房地产评估之收益法习题Word文件下载.docx
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3.有甲乙两宗房地产,甲房地产的收益年限为50年,单价为3500元/㎡,报酬率为8%;
乙房地产收益年限为30年,单价为3000元/㎡,报酬率为6%。
那么,甲的价格( )乙的价格。
A.高于 B.低于
C.等于 D.条件不足,无法确定
【答案解析】
4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米,报酬率为10%,则该房地产30年收益权利的价格为( )元/平方米。
A.2400 B.2405 C.2410 D.2415
【正确答案】C
5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变,为16万元,运营费用第一年为8万元,此后每年会在上一年的基础上增加2%,该类房地产的报酬率为10%。
则该宗房地产的合理经营年限为( )年。
A.32 B.34 C.36 D.38
【答案解析】参见教材P229。
该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n:
16-8(1+2%)n-1=0,n=36(年)。
6.某宗房地产的收益期限为38年,通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元,从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右,该类房地产的报酬率为10%。
则该宗房地产的收益价格为( )万元。
A.267.35 B.287.86
C.298.84 D.300.86
【答案解析】参见教材P221。
V=
+
=300.86万元
7.某写字楼持有5年后出售,持有期内年均有效毛收入为400万元,运营费用率为30%,预计5年后出售时总价为6000万元,销售税费为售价的6%,无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25%。
该写字楼目前的价格为( )万元。
A.5061.44 B.5546.94
C.5562.96 D.6772.85
【正确答案】A
【答案解析】折现率=6%+6%×
25%=7.5%
6000×
(1-6%)/1.0755+400×
0.7/0.075×
(1-1.075-5)=5061.44
8.某商铺建筑面积为500㎡,建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;
该商铺目前的月租金(按建筑面积算)为100元/㎡,市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡;
运营费用率为租金收入的25%;
该类房地产的报酬率为10%。
该商铺的价值为( )万元。
A.521 B.533
C.695 D.711
【答案解析】参见教材P216、P233。
实际租金收益低于市场类似租金收益,应该采取客观收益。
年净收益=500×
120×
12×
(1-25%)=54万元
收益现值
9.某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元,收益期限结束时该房地产将增值20%,报酬率为6%,偿债基金系数为7.59%。
该房地产的价格为( )万元。
A.313 B.329
C.417 D.446
【答案解析】参见教材P233。
偿债基金系数,就是将未来的终值转变为年金的系数(年金终值系数的倒数)
第一步,求取收益年限
7.59%=6%/(1.06n)-1
得n=10
第二步,求取房地产价格
V=20/6%×
(1-1.06-10)+1.2V/1.0610
V=446
10.某宗房地产的收益期限为35年,判定其未来每年的净收益基本上固定不变,通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元,报酬率为9%。
该宗房地产的价格为( )万元。
A.159.56 B.168.75
C.169.39 D.277.70
【答案解析】分两步求解:
(1)先根据未来四年的净收益求取不变的净收益
求得A=15.97
(2)再求取35年净收益的现值,即房地产价格=
=168.75
11.某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办公,约定租期为20年,净租金为每天3元/平方米,已知该写字楼为钢筋混凝土结构,于5年前建成,土地剩余使用年限为30年,目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米,报酬率为6%,则该公司的租赁权价值为( )。
A.98.8 B.592.81
C.691.61 D.667.22
【答案解析】年租金优惠=(3.5-3)×
360×
500=90000元
还有18年租期,报酬率为6%
承租人权益价值=
=98.8万元
12.某宗已抵押的收益性房地产,年有效毛租金收入500万元,年房屋折旧费30万元,维修费、保险费、管理费等50万元,水电供暖费等40万元,营业税及房地产税等65万元,年抵押贷款还本付息额70万元。
