济南酒店市场教学总结Word文件下载.docx
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山东大厦
2002
2006
571
市中区马鞍山路2-1号
济南喜来登酒店
2009.6
410
历下区龙奥北路8号
资料来源：
UHC合纵酒店顾问
4.2济南高星级酒店品牌管理集团进驻情况调查及分析
UHC针对济南市场，将各国际知名管理公司的高星级酒店品牌进驻情况进行统一梳理；
截至2010年12月，各酒店管理集团品牌进驻济南市情况如下：
酒店管理集团
豪华五星级
五星级
四星级
雅高国际酒店集团
索菲特
-
洲际酒店集团
皇冠假日
喜达屋酒店集团
喜来登
凯悦国际酒店集团
凯悦（待）
希尔顿酒店集团
希尔顿（待）
香格里拉酒店集团
香格里拉（待）
4.3济南高星级酒店功能设施调查及分析
济南高星级酒店客房基本情况表
客房
数量
标间面积
单床
间数
比例
双床
套房
备注
40
154
50%
73
24%
79
二期将增加约100套房
25
122
29%
194
46%
110
36
21%
284
55
含10套写字间
48
231
56%
142
35%
37
客房体量：
济南高星级酒店客房体量较大，4家五星级档次酒店的客房体量均已达到中等规模（300间套）以上。
在未来较短的时间内，皇冠假日酒店将加上新增加的100余间客房，那么4家五星级档次酒店实际可出租客房数均在400间套以上；
客房面积：
济南五星级酒店客房面积差距较大，其中标准房间面积最大的是09年新开业的喜来登酒店，为48平方米，已经超过了国际五星级品牌酒店对客房面积要求达到45平方米的标准；
而索菲特银座标准客房面积只有25平方米，客房空间感最差；
客房装饰：
虽然各酒店装修风格基本为传统商务型，但部分酒店仍然有一定的特征：
喜来登酒店不仅客房面积大，而且盥洗区和睡眠区床铺之间设有推拉门连接，既增加客房空间感，又方便使用。
不过喜来登酒店客房设置有明显不合理的地方：
客房布置为门对门，住客的私密性受一定影响；
山东大厦凭借优良而独特的地理位置，客房楼呈半圆形单排排列，所有客房窗外均有较好的环境景观；
（喜来登酒店盥洗区与睡眠区之间的推门，增强了空间感和使用便利）
客房床型配比：
济南4家五星级酒店侧重单床房和侧重双床房各占一半。
皇冠假日和喜来登单床房比例在50%以上；
索菲特银座和山东大厦双床房比重较大，分别为46%和50%，不过，索菲特银座套房较多，占客房总数的26%。
可见，除山东大厦偏向团体会议接待外，各酒店更多偏重的还是高端商务和政务客源。
索菲特银座大酒店
喜来登酒店
4.4济南高星级酒店功能设施调查及分析
4.4.1济南高星级酒店整体经营情况调查及分析
客房出租率和平均房价的波动水平，是衡量酒店业经营状况的两项重要指标。
国际品牌酒店对房价指数更为看重。
以上图表通过对2006年-2009年的动态对比，显示近4年济南高星级酒店的基本经营状况。
●济南五星级酒店市场整体供应量较小，各年出租率均在70%以上；
●2008年，受金融海啸的影响较小，济南五星级酒店整体出租率和平均房价略有下降；
●2009年，索菲特银座大饭店装修，并且喜来登到年底投入市场，两家酒店拉低了整体市场平均房价；
●2010年1-11月，五星级酒店市场供应量提高，虽然因总体供应不足而使出租率上升，但价格竞争更为激烈，整体市场平均房价较上年度略微下滑。
4.4.2济南高星级酒店经营情况调查及分析
济南五星级酒店经营情况表
客房数
2009年
出租率平均房价
2010年1月-11月
78%
690元/间
72%
695元/间
65%
640元/间
68%
650元/间
630元/间
615元/间
--
580元/间
对济南高星级酒店房价和出租率进行对比分析如下：
●出租率：
济南五星级酒店市场经营情况较好，从今年来看，出租率均在70%左右，市场仍然处于培育期的喜来登酒店出租率也达到了68%，喜来登酒店主要得益于济南高端五星级数量稀缺，同时位于开发区，对开发区企业免去了交通堵塞之苦。
●平均房价：
贵和皇冠假日凭借良好的商务地理位置，平均房价处于最高水平，保持在690元/间夜以上。
而地理位置相对偏离市区，且市场处于培育期的喜来登酒店平均房价不足600元/间夜，拉低了济南五星级酒店整体市场的平均水平。
