巴南海天商业广场综合商场设立可行性研究报告书Word文档格式.docx

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（二）综合商场的市场定位…………………………………………（17）

（三）综合商场的业态选择…………………………………………（18）

（四）综合商场的商品档次定位……………………………………（18）

（五）综合商场的楼层布局…………………………………………（18）

四、综合商场投资方案…………………………………………（18）

（一）综合商场的产权基本模式……………………………………（18）

（二）综合商场的租金标准…………………………………………（19）

（三）综合商场投资的方案…………………………………………（19）

五、综合商场营业额估算及财务分析…………………………（19）

（一）综合商场的初始年营业额估算………………………………（19）

（二）综合商场的财务分析…………………………………………（20）

六、综合商场投资经营风险和敏感性分析……………………（23）

（一）综合商场的政治社会风险……………………………………（23）

（二）综合商场的投资风险…………………………………………（23）

（三）综合商场的市场经营风险……………………………………（24）

（四）综合商场的敏感性分析………………………………………（24）

七、综合商场设立可行性研究的结论…………………………（28）

在任何城市商圈设立大型综合商场，都应在广泛深入调研基础上，进行可行性研究，探索建设的必要性和可能性，分析长期发展的潜力及投资效益，明确投资意向，设计商场的规模、档次及资源配置的构想。

本报告对海天商业广场设立大型综合商场的可行性进行了条理清晰、论据充分的阐述；

对商圈在细致调查的基础之上作了全面深刻的分析，市场预测客观，可靠性强；

对综合商场经营定位和业态选择的设想及论述充分反映了塑造特色和增强商场适应性和竞争能力的要求。

该可行性报告可提供给有投资意向的大型知名零售企业作投资决策参考。

一、综合商场项目概况

海天商业广场位于巴南区鱼洞镇中心——通往特大型工业企业大江厂的巴县大道新桥头。

该区域地处城区主干道，交通四通八达，车流量大，行车便利，距鱼洞旧城区传统商业区新民街步行不足10分钟。

环绕商业广场四周的有新建海天花园、斌鑫宏园、浩立城市花园等成熟时尚小区、滨江高级住宅区、大江厂家属区，以及巴县中学、新华书店、大江厂、区国土资源局、区国税局等大中型企事业单位和行政机关，并与巴南大道好吃街紧邻。

如果以海天商业广场为轴心，以巴南大道为横轴画一不规则的椭圆圈，圈内的常住人口超过10万人，而且在当地被称为是“富人”聚集区。

海天商业广场占地70余亩，四面临街，临巴南大道的主街道长约100米，广场内两条步行街分别长达300米，广场中心是拟设的面积近1万平方米的大型综合商场。

包括广场对面配套的临街两层商业门面在内，商业广场总建筑面积近5.6万平方米，为欧式及多层次立体商业步行街，集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务等多功能于一体，结合巴南总体规划目标，本着满足消费者的多元需求，体现社会文化、经济发展与环境生态共生的最佳综合效益的原则，重现一个复合共存的城市生活与城市景观区，使该区域成为巴南区城市建设的典范，创造市民购物、休闲的理想环境，创造巴南商业的繁华。

整个商业广场建筑群运用现代城市设计手法，以欧陆建筑风格和建筑符号，根据街区现状和发展要求，相互连贯，错落有致，中轴对称，局部灵活，形成包括主片区的集中区域和附片区的沿街区域的广场整体格局。

主片区是左右基本对称的主力中心店和商业店铺，各部分之间通过局部二层人行过街天桥进行连接，形成即分又合的立体商业空间，并在中段形成相对热闹的内部购物庭院。

附片区包括东区的15层的星级酒店、宴会厅、商务办公楼和西区的二层餐饮娱乐区。

各广场和街道运用现代设计理念，适应功能要求，体现地方特色，结合绿化体系均衡设置形成有机的公共空间。

广场之间过渡空间是街道或街区，结合绿化、历史名人雕塑、休闲设施、景观小品，形成疏密有致，有开有合，有进有退，具有可观赏性和趣味性的线性空间。

拟设立的大型综合商场位于广场的中心位置，是整个商业广场的主力中心店，为三层加负一层的大型建筑，占地3300平方米左右，单层建筑面积约2000—2531平方米，建筑面积近1.0万平方米。

