义乌黎明湖别墅策划书Word文档格式.docx

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第二章义乌市场概况

本章目录

一、义乌市概况

（一）地理位置分析

（二）行政区域划分及人口分布情况分析

（三）经济发展状况分析

（四）义乌人文调研

二．义乌市房地产市场概况

（一）义乌房地产业的发展现状

（二）义乌市房地产发展历史

（三）义乌市房地产市场的基本特点

三．当前义乌主要竞争楼盘调研

第二章、义乌市场概况

一、义乌市场概况

1、地理位置分析：

义乌位于浙江中部，北距省城杭州108千米，地处金衢盆地东缘，东经119°

49＇-120 

°

17＇，北纬29 

02＇13＇＇-29 

33＇40＇＇。

属亚热带季风气候区，年平均温度17摄氏度上下，极端最高温度40.9摄氏度，极端最低气温-10～-7摄氏度。

年降水量在1100-1600毫米之间。

年平均日照时数约1230小时，居本省前列。

无霜期243天左右。

气候适合多种农作物生长，为我国糖蔗盛产区北缘。

东与东阳市相邻，南和永康市、武义县相连，西与金华县、兰溪市接壤，北同浦江县、诸暨市交界。

以丘陵为主，东、南、北三面环山，地势自东北向西南缓降，构成一个南北长、东西短的长廊式盆地。

南部与永康市交界的大寒尖，海拔925.6米，为全市最高峰，北部大陈江边的瓦窑头，海拔41.9米，为全市最低点。

境内山地、丘陵、平原呈阶梯状分布。

东北部的大山海拔906.6米，南部的大寒尖海拔925.6米，西部的鹅毛尖海拔840.7米，这三座山成三足鼎立之势耸立在市域边界。

中部为义乌江、大陈江、洪巡溪冲积而成的河谷平原。

2、行政区域划分及人口分布情况分析：

全市辖15个镇８个乡，共792个村委会、55个居委会，计17个自然镇、1397个自然村。

总面积1102.8平方公里（其中城市建城区面积15平方公里），人口65万，境内气候宜人，雨量充沛。

3、经济发展状况分析：

义乌历史悠久，早在新石器时代就已有人类活动。

夏商时为“天下九州”之一的扬州属地；

东周时先越后楚；

秦王嬴政二十五年（公元前222年）始置乌伤县，当时县境就是现今金华市范围加上丽水、台州的一部分，唐武德七年（公元624年）改称义乌县。

早在清朝乾隆年间，义乌农民就开始了“鸡毛换糖”的经商活动。

党的十一届三中全会后，在改革开放政策的指引下，义乌历届党委、政府从义乌人多地少、资源缺乏，但群众经商意识强，交通相对便利的实际情况出发，提出并实施了“兴商建市”的发展战略，大力培育以小商品市场为龙头的商品市场体系。

特别是近年来，义乌加快市场布局和结构的调整，改善市场硬件设施，大力推进市场功能创新，积极发展连锁配送、商业代理等现代经营手段和交易方式，商贸业竞争力不断增强，从而推动了整个义乌经济和社会的繁荣。

商业发达，市场繁荣。

义乌小商品市场以价格低、品种全、信息灵、守信誉的经济特色，小、多、快、新的特点招来四方客商。

目前，义乌市小商品市场总营业面积50余万平方米，正式摊位26000个，分为篁园路小商品市场，针织市场，宾王服装、副食、纺织品市场，电器市场和室内用品文化市场等5个场点。