租赁合同约定,保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。
该房地产的净收益为( )万元。
A.245 B.275 C.315 D.345
【答案解析】折旧费,抵押贷款还本付息额都不作为运营费用扣除。
需要扣除的就是:
维修费、保险费、管理费50万元,水电供暖费40万元,营业税及房地产税65万元,所以净收益为500-40-50-65=345万元。
参见教材P236。
13.下列关于收益法求取净收益的说法,错误的是( )。
A.净收益包括有形收益和无形收益
B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费
C.通常只有客观收益才能作为估价依据
D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值
【答案解析】运营费用中包含设备折旧费,但是不包含房地产折旧。
这些设备寿命期比房地产短,在使用过程中要不断更新,也就是重置提拨款,作为运营费用消耗了。
参见教材P238。
14.某写字楼的建筑面积为540㎡,年有效毛收入为108万元,年运营费用与建筑物净收益之和为400元/㎡,土地资本化率为10.8%,假设收益年期无限。
该写字楼用地的价格为( )万元。
A.500 B.750
C.800 D.1000
【答案解析】土地年净收益=1080000-540×
400=864000
土地价值=864000/0.108=8000000
15.某宗房地产的年净收益为2万元,购买者的自有资金为5万元,自有资金资本化率为12%,抵押贷款常数为0.08。
则该宗房地产的价格为( )万元。
A.22
B.22.5
C.23
D.23.5
【答案解析】参见教材P257。
购买者要求的税前现金流量=5×
12%=0.6(万元)
偿还抵押贷款的能力=2-0.6=1.4(万元)
抵押贷款金额=1.4÷
0.08=17.5(万元)
该宗房地产价格=自有资金额+抵押贷款金额=5+17.5=22.5(万元)
16.某宗房地产年收益为60万元,建筑物价值为200万元,建筑物资本化率为12%,土地使用期限为30年,土地报酬率为6%。
该房地产的价值为( )万元。
A.489.99
B.495.53
C.695.53
D.800.00
【答案解析】参见教材P254~255。
建筑物收益200×
12%=24万
土地收益=60-24=36万
土地价值=36/6%×
(1-1/1.0630)=495.53
房地产价值=200+495.53=695.53
17.某宗房地产每年净收益为50万元,建筑物价值为200万元,建筑物资本化率为12%,土地资本化率为10%。
则该宗房地产的价值为( )万元。
A.440B.450
C.460D.470
【答案解析】参见教材P259。
土地价值=
=260(万元)
该宗房地产价值=土地价值+建筑物价值=260+200=460(万元)
18.某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡,出租率为85%,运营费用占有效毛收入的35%,报酬率为12%,商场建筑面积为40000㎡,可供出租的比例为95%,运营期为38年,该商场的收益价值为( )万元。
A.690.40
B.8284.79
C.8720.83
D.9746.81
【答案解析】参见教材P216。
年净收益=40000×
95%×
40×
85%×
(1-35%)=1007.76万元
V38=
=8284.79
19.某临街商铺,投资者期望的自有资金资本化率为10%,银行可提供6成、5年、年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款,则综合资本化率为( )。
A.8.8% B.10%
C.18% D.18.6%
【答案解析】参见教材P256。
抵押贷款常数×
分期偿还额=贷款总额
月抵押贷款常数=
=2.028%
年抵押贷款常数=2.028%×
12=24.33%
综合资本化率=60%×
24.33%+40%×
10%=18.6%
20.报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率,对其内涵的理解应是( )。
A.报酬率是投资回收与投入资本的比率
B.风险大的投资,不确定因素多,故报酬率应低,反之,报酬率应高
C.当投资于房地产能获得某些额外好处时,投资者将提高所要求的报酬率
D.当把土地看作特别可靠的投资时,其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
【答案解析】参见教材P242。
报酬率是投资回报和投入资本的关系,A说成了投资回收。
投资回收只是保本。
风险大,风险报酬高。
二者是正比关系。
B也不对。
能获得额外报酬时,投资者的报酬率可以适当降低,C也不对。
土地投资可靠,风险小,所以要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些。
21.下列收益法乘数中,考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率,但未考虑运营费用差异的是( )。
A.毛租金乘数法
B.潜在毛收入乘数法
C.有效毛收入乘数法
D.净收益乘数法
【正确