济南市房地产价格的影响因素分析毕业论文Word文件下载.docx

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关键词：

房地产价格；

影响因素；

实证分析

Abstract

Inrecentyears,therealestatemarkethasbeenveryactive.Therealestateeconomyhasbecomeanimportantpillarofoureconomy,whichplaysanimportantroleinthedevelopmentofoureconomyandsociety.Intherealestateeconomicsystem,housepricehasbecomethefocusofattention,andthepriceofrealestateforthehealthydevelopmentoftherealestatemarketisthemostimportantstandard.Basedonthestatisticaldataof2009-2018,thispaperselectstherealestatepriceandrelevanteconomicindicatorsofJinanCity,andmainlythroughempiricalanalysis,drawstheconclusions:

Jinan'

sgdp,percapitadisposableincomeofurbanresidents,populationfactorsandthetotalinvestmentinrealestatedevelopmentarepositivelycorrelatedwiththeaveragesalespriceofcommercialhousing,whilemediumandlong-termloaninterestrateofcommercialbanksarenegativelycorrelatedwiththeaveragesalespriceofcommercialhousinginJinan.Finally,accordingtothecurrentsituationofJinanrealestatemarket,thispaperputsforwardsomefeasiblepolicysuggestionsonthepriceincombinationwiththeresearchcontent.

Keywords:

realestateprice;

influencingfactors;

empiricalanalysis

第1章绪论

1.1论文研究的背景及意义

1.1.1背景

近年来，中国的房地产业处于迅速发展状态，同时房价上涨过快问题也引起了人民的普遍关注。

就中国房价而言，中国商品房平均销售均价由2008年的4681.00元/平方米上涨到2018年的8736.90元/平方米，几乎增加了一倍，我们不难得出房价上涨的很快的结论。

而当房价上涨得过快时，过高的房价就意味着贫富差距进一步拉大，资源分配失衡，有使房地产市场泡沫水平提高的可能性，严重时将影响社会稳定和经济发展。

为了维护社会经济稳定发展，国家相继出台了一系列政策，如限贷、限购、房产税等政策措施，然而房地产市场具有区域性特征，房地产的价格对区位因素很敏感，从这一点我们可以知道适度的区域分析更能真实地反映房地产市场信息。

济南市作为山东省的省会城市，它的房地产市场大趋势与国家房地产市场大趋势是一致的，均为稳步上升。

本文选取济南市房地产价格为研究对象，采用2009-2018年济南市的各项经济指标，利用定量分析和定性分析来研究影响济南市房地产价格的因素。

1.1.2意义

第一，本文的研究具有一定的理论意义。

房地产经济是我国国民经济的重要组成部分，是我国经济的重要支柱，而房地产价格更是房地产经济的重中之重。

与此同时，房地产经济是经济学下众多分支之一，本文研究影响济南市房地产价格的因素能丰富房地产经济研究内容，为经济学科的发展做出贡献。

第二，本文研究具有一定的现实意义。

由于房地产业的发展对我国经济的发展起着举足轻重的作用，房地产市场又具备区域性的特征，研究济南市房地产价格的影响因素不仅能够帮助我们更好地了解济南市的发展现状，还对于济南市房地产市场未来的发展具有一定的指导作用，给政府针对房地产市场制定的政策提供研究材料，进而促进济南房地产经济健康发展。

1.2国内外文献综述

影响房地产价格的因素众多，国外多数学者选取不同因素、利用不同的研究手段对房地产价格进行了比较深入的研究。

Alyousha（1999）通过对英格兰13年的房地产价格和土地价格进行Granger检验来分析二者之间的关系，分析结果表明从长期角度来看地价上升是房地产价格作用的结果，因而地价不是影响房地产价格的因素。

Collyns、Senhadji（2002）等人在进行一系列研究后明白实际贷款、人均GDP等因素是房地产价格影响因素，且与房地产价格都有显著的同步效应。

DavidHz（2005）通过VEC模型和荷兰相关城市数据研究得到以下结论：

一是居民的可支配收入与房价之间呈现出正相关的关系，即居民可支配收入的提高能够推动房地产价格的上涨；

二是贷款利率与房价之间呈现出负相关关系，即当贷款利率提高时，房地产价格会降低。

Seko（2013）根据房地产价格和经济的发展程度的依存度建造模型，研究结果表明房地产价格和经济的发展有相关性。

随着我国房地产市场的迅速发展，一大批国内学者关注到房地产市场的研究价值，纷纷加入到房地产价格影响因素的研究行列中来。

朱永升等人（2002）利用灰色关联度分析方法，对北京市房地产价格的影响因素进行了实证分析。

张樱馨（2018）以安徽省合肥市为例，建立VAR模型并采用脉冲效应分析和方差分解来分析影响二线城市房地产价格的因素，分析结果表明在短时期内人均可支配收入的增加会使得房地产价格上升。

