重庆某房地产项目打算书总操纵打算终稿Word格式文档下载.docx
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三.招商目标
四.项目招商面积（除去销售部份）及租金收入确信
五.招商时段划分
第七章.项目实施风险操纵打算
第八章.项目组织架构及工作流程
一.项目组织架构
二.项目实施工作流程
第九章.项目操纵流程图
绪论
《XX·
XXXXX项目总控打算》是依照《XX·
假日XXX项目策划书》、《XX·
假日XXX概念设计》和《XX·
假日XXX经济测算报告》等有关文件制定的，是指导项目实施的打算性、纲领性文件，它明确了项目定位，界定了各部门的职责与工作范围，提出了项目实施的投资操纵打算、工程进度操纵打算、营销推行操纵打算和保障项目目标顺利实现的组织架构、治理程序与监控方法，是“XX·
XXXXX”项目实施的指导性文件，也是制定《XX·
XXXXX项目执行打算书》的全然依据之一。
编制依据：
（一）《XX·
XXXXX项目可行性研究报告》
（二）《XX·
XXXXX项目策划书》
（三）《XXXXX项目经济测算报告》
（四）《XXXXX项目方案设计及初步设计》
（五）XX项目部提供的工程进度打算
（六）本钱操纵中心提供的本钱信息
（七）营销中心提供的销售推行打算
（八）购物中心进展治理公司提供的招商打算
第一章项目概况
一市场定位
1.项目名称
XXXXX
2.项目定位
现代商业步行街
现代都市商业步行街系统，核心品牌主力店与大型平价超市为枢纽，以精品购物回廊，美食娱乐城，酒吧情调区为特色的集参观休闲带，地下商业城，生态豪宅，生活效劳于一体的区域性景观购物中心，XX地标性建筑。
3目标客户
目标客户群：
商业步行街
70%为：
30%为：
XX区为主体的商业物业投资者
本区域拆迁的临时门面经营者
XX区部分政府官员及灰色收入阶层
主城区商业物业投资群体
主城区个人投资经营户
主城区各餐饮、娱乐、休闲、购物等业态的扩张发展购买
新都市精品豪宅
90%为：
10%为：
XX区成功的私企、个体老板
XX区部分政府官员、公务员
追求现代生活的XX区中青年人群
主城区向XX区扩张的经营户
外来移民居住者
终端消费群：
区域内各小区的青中年居民、周围写字楼的工作人员、大江工业园区人群、李家沱地域流动时尚的消费者——年龄要紧在18到48岁之间，生活节拍快、消费档次高、同意流行元素强；
充满个性、活力和激情、追求时尚消费和激情的生活方式。
4.项目形象概念
现代时尚的都市商业步行街
二项目简介
地块占地面积约32亩，地块南北各建1栋高层住宅建筑，中间由3-4层商业用房组成，总建筑面积约85000平方米，容积率约，具体指标如下：
用地面积（㎡）
商业总建筑面积（㎡）
61724
总建筑面积（㎡）
84535
主力店A（㎡）
6248
地上建筑面积（㎡）
62846
主力店B（㎡）
9177
地上商业面积（㎡）
46062
住宅总户数
99
住宅总建筑面积（㎡）
16731
容积率
垃圾站面积（㎡）
53
覆盖率
%
地下建筑面积（㎡）
21689
绿化率
地下商业面积（㎡）
15662
机动车停车数
140
仓储及设备用房（㎡）
1983
地下停车位
115
地下车库（㎡）
4044
地面临时停车
25
一层商业建筑面积（㎡）
10052
一层商业套内面积（㎡）
6978
二层商业建筑面积（㎡）
12004
二层商业套内面积（㎡）
8822
三层商业建筑面积（㎡）
11715
三层商业套内面积（㎡）
9449
四层商业建筑面积（㎡）
11350
四层商业套内面积（㎡）
8864
第二章项目操纵整体目标
一投资规模
项目打算总投资18000万元，启动资金7000万元，详见第四章。
二投资收益目标：
项目投资收益率%（仅计算现金回收部份）,自有资产年收益331万元（其中车库未计算收益）。
详见第四章。
三工程进度目标
工程总进度从2003年9月11日动工；
商业部份主题建筑2004年5月31日完工，9月30日客户进场装修，12月底商业试营业；
住宅建筑2004年12月31日完成结构封顶；
整个项目2005年6月完工，住宅2005年10月交付利用。
详见第三章。
四总本钱操纵目标
总本钱（含税费）为20320万元，力争操纵在19000万元之内；
