住宅楼院危房改造项目可行性研究报告文档格式.docx

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3.2.4文艺路区域住宅产品特征分析10

3.2.5文艺路区域住宅产品卖点以及核心卖点分析11

3.2.6消费群体特征分析11

3.2.7文艺路区域住宅产品营销特征分析11

3.3项目分析12

3.3.1项目概况12

3.3.2项目区位政府规划12

3.3.3项目SWOT分析12

3.4项目营销策略13

3.4.1项目发展策略13

3.4.2项目定位13

3.4.3项目价格定位14

第四章项目建设方案16

4.1本项目规划方向16

4.2建设地点、主要建设内容和规模17

4.3项目总体规划方案18

4.4建筑方案19

4.5投资规模26

第五章资源开发及综合利用27

5.1资源开发和利用方案27

5.2工程物料消耗27

5.3资源节约措施27

第六章节能方案分析29

6.1建筑节能的政策举措29

6.1.1我国建筑节能的具体目标和重点工程29

6.1.2建立健全建筑节能的标准规范30

6.1.3加强建筑节能全过程的监督管理30

6.1.4大力开发推广建材节能新材料、新技术31

6.1.5建立建筑节能新机制33

6.2采用标准和节能规范34

6.3建设项目能源消耗种类和数量分析35

6.4节能措施和节能效果分析35

6.4.1节能节水措施36

6.4.2节能研究37

6.4.3绿色照明40

6.4.4给排水节能41

第七章项目征地拆迁与居民安置42

7.1项目征地拆迁与居民安置依据42

7.2居民搬迁安置方案44

第八章环境影响分析46

8.1环境污染控制目标46

8.2环境污染控制依据标准46

8.3施工期环境影响47

8.3.1工艺流程简述47

8.3.2主要施工设备47

8.3.3临时建筑设施47

8.3.4施工期污染排放情况48

8.4营运期环境影响55

8.4.1营运期大气污染源强分析55

8.4.2营运期水污染源强分析58

8.4.3营运期噪声污染源强分析59

8.4.4营运期固废污染源强分析59

8.5施工期污染防治及评述60

8.5.1施工期大气污染防治60

8.5.2施工期水污染防治62

8.5.3施工期噪声污染防治63

8.5.4固废环境保护措施分析66

8.5.5表土保护66

8.6营运期污染防治及评述66

8.6.1营运期大气污染防治66

8.6.2营运期水污染防治68

8.6.3营运期噪声污染防治69

8.6.4营运期固废污染防治70

8.6.5绿化70

8.6.6项目建成后的环境管理措施和要求71

8.7环境保护的建议71

第九章项目组织机构与实施计划73

9.1项目组织机构73

9.2项目工程建设进度安排74

第十章社会影响分析75

10.1项目对社会发展的适应性75

10.1.1项目与当地经济发展政策的适应性75

10.1.2与文化和技术的适应性75

10.1.3原居民的安置与补助75

10.1.4目的的可持续性76

10.2项目实施对社会和人的影响76

10.2.1对社会环境的影响76

10.2.2对社会经济发展的影响：

76

第十一章投资估算与资金筹措78

11.1投资估算78

11.1.1编制范围78

11.1.2编制依据78

11.1.3编制说明78

11.1.4建设投资估算80

11.2投资计划81

11.3资金筹措81

第十二章项目财务评价82

12.1项目财务评价的有关问题说明82

12.2项目销售收入与利润82

12.2.1销售收入82

12.2.2利润计算84

12.3财务盈利能力分析85

12.3.1财务基准收益率85

12.3.2财务内部收益率86

12.3.3财务净现值86

12.3.4投资利润率87

12.4财务风险分析87

12.4.1盈亏平衡分析87

12.4.2敏感性分析88

第十三章经济效益、社会效益与环境效益评价90

13.1项目经济效益评价90

13.2项目社会效益评价90

13.3项目环境效益评价90

第十四章结论和建议91

14.1结论91

14.2建议92

附件一：

《某市房屋安全鉴定报告》市房鉴字【2007】60号

附件二：

项目初步设计图

第一章项目概况

1.1项目名称

文艺南路198号院危房改造项目

1.2项目申报单位

某市市区机关房产管理所

1.3项目地理位置及现状

本项目工程地址位于某市碑林区文艺南路西侧，交通区位优势明显，是商家普遍看好的地块。

现项目地址（文艺南路198号院）有八幢住宅楼，均建于七十年代末期，为五层简易砖混结构。

屋面为一般油毡防水屋面；

屋面板及楼层板均为砼预制空心板；

墙体为普通粘土砖混和砂浆砌筑240厚。

地基基础为灰土垫层砖砌条形基础。

目前院内仍有402户人家居住，基本上是市区机关退休工作人员及家属。

但院内的八幢住宅楼已于2007年6月8日被某市房屋安全鉴定中心判定属D级房屋，即危旧房屋。

经某市房屋安全鉴定中心现场对院内住宅楼进行勘察，发现存在以下问题：

1、院内地面下陷严重；

2、地基基础老化，产生不均匀沉降；

3、屋面防水层老化，漏雨严重；

4、挑梁及阳台栏板等多处砼构件粉刷层剥落，钢筋外露、锈蚀严重；

5、砖砌体多处产生裂缝，墙体剥落、硝碱；