二、综合商场项目背景分析

（一）经济迅速发展，蕴含巨大商机

巴南区位于重庆市主城区南部，全区幅员面积1827平方公里，辖2个街道、19个镇，总人口85.6万，是重庆市南部新兴工业大区、近郊短程特色旅游区、重要农副产品生产加工基地，属重庆都市经济发达圈。

该区文化底蕴丰厚、历史悠久、人杰地灵。

巴南区的前身是历史名邑巴县，1995年经国务院批准撤县建区。

巴南区区位优势明显，山川秀美。

区政府所在地渔洞镇距市政府驻地21公里。

长江横贯区境，李家沱、马桑溪及即将建设的渔洞大桥三座长江大桥沟通南北，渝黔高速公路、上界高速公路和即将动工的重庆二环高速公路纵横交错，光纤通信、移动通信和有线电视网络覆盖全区，电力、自来水、天然气等基础设施充足完备。

全区的森林覆盖率超过25%，以“山、水、园、林、洞”为代表的旅游资源十分丰富，是“中国优秀旅游城区”。

2003年，全区实现地区内生产总值70.58亿元，增长14.0%；

外贸出口11053万美元，增长17.3%；

全社会固定资产投资38.28亿元，增长31.91%；

工业总产值126.2亿元，增长32.88%；

农业总产值22.31亿元，增长1.64%；

全社会消费品零售总额16.99亿元，增长13.1%；

地方财政预算内收入2.272亿元，同比增长38.5%。

2003年，巴南区城市居民人均可支配收入7867元，比上年增长9.36%；

农村居民人均纯收入2715元，增长5.23%。

城乡居民储蓄存款余额58.97亿元，较年初增长21.5%。

通电话村数已达92.08%。

城市居民人均住房建筑面积达到25.04平方米。

巴南区工业基础雄厚，制造业发达，境内大中型企业众多，是重庆市重要的汽车、摩托车生产基地。

近年来，正在形成中的巴南工业园区奠定了巴南新型工业全面提升竞争力，大江厂、宗申集团、长安铃木、建设集团等大中型企业在巴南的落户和即将入驻，是实现社会经济发展和腾飞的基础和重要载体。

预计2004年全区工业总产值将达到151亿元，工业增加值增长20%，工业增加值占地区生产总值的比重达到45%。

除了汽车、摩托车支柱产业外，建筑建材、医药化工、家具服装、数控机床、小水电设备等5个优势行业也正在加快发展，将成为巴南区新的经济增长点，华鼎药业、恒安纸业、光宇摩托、吉力电装、弘愿气动、川渝精工、麒龙服装加工等一批重点增长企业和“小巨人”企业正在成长壮大。

一大批外资、渝台（港、澳）合资企业也纷纷落户巴南，全区目前已有中外、渝台（港、澳）合资企业45家。

经济的快速发展，收入的持续增长，居民储蓄存款余额的扩大及快速增长，城乡居民生活水平的提高，意味着强大的购买力和市场潜在机会。

工业基础的雄厚，大中型企业的集聚，给零售商业发展带来了具有稳定购买力的人口集聚。

可以得出肯定的结论，海天商业广场具有强大的产业经济和人口购买力支撑。

（二）城市建设速度加快，但城市商贸功能结构不合理

巴南区作为重庆主城区的南部区域，伴随经济的快速发展和城市化速度的提升，近几年来城市建设的步伐不断加快，为零售商业的发展创造了良好的环境条件。

近年来，巴南区确定了“一城五镇”的城镇化发展战略，带动全区城镇建设。

以龙洲湾新区、巴南新干道地区的开发为龙头，经过10年努力，把渔洞、李家沱、花溪、南泉“两街两镇”主城核心区建设成为人口达60万，面积达80平方公里的重庆南部新城。

