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梅州市房地产市场专题调研报告
广东创鸿集团
攀桂坊项目组
2012年5月12日
一、城市概况
1、基本概况
梅州市隶属中国广东省，1988年设立。
东部与福建省交界，南部与广东省潮州市、揭阳市、汕尾市毗邻，西部与广东省河源市接壤，北部与江西省相连。
梅州是中国著名的三乡——“文化之乡、华侨之乡、足球之乡”，同时还享有“山歌之乡、金柚之乡、客家菜之乡，单丛茶之乡”美称，梅州同时又是国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、中国自驾游最佳目的地、中国十大最具安全感城市、中国十佳绿色环保标志城市、广东首个宜居城乡示范城市。
2、环境状况
梅州处于闽粤赣三省交界处，辖梅县、蕉岭、五华、大埔、平远、丰顺、兴宁市和梅江区六县一市一区，总面积15876.06平方公里，地理呈“八山一水一田”，是客家人最主要的集散中心和聚居地。
梅州市曾经举办过世界客属恳亲大会和世界客家联谊会，成功在2009年10月承办2009年梅州世界客商首届大会。
以后世界客商大会每隔两年在梅州举行。
梅州是广东省规划建设的四大区域性中心城市（梅州、汕头、湛江、韶关）之一。
梅州又是广东省的重要电力基地之一，全市水火电装机容量达250万千瓦，年发电量超过80亿千瓦时。
二、城市规划
1、十二五城市规划
建设生态园林型宜居宜业城市。
整合梅州城区与梅县新城，扩大中心城区范围，积极打造雁洋—丙松新城和畲江新城，形成一主两次型的组合型城市，以发挥中心城区更大集聚辐射带动作用。
其中梅州市区要加快江南、江北建设，江南发展高端商务区、江北打造文化产业城，实现“两城联动”，推动全面优化投资环境和人居环境。
加快兴宁市、丰顺县两个区域性副中心城市建设步伐。
坚持以城带乡，扩大城市规模，加快“三旧”改造，推进“退二进三”，增强城市实力，提升城市基础设施的配套和服务水平，按现代化中等城市要求提高设施技术标准，大力增强城市功能。
实施交通等城市基础设施项目带动战略加快城镇建设，实现城市升级。
力争通过10年左右的努力，把梅城打造成为面积100平方公里、人口近百万的粤东北区域性中心城市。
等级
中心城镇
规模
发展引导
（万人）
市域中心
中心城区
中心城区
60
优化空间结构，调整城市功能，增强研发创新能力，大力发展第三产业，将中心城区打造成市域乃至更大区域的休闲旅游中心、商贸中心、文化中心、行政中心、教育中心、研发中心、金融中心、信息中心。
畲江组团
15
以工业园建设为契机，将畲江组团打造成为梅州市城市副中心、重要的制造业与物流基地，发展成为梅州市主要的交通枢纽。
雁丙松组团
15
以雁洋为中心，发展成为中心城市东北腹地的旅游商贸服务中心。
雁洋主要发展健康疗养休闲度假区和材料精细加工；松口打造历史名镇和内河航运枢纽；丙村着力发展矿产业和电力工业。
副中心城市
兴宁中心城区
30
以工业与商贸并举，建设成为粤、赣、闽边际地区重要的物资集聚、商贸和休闲旅游中心。
丰顺县城
30
以发展电声产业与休闲旅游为主，发展新兴产业与医药产业，在与潮汕的沟通与联系方面发挥积极作用
2、旅游产业化发展规划
1）截至2010年底，全市拥有国家A级景区11家，其中4A级景区4家：
雁南飞茶田景区（2011年1月被评为国家5A级景区）、雁鸣湖旅游度假村、叶剑英纪念园、灵光寺旅游区；国家3A级景区7家；国家森林公园4家；国家水利风景区2家；全国红色旅游经典景区1家；全国农业旅游示范点2家；省级风景名胜区2家、省级旅游度假区2家、省级农业旅游示范点2家、省级乡村旅游示范基地1家、省级科技旅游示范基地1家、省级森林生态旅游示范基地3家、省级红色旅游示范基地3家、省级自然保护区6家。