6、电线布置错乱、老化严重；

7、水管管道锈蚀、漏水严重。

注：

鉴定意见具体内容详见附件《某市房屋安全鉴定报告》市房鉴字【2007】60号。

1.4项目建设的必要性

（1）本项目建设是满足原院内居民及其他住房消费的需求

住房是人们生活的基本要素之一，也是当前城乡居民最为关心的问题之一。

随着社会经济的发展、人们生活水平的提高、消费个性化倾向发展等因素，促使人们对住房的需求无论在量和质上都日趋增强。

随着生活节奏的加快和2008年汶川大地震的发生，拥有一个舒适安全的休息环境已成为人们迫切的愿望。

改善人们的居住条件，提高人们的住房质量水平，是实现这一愿望的必由之路。

目前某市内住房价格偏高，对文艺南路198号院内的居民来说，没有足够的经济实力去购买价格昂贵的新住宅。

某市市区机关房产管理所鉴于此情况，拟利用项目地理位置优势，进行文艺南路198号院危房改造，建造现代化居住社区，并将原住户回迁安置，有助于构建和谐社会，改善提高院内原居民乃至当地居民人居环境，加快城市化建设。

同时本项目主要是解决原居民的住房问题，新建住宅为中小户型，销售价格较低，也能够满足其他消费者的心理需求，创造出价格、地理位置、建筑质量、环境等优势，能够获得当地老百姓尤其是原居民的认可，必将成为消费者购房的首选楼盘。

（2）本项目的实施是提升居民生活水平进程的需要

项目所在地属于某市人口较多地区，项目的实施可以推进项目所在区域的城市化进程。

从本项目的实际情况看，近年来，随着经济的发展，人们的各种消费需求也越来越迫切。

市委、市政府将按照国家的相关要求，着力做大、做强、做优、做美某市，加快城市现代化建设步伐。

上述市委、市政府的决策，将给本项目的开发带来千载难逢的大好机遇。

本项目的实施将有利于美化环境，完善城市功能。

项目工程的实施，是按照城市总体规划要求，加快城市中心地段城市化建设步伐的有力举措，具有综合的社会经济效益。

（3）本项目建设是社会与经济发展和区域发展的需要

本项目建设占有土地13878.55平方米，总建筑面积97451.40平方米，容积率7.02，建筑密度28.70％，住宅建筑层数为高层，绿地率为39％，符合国家集约节约土地资源的政策要求。

且项目实施后，将为周边环境带来正面的影响，能够促进周边区域经济的发展。

综上所述，本项目建设具有较好的经济意义和社会意义，因此，项目建设是可行的，也是十分必要的。

1.5项目建设规模及建设内容

依照某市的相关规划设计条件，拟进行的文艺南路198号院危房改造新建项目用地面积13878.55平方米，总建筑面积97451.40平方米（其中商业建筑面积4917.00平方米，住宅建筑面积92534.40平方米），容积率7.02，建筑密度28.70%，绿化率39%，停车泊位360个（其中地面停车位50个，地下停车位310个），主要包括4栋高层塔楼。

（具体内容详见附件项目初步设计图）

1.6配套市政设施情况

文艺南路198号院改造项目属于危改项目。

该地块属于某市成熟地块，周边供电、电信、自来水、污水、燃气、热力等配套市政设施管网齐备，项目小区开发已具备了有利的市政配套条件。

1.7主要技术经济指标

项目主要经济技术指标表

序号

名称

技术指标

1

总用地面积（平方米）

13878.55

2

总建筑面积（平方米）

97451.40

2.1

商业建筑面积（平方米）

4917.00

2.2

住宅建筑面积（平方米）

92534.40

3

容积率

7.02

4

建筑密度（%）

28.70

5

绿化覆盖率（%）

39

6

总停车位（个）

360

6.1

地上停车位（个）

50

6.2

地下停车位（个）

310

7

项目总投资（万元）

20480.56

8

财务净现值（ic=10%）（万元）

3096.67

9

财务内部收益率（%）

67.11

10

投资利润率（%）

20.67

1.8投资估算与资金筹措

项目总投资20480.56万元，其中工程费用18213.67万元；

工程建设其他费用1291.63万元，预备费975.26万元。

项目建设资金中，项目单位某市市区机关房产管理所以合作、联营等方式筹集。

第二章发展规划和产业政策分析

2.1发展规划分析

房地产开发作为特殊的经济活动，涉及到社会生产生活方方面面，事关国民经济（如土地资源配置、城市发展规划等）和国计民生。

因此房地产开发活动必须通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。

从项目立项开始，房地产项目的各开发环节受到直接约束和控制，如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，遵守城市建设法规；

房地产售价受国家有关法规政策调控等。

投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。

因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个房地产开发决策者所关注的首要问题。

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确提出，坚持走新型工业化道路，切实转变经济增长方式，推进产业全面优化升级。

调高第三产业比重，加