拆迁评估方法及参数12.05.02Word文档格式.doc

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（3）资金成本：

按工程整体工期以基准日贷款利率计算，建设期在半年内的不计此项。

（4）开发利润：

取直接成本利润率5%，利润=（①+②+③）×

5%。

2、成新率的计算

采用理论成新率（年限法成新率）和现场查勘成新率综合确定评估对象的成新率。

（理论成新率与现场查勘成新率的权重一般按理论成新率40%，现场查勘成新率60%计算，若现场查勘成新率有严重瑕痴，如严重不均匀沉降，主体结构断裂等，可根据实际状况调整）。

无法取得建成时间的，或超过经济使用年限的采用现场查勘打分法计算成新率。

（1）现场查勘打分法：

根据现场查勘的实际状况，对评估对象的结构（基础、构件、墙体等）、装修（门窗、墙面等）、配套设备（水、电等）分别打分，按所占权重计算成新率。

（2）年限法成新率=[1-（1-R）t/n]×

100%

R：

为残值率

t：

为已使用年限

n：

为经济使用年限

备注：

无产权的房屋建筑物按重置价乘以成新率后7折计算拆迁补偿费。

文件依据：

①市政府专题会议纪要《关于市领导检查社会保障房项目建设的会议纪要》（[2007]154号）；

②市政府专题会议纪要《关于研究在建高速公路项目征迁和建设问题的会议纪要》（[2010]317号）；

③<

关于印发《福州市城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见》的通知>

（榕房[2009]23号）

（二）房屋二次装修

重置成本=建安工程费+勘察设计费+工程监理费+管理费用+资金成本+开发利润

①建安工程费：

根据现行的工程计价定额、相关调价文件、评估基准日信息价计算，套用福州市场通用的工程计价软件计算，定额外的项目可通过市场询价的方式计算。

②勘察设计费：

根据国家计委、建设部《工程勘察设计收费管理规定的通知》计价格[2002]10号文件，按评估对象装饰装修复杂程度，按建安工程费的3-5%计算。

③工程监理费：

根据福建省物价局闽价[2001]（房字69号）、福建省物价局闽价[2002]（房字572号），工程监理费取2-3%，项目重置成本30万元以下的项目不计该项费用。

④管理费：

按财政部财建[2002]394号文，根据评估对象整体规模、整体工期等，取建安工程费、勘察设计费、工程监理费之和的1.5%。

⑤资金成本：

⑥利润：

（理论成新率与现场查勘成新率的权重一般按理论成新率40%，现场查勘成新率60%计算，若现场查勘有严重瑕痴，可根据实际状况调整）。

（1）年限法成新率=[1-（1-R）t/n]×

（2）现场勘察打分法：

根据现场查勘的实际状况，对评估对象二次装修的地面、墙面、天棚、门窗、橱柜、配套设备（水、电等）分别打分，按所占权重计算成新率。

二、房屋建构筑物及二次装修工程的经济耐用年限详见附表一

设备征收（搬迁）补偿费评估方法及取费参数

评估方法：

设备一般按可搬迁类设备和不可搬迁类设备两类进行评估。

一、不可搬迁类设备

不可搬迁类设备的补偿费用按设备现值计算。

评估值=重置成本×

1、重置成本

重置成本=设备购置价+运杂费+设备配套费+安装及调试费+设备基础费+工程建设其他费用+资金成本

①运杂费=设备购置价*运杂费率

运杂费已含在设备购置价中的，不再单独计取。

机器设备国内运杂费率参考指标（占设备基价前稿按地区划分的运杂费率，其运输目的地不是福州，因此不适用。

现采用的运杂费指标是参考了《资产评估常用方法和参数手册》（2011年）中第283页《风电场工程可行性研究报告设计概算编制办法及计算标准》（2007年版）中“其他设备运杂费率表”