全市拥有星级饭店29家，其中四星级2家；旅行社35家，其中出境游组团社3家；旅游汽车公司4家，游船公司1家，高尔夫球场1家。
形成独具客家特色的重点旅游产业群，并成为全市旅游产业的支柱企业。
2）各县（市、区）主动纳入全市旅游产业化发展规划。
2006-2010年，各县（市、区）主动纳入全市旅游产业化发展规划，先后编制了《兴宁市旅游发展总体规划》、《梅县旅游发展总体规划》、《梅江区旅游发展总体规划》、《雁鸣湖国家森林公园总体规划》、《广东南台山国家森林公园总体规划》、《广东镇山国家森林公园总体规划》、《平远县乡村旅游发展总体规划》、《大埔县旅游业发展总体规划》等，形成大旅游、大规划、大区域、大产业、大环境、大运作的态势。
3）全力打造“一区两圈四线多园”大旅游发展格局，努力创建文化旅游特色区。
按照《梅州市旅游产业化发展规划》中的“旅游产业园区的布局与建设规划”概念，2010年，全市旅游产业发展领导小组成员单位及旅游行业，以“做旺做特”旅游产业为目标，以客家文化和绿色生态两大资源为依托，全力打造与广东省旅游局共建“客家文化生态旅游示范区”，梅赣龙客家文化生态旅游圈、梅潮汕山海文化生态旅游圈，梅县雁洋保健疗养旅游线、大埔名人名居生态旅游线、丰顺五华兴宁温泉度假旅游线、蕉岭平远秀美山水旅游线，梅江区客天下旅游产业园、梅县麓湖山文化产业园和林风眠文化艺术园、平远县南台卧佛山文化旅游产业园，形成“一区两圈四线多园”的大旅游发展格局。
以叶帅故园雁洋为核心、努力创建文化旅游特色区为龙头，推动全市旅游产业持续快速发展。
三、2009-2011年宏观经济发展状况
1、宏观经济数据
名目
单位
数据
2009年
增长率
2010年
增长率
2011年
增长率
GDP
亿元
510
10%
612
14%
733
15%
三次产业构成
21:
40:
39
20:
41:
37
20:
41:
37
地方一般预算财政收入
31
14%
39
27%
46
26%
固定资产投资
163
17%
196
20%
199
2%
其中：
房地产开发投资
15
-2%
26
70%
42
62%
商品房销售额
亿元
20
46%
32
58%
46
46%
商品房销售面积
万㎡
102
38%
119
17%
144
21%
商品房销售均价
元/㎡
1961
5%
2656
35%
3217
21%
全市汽车保有量
万辆
9
19%
11
23%
13
22%
其中：
私人汽车保有量
7
24%
9
28%
11
25%
全市旅游住宿接待过夜国内外旅客
万人
554
20%
523
-6%
1133
117%
旅游总收入
亿元
55
17%
73
33%
116
60%
全市户籍人口
万人
517
全市非农人口
134
全市常住人口
424
市区居民年人均可支配收入
万元
1.3
8%
1.5
13%
1.7
13%
农村居民年人均纯收入
0.5
7%
0.6
18%
0.8
23%
城乡居民储蓄存款
497
14%
582
16%
666
14%
2、数据分析
1）梅州市的国民生产总值近两年均保持14%以上的增长率，在省内排名第6，总体经济发展态势平稳。
但经济总量仍然较低，2011年梅州市GDP达733亿元，在省内21个城市中排名倒数第5，在清远、韶关、河源、云浮等山区五市中排名第3。
2）梅州的三次产业结构不合理，第一产业所占比例相对其它周边或山区市较大，以同是山区市，经济总量相近的韶关为例，农业产值所占比例仅为13.8%，梅州则达到20%。
第一、二产业比重相对仍较低，其中工业增加值在山区五市中倒数第二，仅为190.86亿元。