市场年成交额近200亿元，连续六年名列全国集贸市场之首，连续7年被评为全国“文明集贸市场”。

除以上5个场点外，还有名列浙中地区之首的农贸城、物资市场、生产资料市场、木材市场、联托运市场等。

市场的崛起，给义乌工业和个体经济发展创造了得天独厚的优势。

全市有工业企业14000家，其中服装、什织、印刷、饰品、拉链、毛纺、玩具、钥匙胚等八大行业，走在全国、全省同行的前列。

1998年工业总产值达249.6亿元，农民人均纯收入4573元。

1995年挤身“中国经济百强县市”行列，位居第47位，人均国内生产总值，列浙江省第一位。

1995年进入“浙江省首批小康县（市）”行列。

市场的崛起，加速了义乌现代化城市的进程。

市区面积从1984年的2.8平方千米扩展到了15.4平方千米，人口20万左右。

连年来，大量地进行城市基础设施建设，一个文明、整洁、美丽的中等城市框架已经形成。

从1982年9月在全国率先开放城乡市场以来，义乌市场经过19年的精心培育和建设，已初步形成了一个以小商品市场为龙头，农贸城、物资市场、室内用品市场、文化市场等10多个专业市场和30多条专业街为依托，运输、产权、金融、技术、劳动力等要素市场为支撑，国外、市外分市场相呼应的市场体系，使义乌逐步成为国际上有一定知名度的小商品都会。

1995年被评为全国综合百强（县）市第47位，同年被列为浙江省唯一的全国综合改革试点县（市）。

确定了把义乌建设成为50万以上人口大城市和现代化商贸名城的宏伟目标，并提出了城市化的阶段性目标，即到2005年，建成中心城区50万以上人口，建成区50平方公里以上的大城市。

同时构建了以城区为中心，佛堂、苏溪、上溪三个副中心为组群网络化、组团式的城镇发展体系。

目前，义乌市中心城区建成区面积26.7平方公里，人口36万，城市化水平达45%，在浙江省城镇发展体系中，义乌与绍兴、嘉兴、湖州等一些地级市一起被确定为浙江省二级经济中心城市。

义乌地理位置优越，交通便利，已初步形成了公、铁、空立体化交通网络；

4c级机场开通了义乌至北京、广州、汕头、潍坊、深圳等10多条航线；

铁路浙赣线和杭金公路横穿义乌，新建汽车客运中心日发车1300多班次，直达省内外近百个大中城市；

南、北联托运市场货物运输直达全国160多个大中城市。

义金高等级公路、杭金线新线工程义乌段相继竣工通车，杭金衢高速公路义乌段也即将建成。

其它基础设施建设日臻完善。

截止1996年底，国际程控电话装机容量突破10万门，全市城乡一步到位实现代表目前通讯新技术的电话交换程控化、传输数字化。

负载量220KV的留雅变电所即将投入使用；

年供水能力2000多万方的八都水库引水工程的完成，将大大提高城市居民的饮水质量。

●义乌三产结构对比图

4、义乌人文调研：

●义乌的发家之道：

义乌地处丘陵，四周多山，山水所锺，民性淳朴勇悍，忠贞坚强，出过宋时宗泽等，戚继光曾对义乌兵有“民朴且勇，可偕成功”之称，但因地少而瘠，人众蓄寡等原因，长期形成了勤劳成性，除经营土地外，于农闲时，多兼营副业，以富收入，鸡毛换糖的拨浪鼓一族由此形成，并逐渐形成势头，同时义乌也有很多集会的形式助长了这一行业领域，如开初的庙会，到后期的逢年过节每月两次的集会，一直延续到现在的小商品市场的形成，从中对于我们别墅项目而言，虽然消费群的表象心理是价格不是问题，但从义乌人长期形成的勤俭心理来看，价格上去了，产品本身价值也必须是相应提升，我们本身的优势可以让我们做成义乌最顶级的别墅项目，也可以做成义乌价格最高的别墅项目，同时我们的营销接待、市场推广、工程质量、建筑设计、物业管理等全方位做到义乌的极品，那么我们我们才能真正造出受市场满意的房子，也只有这样，开发商才真正留下无愧于这座城市、无愧于历史、无愧于消费者的建筑产品。

●义乌的族群居心理：

以前的义乌人大多娶族而居，每一自然村，基本上为同出一源，甚至附近村落也一脉相承，其形成虽序有先后，而聚居则为一致，并皆以世代相近，血缘较亲，村中偶有一二异姓，标称“客姓”，也是低人一等，此姓之表现现在仍有叫明显痕迹，如本项目边的“东山头村”，义乌人的地名取法也常以村落的地形、山川、建筑等作为区别，如岭背，东山头等。