单方本钱操纵在2400元/㎡（不含税操纵在2158元/㎡）。
见第四章。
五销售及推行目标
项目打算总销售额亿元，2003年末力争实现合同销售收入亿元（开盘3个月内）。
详见第五章。
六招商目标
-2F～4F的主力店招商签约应在2003年8月底签定协议或合同；
2003年9月10日完成至少10家骨架店招商；
辅主力店必需引进知名品牌，2003年10月初开始全面招商，2004年8月完成90%的招商任务；
年出租总收益564万元（含物管费），其中自有资产出租收益331万元/年。
详见第六章。
七质量目标
工程质量达到合格标准。
第三章项目实施工程进度操纵打算
一前期工作进度操纵打算
为了确保项目的整体进度按公司的既定目标进行，必需严格操纵项目的实施打算，项目的前期工作要确保按既按时刻完成。
序号
工作内容
完成时间要求
执行部门
一
前期手续
1
初步设计
8月25日完成初步设计方案，8月30日办理完报建手续
项目部、研发部、总工办、拓展部
2
施工图审查
9月16日完成建施图，10月15日完成施工图
项目部、研发部、营销部、购物中心经营公司、总工办、拓展部
3
临时施工许可证
8月30日至9月10日
项目部、拓展部、总工办
4
施工许可证
10月8日至10月15日
预售许可证
10月16日至10月20日
项目部、拓展部、总工办、销售部
二
岗位安排
项目总监到岗
8月1日
项目部、总工办
监理工程师到岗
9月1日（土建、安装、预算个一名）
现场办公室确定
8月5日
三
开工前准备
施工临时用水电
8月4日至20日
市政管网拆迁
9月10日完成
项目部、拓展部
地质勘察单位确定
8月22日进场
项目部、成本部、总工办、设计院
环境评估及污水处理
8月15日确定
项目部、成本部、总工办
5
平基单位确定
8月30日确定
6
土建单位招标
8月31日完成
7
监理单位招标
四
销售前期准备
售楼部选址
8月4日讨论
项目部、营销部、研发部
售楼部设计
8月12日完成方案，8月25日完成结构和装修施工图设计
项目部、研发部、营销部、总工办
售楼部与围墙
9月11日动工，25日完工
项目部
销售面积测绘报告
9月30日
项目部、研发部、销售部
交房标准确定
二项目建设进度操纵打算
备注
场地平整
9月10日至11月10日
基础工程
2003年11月10日至2003年12月30日
基础到±
2004年1月1日至2004年3月30日
商业建筑主体
2004年5月30日主体完工
2004年9月30日交客户装修
2004年12月底商业部分试营业
住宅建筑主体
2004年12月30日完工
综合竣工
2005年6月30日完工
住宅交付使用
2005年10月1日
第四章项目实施本钱操纵打算
一前期工程费
费用名称
计算方法
单价
（元/㎡）
金额
（万元）
土地费用
6000
方案设计费
85
初设及施工图设计费
148
地质勘探费
20
工程监理费
84535×
印花税
（1—4）×
‰
城市配套费
免
80
8
人防费
13×
50%
13
9
白蚁防治费
10
报建综合费用、证照费
11
施工用水电
315KWA
35
12
其它费用
含实测费、审图费
21
小计
763
6452
二工程建设费
备注
土石方工程
100000×
14
建筑安装工程费
700
5917
包括塔楼外墙面
外墙装饰
450
裙房1～4层
电梯工程
650
24台（部）
智能化工程费
150
配套水电工程费
550
室外综合管网
中央空调
800
单冷/冷暖
消防设施工程费
70481×
176
-2F～4F
市政设施费
30
环境景观工程
11509×
200
230
道路、绿化及广场
天燃气系统
（99+20）×
3000
36
费用向业主收取,不计入成本
环保治理工程
灯饰工程
50
（1+…+13）×
15
9173
单方造价：
1085元/㎡
注：
项目前期工程费
（一）和工程建设费
（二）合计：
6452+9173=15625万元
三公司治理费用
责任部门
公司管理费
亿×
500
财务部、行政人事部
四营销治理费用
推广费用
×
2%
包括售楼部及模型
销售费用
1%
250
含销售人员工资、奖励和日常管理费用
750
五招商治理费用
招商管理费用
一个月租金
六财务费用
升级会员 