由于梅州独特的“八山一水一田”的特殊地理环境，政府提倡的“休闲到梅州、享受慢生活”，促进旅游先锋产业快速发展是未来梅州的重要发展方向。
3）地方一般预算财政收入近两年保持总量稳定且较快增长，总量与揭阳（46.35亿元，增长率19.9%）相当，但增速比揭阳高6%。
4）近三年固定资产投资增长较平稳，均达13%，2011年增速位居全省第4，但投资总额极低，只有198.57亿元，全省倒数第1，与揭阳相比，2011年固定资产投资总额达658亿，是梅州的3倍，而与韶关相比，仅为其40%，投资总量小、规模小、增幅小、投资率低、投资水平低，导致梅州市城镇化进程极为缓慢。
5）房地产开发投资在近两年呈现井喷式增长，平均增长率高达66%。
2011年各城市房地产开发数据（政府提供数据，只作为参考）
城市
房地产开发投资总额（亿元）
增长率
商品房销售额（亿元）
增长率
商品房销售面积（万㎡）
增长率
商品房销售均价（元/㎡）
清远
169
35%
158
16%
354
8%
4479
揭阳
44
32%
52
145
3570
韶关
81
27%
86
13%
231
-1%
3705
梅州
42
62%
46
46%
144
21%
3217
河源
23
15%
26
20%
90
6%
2837
云浮
29
47%
28
23%
72
13%
3824
由上两表分析，梅州市房地产相对其他城市起步较晚，由于2009年基数较低，2010-2011年增长速度较快，从投资总额、销售额、销售面积、销售均价来看，与揭阳市相当。
6）近两年随着城市旅游项目的落成，旅游推广的投入，旅客人数逐年增加，2011年旅客人数高达1133万人，但仍不到清远的一半，旅游总收入高达116亿元，也只有韶关的80%。
7）社会发展中，梅州市户籍人口517万人，而非农人口仅有134万人，农业人口占比高达74%。
常住人口424万人，占户籍人口的82%，由于梅州经济发展落后，导致外出务工人数较多。
农村居民年人均纯收入仅为8000元，农民收入水平低，也影响了城镇化的进程。
市区居民年人均可支配收入1.7万元，与揭阳市相当，并明显高于其他4个山城市，生活水平相对较高，一定程度上有利于消费。
2011年城乡居民储蓄存款余额666万元，在5个山城市中排名第1，是揭阳存款余额的82%。
四、2010-2012年梅州市商住用地出让状况（见附件一）
1、2010-2012年梅州市累计出让地块共18宗，其中成交16宗，土地面积81万㎡，折合1215亩，总建筑面积约195万㎡，成交总额20.4亿元，折合每亩168万元；流拍2宗，土地面积14万平，折合216亩，总建筑面积35万㎡，起始总额1.1亿元，折合每亩53万元。
2、从成交地块分布位置看，成交的16宗地块中，13宗位于梅江区，2宗位于梅州市广州（梅州）产业转移工业园区，1宗位于兴宁市。
3、
4宗，占地21.6万㎡（324亩），总建35.2万㎡，成交总价16800万元，折合52万元/亩
2宗，占地6.4万㎡（96亩），总建16.9万㎡，成交总价13455万元，折合140万元/亩
7宗，占地29.6万㎡（444亩），总建约91万㎡，成交总价170460万元，折合384万元/亩
五、房地产市场状况
1、2011-2012年4月梅州市中心城区商品房成交分析表
2011年1月到12月信息统计
全市
已售总建筑面积（万㎡）
已售套数
已成交金额（万元）
成交楼房均价
城北
8
383
44439
5568
东郊
1
101
4523
3441
江南
6
452
34572
6101
三角
4
277
22802
5687
西郊
0.4
23
1361
升级会员 