族群居心理延续到现在仍继续存在者，只是略有变动，将原来的仅限与同姓的亲戚延伸为亲戚、同学、朋友圈子，因此义乌人买房（包括在杭州等异地买房时也一样）时也有类似的心理，希望能与更多的亲戚朋友居住在一起，最好是一个单元、一个组团，对于我们项目而言也是一样，预计将会有很多组团的购买者都为彼此十分熟悉的认识购买，同样的这一心理对日后项目产品推广也十分有作用，同时也可以延伸到为什么义乌人会有80%左右的别墅客户群希望父母能和自己住在一起（包括部分不希望长住，但至少预留住房等），因此义乌别墅的消费面积总体偏大也不值一怪。

●义乌的互助心理：

义乌人的互助心理与义乌人的族群居心理比较接近，彼此为了居住在一起，希望熟悉、信任的人（古代时候只能圈限于同族人）居住在一起，希望彼此能有个照顾，这种心理发展到后期即小商品市场前身时被更有侧重地发扬光大，如谷会（一种相互资助粮食的组织）、桥会（一种过往江桥的交通性互助的公益性组织）、育婴会、义济会、民间借贷等，特别是民间借贷，亲友邻居，因一时窘迫，互通有无，成为习惯，与一般区域居民的向政府部门、向富家借高利贷有很大区别，而这一习惯对于义乌人的从家境较差、仅有勤劳的基础出发，通过民间传统借贷，逐步开始从事小商品前期的“拨浪鼓”之路，只到小商品市场，整个发家过程受这一可信的、传统的民间借贷有很大的影响和推动作用，也是义乌能形成全国都可能建立、而仅有义乌才能建立的全国最大低资金含量、低技术含量的中国小商品城的一个重要原因。

此一心理只要正确引导，那么整个别墅项目内的销售思路可采纳一定程度上的组团销售策略。

●义乌的方言：

义乌的方言非常复杂，比一般的吴方言复杂，在义乌方言里保存了许多古代百越语言的底层，汉代末年后，中原人一批有一批迁移义乌与本地人杂居，中原汉语不断地影响着当地人说的越语，从而逐渐形成了独特的义乌话，而义乌人向来族居，不同姓族间彼此交流较少，加上义乌本身丘陵地带，山川溪流阻挡了人们更大的交流，因此只到今天仍存在的一个独特的现象是，义乌有较为同意的义乌方言，但往往是以方圆10公里为单位语言上极为相近，而换一10公里区域，语言又有较大的区别，从传统上来说，也是造成消费者交往圈子有较大的地域性限制。

对于企划推广的借鉴是，我们在舆论推广中需要顾及不同群体所造成的传达盲点，需要多角度、多乡镇进行传达，才能更好地达到我们的推广目的。

●义乌的民性强悍心理：

这里特别要强调的两点是，义乌人的“喜好娱乐、爱习拳棒”和“民性强悍、宁折勿弯”这两大传统心理，这对于义乌能形成义乌人自己控制的托运市场，且不断开拓到异地专业市场的带有一定武力性质的暴利型托运行业有重要的影响，原本强身健体兼作防身的武术传统和居民自身的强悍心理相结合，加上小商品市场的挈机，才可能形成今天托运行业的背景，而托运行业主本身也是我司别墅项目的重要客户类别。

二、义乌市房地产市场概况

1、义乌房地产业的发展现状

义乌市房地产业经过几年的不断发展壮大，现有房地产企业共26家（截止至2000年9月）。

其中，二级资质企业2家，三级资质企业14家，四级资质企业4家，暂定四级资质企业5家，五级资质企业1家。

1999年全市各房地产企业完成投资共17979万元，完成开发土地面积6380m2，购置土地面积28068m2，竣工房屋住宅套数合计1183套,施工房屋面积393891m2，竣工房屋面积171930m2，商品房实际