同时，以一品、界石、接龙、东泉、木洞五个中心镇的发展为龙身，带动全区加快推进城镇化建设，提高城市化率（2004年达到52.3%）。

城市建设按照“大开放、大开发、大投资”的思路，大力抓好汽车、摩托车和高新技术产业、房地产业、旅游业的发展，加快特色专业市场和中心商业区建设，将其建设成为全区的发展前沿、经济高地和财源重点。

海天商业广场项目所在的渔洞镇，是巴南区政治、经济、文化、商贸、金融中心。

历史上，渔洞镇传统的商业区以巴南老桥头和新民街一带为中心，街道建筑密集，人口密度高，客流量大。

80年代末期和90年代初期，城市沿巴南大道逐渐扩展开来，一直延伸到特大型企业——大江厂家属区。

经过10多年的建设和发展，到2003年，渔洞镇这一老板块的城市街道幅员面积达74.54平方公里，人口密度提高到1610人，聚集的户籍人口达到15.6万人，居住人口达到26万多人，经济活动人口达12.16万人，国内生产总值达到21.68亿元，人均GDP13929元（合1678美元），城乡居民储蓄存款余额25.38亿元。

与此同时，渔洞镇的商业中心在规模范围上也得到了扩展，迄今，除新民街外，与之相连的新市街、解放街、渝轻路、欧洲街也发展成为了繁华热闹的商业街区。

在该区域内聚集了大量的商业门面，各种临街专业（卖）店、专卖店星罗棋布，人群熙熙攘攘，支撑着整个巴南区的商业。

从总体上看，渔洞镇作为巴南区的中心，城市功能结构不合理，商业发展很不充分，商业活动主要集中在老城区传统的商业区，而老城区由于交通拥挤、空间狭小、环境不佳，零售业态和规模非常有限，档次很低，没有一家像样的大型现代化商场。

由于缺乏上规模上档次的购物环境，导致鱼洞客流和购买力大量外流。

根据巴南区人口总数和经济总量及居民收入推算，巴南区的社会商品零售总额应该达到25—30亿元，但目前实际才达到16.99多亿元。

这清楚地说明，建立在传统商业街区的巴南商业，没有聚集和辐射全区消费者的能力，大量客流和购买力外流。

另一方面，新城区特别是巴南大道西端的新区，居住的人口达到12万多人，仅大江厂内就集聚了8万左右的人口，而且居民的文化程度、收入水平和购买力都超过老城区，有较强的消费欲望。

海天花园、斌鑫宏园等时尚小区的居民和巴县中学老师及学生的消费能力都比较高。

目前黑格集团又投资在其内修建小区，近期将有更多的人入住该区。

但是，新区内既无一家百货商场，也无一家大型超市或一条特色专业街，消费服务业缺乏，居民购物区也只有位于大江厂家属区的一家占道经营的农贸市场和2家小超市。

未来，随着已经启动的重庆主城区外环线及渔洞大桥的修建、重庆轻轨线的推出，巴南渔洞镇城市建设的重心将很快西移，长安铃木20万辆轿车扩能技改的完成，其它大型工业企业的迁入，将使新区的人口进一步快速增长，市场潜量进一步快速增加，但新区多功能的商业中心的缺乏将使城市功能的正常发挥遇到重大障碍。

因此，在城市建设速度加快的情况下，完善城市功能，提升商贸服务功能，建设新商业区迫在眉睫。

（三）消费需求尚未满足，市场潜力和发展空间大

为了解巴南区消费者的需求情况和购物行为规律，我们于10月4—10日组织了一次针对消费者购物行为的调查。

调查采用问卷的形式，共发出问卷180份（其中有效问卷150份），同时采用询问、交谈等方式，主要集中在渔洞镇三个地方进行问卷（老城区、海天花园附近新区、大江厂生活区），主要分析消费者的购买动机，掌握能够真正改变顾客购买倾向的外界因素，了解市场的现有潜力和发展空间。

1、被调查者基本情况

（1）被调查者性别和年龄分布

在被调查者中，女性84人，占调查总数的56%；

男性66人，占调查总数的44%