济南市物业服务收费管理实施办法Word格式.doc

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协商不成的,由物业管理企业报市价格主管部门核定。

未成立业主大会的,由物业管理企业报市价格主管部门核定。

（二）实行前期物业管理的住宅小区,按照建设单位与物业买受人的约定标准收取物业服务费。

（三）为写字楼、工业园（区）、商场（商埠）、宾馆（酒店）等非住宅提供公共性物业服务,其收费实行市场调节价,收费标准由当事人双方合同约定,报市价格主管部门备案。

政府价格主管部门应给予规范和指导。

（四）为满足部分产权人、使用人需要或接受委托开展的特约服务,其收费实行市场调节价,收费标准由当事人双方协商议定。

（五）安装并使用中央空调、电梯和二次加压泵等物业项目的,其机电设备运行电费属于代收代缴费用,物业管理企业应单独设帐,公布每月耗电量、电费总额及分摊办法,并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取。

第七条　实行政府指导价的住宅小区物业管理服务实行等级收费,其收费标准,由市价格主管部门按照等级服务标准结合住宅小区物业管理情况,在指导价格范围内确定,物业管理企业可在市价格主管部门规定的指导价基础上上下浮动10%。

对达不到等级服务标准的物业住宅小区,其收费标准按三级最低收费标准以下确定。

第八条　物业服务收费按房产证载明的房屋建筑面积计算。

未办理房产证的,以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。

未计入房产证建筑面积的车库、储藏室、地下室不收取物业管理服务费。

住宅小区内用于经营场所和住房及改变设计用途开展经营活动的车库、储藏室、地下室的物业服务费,可高于住宅物业服务收费标准,由双方协商确定。

第九条　物业服务费自办理入住手续起按月收取。

经双方协商约定亦可预收,预收期限由业主和物业管理企业协商确定。

业主购买房屋已办理入住手续但未入住的,经物业管理企业确认后,其物业服务费按物业服务收费标准的70%缴纳。

第十条　住宅小区物业管理服务基本项目及内容包括物业管理基本要求、房屋管理、共用设施设备维修保养、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等内容。

第十一条　业主与物业管理企业协商议定物业服务费用的,可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十二条　实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的合理利润。

实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

（三）物业管理区域清洁卫生费用;

（四）物业管理区域绿化养护费用;

（五）物业管理区域秩序维护费用;

（六）办公费用;

（七）物业管理企业的固定资产折旧;

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

（九）经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十三条　实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。

第十四条　物业服务收费采取酬金制方式的,物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十五条　物业管理企业应按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的醒目位置,将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第十六条　政府价格主管部门对实行政府指导价的住宅小区服务等级标准定期进行核查,凡收费标准与服务质量不符的,予以调整其收费标准。

第十七条　物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律、法规和政策,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。

第十八条　装修期间产生的建筑垃圾,由业主或使用人按有关规定自行处理的,物业管理企业不得收费;

委托物业管理企业处理的,清运收费由双方协商确定。

物业管理企业不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。

第十九条　业主应当按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。

业主未按时交纳服务费用或物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;

逾期仍未交纳的,物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结算物业服务费用或者物业服务资金。

第二十条　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第二十一条　物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。

物业管理企业接受委托代收上述费用的,手续费应由委托单位承担,不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十二条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后,按照规定办理有关手续。

业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第二十三条　物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得强行重复服务,强行收取费用。

第二十四条　物业管理企业向价格主管部门申报物业服务收费标准或备案时,需提供物业服务收费等级申报表;

申报收费标准的,还要提供申请物业管理收费标准的书面报告和成本测算材料等。

第二十五条　物业管理区域内车辆看管费实行政府定价（具体标准见附件）。

第二十六条　各级政府价格主管部门会同物业管理主管部门,应当加强对物业管理企业的服务内容、服务标准—97—和收费项目、收费标准等的监督。

物业管理企业违反价格法律、法规和规定,由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规和规定予以处罚。

第二十七条　本办法由济南市物价局、济南市房产管理局按各自职责负责解释。

第二十八条　本办法自2005年1月1日起执行。

济南市物价局、建设委员会、房产管理局《关于印发〈济南市城市物业管理服务收费暂行办法〉的通知》（济价房字〔1999〕208号）和济南市物价局、房产管理局《济南市物业管理等级服务收费标准（试行）的通知》（济价房字〔1999〕335号）同时废止。

附件一:

济南市住宅小区物业服务等级收费标准 

类别标准

多层住宅

小高层、高层等住宅

一级

0.70-1.00

1.20-1.80

二级

0.50-0.70

0.80-1.20

三级

0.30-0.50

0.60-0.80

附件二:

济南市物业管理辖区内交通工具看管收费标准 

收费标准

类型

常住户

（元/辆.月）

非常住户

（元/辆.次）

白天

夜间

室

外

大型汽车

100.00

3.00

5.00

小型汽车

80.00

2.00

4.00

摩托车（含三轮）、轻骑

20.00

0.50

0.70

自行车、电瓶车

0.20

0.40

内

120.00

6.00

2.50

25.00

0.60

1.00

7.00

0.30

注:

1.白天为8时至20时,夜间为20时至次日8时。

2.进入小区执行公务、抢修检修、救护等特种和业主搬家车、送货车不得收费。

附件三:

济南市住宅小区物业管理服务等级标准

一　级

（总分1000分）

　　一、基本要求（280分）

（一）有不少于小区住宅总建筑面积0.2%的物业管理用房。

（15分）

（二）绿化率35%（含水面）以上。

　　（三）固定活动馆所300平方米以上。

　　（四）专用固定停车泊位达到每三户1个。

　　（五）具备楼宇可视对讲、电子巡更、监控系统或其他三项以上的安全防范措施。

　　（六）固定体育活动场馆不少于二项设施。

　　（七）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。

　　（八）承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。

　　（九）物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗。

有一定的管理人员具备外语