顾沈靖（2018）以时间序列多元回归分析为主要分析手段，对房地产指标进行综合处理，发现房屋销售净额与房屋竣工面积、房屋竣工价值、房屋销售面积、本年完成投资均成正相关，而与房屋施工面积成负相关。

钱俊（2018）在研究商业银行贷款利率变化对房地产市场所带来的影响后，认为商业银行通过调节贷款利率能够对房地产市场的发展起着一定程度的调节作用。

赵明明、高兵（2018）重点分析了大连市商业用房从而得出房地产的价格对区位因素特别灵敏，并且区位因素不仅直接影响房地产的建设开发，同时也影响房地产开发建设的效益，这对房地产的价格水平而言具有决定性的作用。

本文选取济南市房地产价格为研究对象，研究经济增长、房地产开发投资因素、商业银行贷款利率、人口因素对济南市房地产价格的影响。

1.3研究内容

本文选取济南市房地产价格为研究对象，采用定量分析和定性分析的研究方法来研究影响济南市房地产价格的因素，并根据研究结论给出能促进济南房地产市场平稳运行的建议。

论文主体为以下四个章节：

第一章为绪论，叙述了论文研究的背景和意义，对国内外相关文献做了文献综述，并在此基础上确定了本文的研究内容和研究方法。

第二章为济南市房地产发展现状，在大致介绍了济南市的区位概况后就房地产开发投资和房价两个方面来分析济南市房地产发展现状。

第三章为济南市房地产价格的影响因素及实证分析，采用定性分析和定量分析两种研究方法，就经济增长、房地产开发投资因素、商业银行贷款利率和人口因素进行定性分析，再对各因素选取相应的经济指标和能说明济南市房地产价格的济南市商品房销售均价作定量分析，并根据分析结果得出结论。

第四章为相关对策建议，依据上一章节研究结论并联系济南市房地产发展现状，提出能够促进房地产市场平稳运行的建议。

1.4研究方法

1.4.1文献综述法

文献综述法是指在阅读现有参考文献之后，对文献内容进行整理和分析得出对所要研究内容的理解和判断。

本文在阅读了大量有关影响房地产价格的因素的文献之后，通过文献综述的方法对各学者采用何种研究方法得出何种研究结论进行归纳整理。

1.4.2定性分析法

定性分析法是指在完成文献综述和获得大量信息后通过归纳推理，并结合研究内容具体分析，得出事物发展规律。

本文在完成文献综述之后，整理出影响房地产价格的一般因素，不仅对济南市房地产发展现状就房地产开发投资和房地产价格方面进行描述性统计分析，还结合供求原理分析各因素是否对济南市房地产价格产生影响，并对影响方向作了经验性判断。

1.4.3定量分析法

定量分析法是指利用数据建立模型来对事物进行数量的分析，最后得到精细化的结论。

本文在进行相关经济指标的选取、数据的搜集和整理之后进行实证分析，对经济增长、房地产开发投资因素、商业银行贷款利率和人口因素选取相应的经济指标和能说明济南市房地产价格的济南市商品房销售均价之间做简单相关性检验，根据检验结果从影响方向和影响程度上进行分析，得出各因素如何影响济南市房地产价格。

第2章济南市房地产发展现状

2.1研究区域概况

济南，位于山东省中部，是中国东部沿海经济大省--山东省的省会城市。

众所周知，山东省是人口大省，而济南市作为山东省省会城市，它的人口数量也是不容小觑的。

截至2018年底，济南市户籍人口总数达到655.9万人。

与此同时，济南市的历史文化在全国也是很出名的，并且济南市还是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心。

独特的地理环境和特有的条件因素使得济南市的房地产发展状况既与全国发展的大方向相同但与其他地区有所不同。

2.2济南市房地产开发投资现状分析

图2-1济南市房地产开发投资额和增长率

数据来源：

济南市统计局

一个地区房地产开发投资总额和增长比率可以看出一个地区房地产发展的趋势。

图2-1是来自济南市统计局网站自2009年以来的济南市房地产开发投资总额和增长比率，由图2-1可得，房地产开发投资总额逐年递增，从2009年的332.6亿元增加到2018年的1369.3亿元，房地产开发投资总额增加了接近4倍。

房地产开发投资额增长率在2010年达到最大值45.70%，表明房地产开发投资在2010年增长过快；

在2011-2015年间增长率几乎呈现出两个相同的较大的波峰，这说明房地产开发投资的增长率是不稳定的，在17%左右上下波动，从一定程度上可以表现出房地产市场试图在寻求一个稳定的房地产开发投资增长率；

在2006-2018年间增长率在10%左右晃动，幅度不是很大，虽然相比前几年增长率是降低了，但这正说明了济南市房地产开发投资总额正处于较稳定增长的状态。

总而言之，济南市房地产一直在发展，虽然在发展过程中呈现出较大的波动，但从总体上看投资总额呈现稳中有升的趋势。

2.3济南市房地产价格分析

图2-2济南市商品房销售均价和增长率