%）

序号

运输里程

运杂费率（%）

1

省内

0.5-2

2

500公里以内（省外，含500公里）

2-4

3

500-1000公里以内（含1000公里）

4-5.5

4

1000-1500公里以内（含1500公里）

5.5-6.8

5

1500-2000公里以内（含2000公里）

6.8-7.5

6

2000公里以上每增加200公里

0.2

　　注：

1、根据设备单价的大小及其体积重量及所处地区交通条件选定具体费率。

单价高、体积小、重量轻、交通方便地区的取低值，反之取高值。

　　2、进口设备一般价格较贵，到岸后的国内运杂费率通常不取高值。

　　3、特殊情况或用空运等可按实估算。

②设备配套费=设备购置价*配套费率

在评估实践中，存在申报单位将配套设备从主体设备中拆解申报的情况，评估时以不重不漏为原则。

配套设备一般指在设备安装过程中的实际需要的主设备构成以外的非标构件制作、管线敷设及设备备件等。

此费用是否存在应依设备安装的实际需要情况而定。

费率是根据设备安装中实际需要的配套种类、价值高低和数量大小，依评估实践经验估计配套费所占设备购置价的比例。

配套费率经验数据一般可在15％以内据实估取，其中：

设备购置单价高的取低值，反之取高值；

一般机电设备取1%~1.5%；

电气设备取1.5%~2%；

仪表控制系统取3.5%~4.5%

③安装及调试费=设备购置价*设备安装费率

安装调试费率参考指标（占设备基价%）

设备类型

费率（％）

轻型通用设备

0.5－1

14

电梯

10—16

一般机加工设备

0.5－2

15

变、配电设备

8－15

大型机加工设备

1—4

16

电气设备

6－12

数控机床和精密加工机床

2－4

17

气体压缩机

8－14

铸造设备

3—6

18

电话总机

10－15

锻造、冲压设备

4—8

19

检测、试验设备

1－4

7

起重设备

4—10

20

快装锅炉

（以锅炉主机价计算）

15－20

8

焊接、切割设备

0.5—2

21

蒸汽锅炉（10吨／时及以下）（以锅炉主机价计算）

35－45

9

泵站设备

22

蒸汽锅炉（20吨／时及以下）（以锅炉主机价计算）

30－40

10

制冷、通风设备

8－12

23

热水锅炉

25－30

11

集中空调设备

5—8

24

电镀、镀装设备

5—12

12

冷却塔

25

热处理设备

2－5

13

工业炉窑及冶炼设备

10-20

26

化工工业专用设备

6—15

注：

1、专用生产线或成套设备试生产过程费用未包括在内。

2、设备基础费用另计。

　　3、锅炉安装包括砌炉、炉体保温等工程。

4、不需要安装调试的设备不计取此项费用。

　　④设备基础费：

设备基础应区别于构筑物，已并入建筑物估算的，不应再另行计取设备基础费；

不需要设备基础的设备不计取此费用。

设备基础多为砼或钢筋砼基础，若现场查勘时能够获取基础数据，或申报单位能够提供设备基础的技术资料，可按现行定额计算设备基础费，同时应考虑设备的成新率，成新率估算可参照构筑物成新率估算方法。

如果无法获得设备基础的技术资料或数据的，设备基础费=设备购置价*设备基础费率*设备成新率

设备基础费率参照《资产评估常用方法和参数手册》（2011）

设备基础费费率参考指标（占设备基价%）

车间或项目名称

设备基础费率（%）

备注

机械加工车间

1.4～3.4

重、大型设备较多的取上限

装配车间

a）固定式装配

0.8～1.4

b）流水线装配

地坑（沟）<

1m（包括无地沟装配线）

3.0～5.0

地坑>

1m

5.0～7.0

焊接、冷作车间（金属结构车间）

1.5～2.8

冲压车间

带形基础的取上限

小型设备为主

0.8～1.3

大型设备为主

1.3～3.0

油漆车间

产品等级高，有喷抛丸设备的车间取上限

大型车间

8.0～12.0

小型车间

2.0～4.0

热处理车间

0.7～1.1

产品等级高车间规模大的车间取上限

电镀车间

0.8～1.2

锻造车间

以热模锻为主

4.0～6.0

大批量、流水线的取下限

以锻锤为主

12.0～17.0

空气锤为主的取上限

铸钢车间

2.8～4.3

机械化程度低的取上限

铸铁车间

2.0～3.5

精密铸造车间

2.5～3.5

车间规模圈套的，有一定机械化程度的取上限

有色铸造车间

1.5～2.5

压铸车间取下限

机修车间

1.5～2.0

工模具车间

模具车间取上限

中央试验室

0.4～0.6

中央计量室

0.1～0.3

⑤工程建设其他费用

包括建设工程监理费、勘察设计费、工程建设临时设施费、联合生产试运转费、建设单位管理费等。

企业在工程项目建设中存有此类费用的，应根据企业的建设工程特点，依据国家最新文件对此类费用的规定，据实计取；

若无此类费用发生的，则不应计取。

⑥资金成本

工程项目购建周期超过半年的，应计取资金成本；

短于半年的不计取。

2、成新率

一般以使用年限法为基础，根据机器设备的实际利用率、负荷状况、维护保养、工作环境等情况，结合现场查勘