4.5济南高星级酒店客源市场调查及分析
●济南是山东省会、区域经济中心，经济基础良好，商务活动频繁，给济南高星级酒店市场带来了大量的商务客源，济南高星级酒店商务客源所占比例达到45%左右；
●济南五星级酒店市场供应量较小，市内政务和商务等会议、会展活动基本选择在高星级酒店进行，给济南高星级酒店会议市场和政务市场带来较大的客源；
会议客源和政务客源分别约占20%和15%；
●济南旅游资源丰富，高端休闲度假资源开发相对商务客源而言较为滞后，处于唤醒状态，旅游客源约占高星级酒店客源市场的10%。
4.6济南高星级酒店淡旺季情况调查及分析
UHC项目组调查和走访了济南旅游局和济南高星级酒店业内人士，了解到目前济南高星级酒店基本没有明显的淡旺季之分，因为五星级酒店数量太少，喜来登酒店开业前，济南五星级酒店市场上就只有3家，客房数量才1300间左右，平时出租率都比较高，或者互相平衡，所以整体淡旺季不明显。
不过，每年年底，政企会议较为集中，济南高星级酒店市场特别旺盛；
12月份的圣诞节、2月份农历春节，各大企业放假，大量商务活动暂停，市场相对较为平淡，成为平季。
4.7济南高星级酒店市场供需关系现状调查分析
根据UHC调查统计，截止2010年11月，济南高星级酒店供求状况如下：
济南市高星级酒店供需状况表
酒店
房间数量（间套）
出租率（%）
2001年
72
1999年
68
2002年
78
2009年9月
客房供应总量/整体平均出租率
1713
7205
●近几年，济南五星级酒店整体出租率保持在70%以上；
●济南五星级市场发展平缓，06年以来总体供需波动不大；
●根据行业规律：
入住率70%以上为市场供不应求状态，60-69%为市场供需基本平衡状态，60%以下为市场供过于求状态；
由此可见目前济南高星级酒店市场为供不应求状态。
4.8济南高星级酒店公平市场渗透率分析
根据UHC项目组对济南高星级酒店市场的调查分析，根据市场各酒店所获取的业绩表现，结合以下特征进行渗透率分析：
●服务质量；
●硬件设备、文化特色、装修品质；
●客房装饰档次、服务、价格；
●平均房价；
●出租率；
●健康休闲设施、娱乐项目；
●酒店地点、周围环境、城市配套生活设施。
下表显示了济南竞争市场中各高星级酒店2010年1至11月实现的渗透率水平：
2010年1至11月济南高星级酒店竞争市场平等市场份额分析
可出租
平等市场份额（%）
应卖出客房数
实际开房率（%）
每天实际卖出客房数
市场渗透率
17.86
220
1
24.87
307
290
0.94
33.33
411
445
1.08
23.94
296
279
合计
1234
平均出租率
72.05
2010年1至11月济南高星级酒店市场渗透率最高的是山东大厦，达到1.08，而相对处于劣势的是喜来登酒店和索菲特银座，其市场渗透率为0.94。
但判断酒店是否经营正常，除市场渗透指数以外，还需要其他两个衡量指数，即平均房价指数（ARI）和每间客房收益指数（RGI）。
这两项指数的定义与解释如下：
平均房价指数（ARI）：
指的是某家酒店的平均房价相对于竞争酒店市场平均房价的比值。
计算某个特定酒店的平均房价指数，只需用其平均房价除以整体竞争市场的平均房价。
因此，如果酒店A的平均房价为1000元，而整体竞争市场的平均房价是800元，则它的平均房价指数是1.25（1000元除以800元）。
客房收益指数（RGI）：
指的是一个酒店每间可出租客房的收益水平（RevPAR）相对于竞争酒店市场平均每间可出租客房收益水平的比值，因此，这一指数是市场渗透率指数和平均房价指数共同左右的结果。
客房收益指数的计算很简单，即一间酒店的市场渗透率指数乘以其平均房价指数。
所以，如果酒店A的市场渗透率指数为0.8，平均房价指数为1.25，则其客房收益指数为1.00（0.8×
1.25）。
由于客房收益指数同时考虑到了市场渗透率和平均房价，因此它是一个科学的参照指标。
以上表得出的市场渗透率为基数，得出济南各高星级酒店的房间收益指数，如下表所示：
平均房价
客房总收入（万元）
渗透率
房价指数
房间收益指数
695
5114
1.10
650
6289
1.03
0.97
615
9149
0.98
1.06
济
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