采用传统的地产开发模式，以销售物业为主，投资人通过销售取得投资收益。

采取销售物业的模式，要考虑物流地产的特性：

即物流地产的土地属性是物流仓储用地（原属工业用地），这种土地属性在配套设施建设、分割销售上存在一定障碍，难以被客户所接受。

但如果土地属性全部为商业用地就又会大大增加开发成本。

考虑到既要短期获利，又要长线持续经营，须在招拍挂时选择部分商业用地，部分物流仓储用地的性质。

至于占的比例多大，则需要认真规划、明确功能定位，根据不同的功能定位对不同功能定位的土地地块赋予不同的属性。

这样才可以满足物流开发建设的专业要求，又可以尽可能降低土地成本。

在规划建设时，需要预先考虑好人流、物流、垂直交通、消防疏散、停车等因素，任何一个因素不解决好，都会给将来的运营带来不可估量的打击。

物流园区在开发过程中因涉及到招商，和商业市场一样，目的是让市场做旺，这样不可避免地跟着招商屁股转。

因招商对象的需求不同，而导致园区设计、建设不断调整，如何减少突击修改设计方案的情况（下桩后就难以修改了），最主要还是象前面所说的，物流园区项目在落地前，就要做好市场调研，然后做好项目策划，根据这些才做建筑设计。

同时在规划设计阶段，就将设计方案提供给目标商户提供意见，才开始开发。

否则只会误工误钱。

如果时间赶不及（政府规定开发时间），则尽量分期开发，逐步在未开建的用地上调整完善。

或者就是预留发展用地，为大客户订制而专门设计，就相应保障一些。

物流园区运营实操

——之开发

（二）

2.二开发的过程