商务区建设项目可行性投资计划书 40Word文件下载.docx
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4.项目提出的理由与过程
安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。
安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。
随着城市化步伐的加快，现有部分建筑严重制约项目区域内道路等基础设施建设和开发项目建设，必须进行拆迁改造，为了解决被拆迁人的居住问题，政府准备在*****中段条件较为成熟的****地块修建专门的拆迁安置房。
拆迁安置房享受土地划拨、收费减免等相关政策，具有社会保障性质。
二．项目概况
1.项目选址
项目选址于********
2.建设规模与目标
①占地面积：
*****平方米（合******亩）
②总建筑面积：
********平方米
其中：
住宅建筑面积****平方米
商业及配套建筑面积******平方米
幼儿园建筑面积*****平方米
办公建筑面积*******平方米
地下车库建筑面积******平方米
③建筑密度：
**%
④容积率：
****
⑤绿化率：
****%
⑥建设内容：
住宅及相应的会所和商业配套设施
A、小高层、高层住宅
高层住宅的总建筑面积约*******平方米。
B、商业及办公面积
商业****平方米，办公*****平米米，幼儿园*****平方米。
共计*****平方米。
C、公共生活设施
总建筑面积约******平方米，包括地下室、车库。
D、物业管理
实行封闭式现代化物业管理。
◆供电系统：
采用双路供电，每户独立磁卡电表，高级安全插座
◆通讯系统：
每户客厅及主卧室分别设置电话插口及INTERNET插口、宽带网络；
◆电视系统：
每户客厅及主卧室分别设置公用闭路电视及卫星电视；
◆邮政系统：
每户设有信、报箱并实行专递服务；
◆周界防护系统：
周边采用围墙和景观绿化将小区与外界隔开，同时小区保安负责对小区周边进行巡逻
⑦计算期：
***年，其中建设期：
****年
3、投资与收益概况
该项目总投资****万元，预计销售收入*****万元（售价按住宅平均价格****元/㎡、商业销售平均价格******0元/㎡），扣除各项税费，预计实现净利润*******万元。
序号
指标
指标值
1
全部投资利润率
2
全部投资利税率
3
资本金内部收益率
*****%
4
全部投资财务净现值（FNPV）
*****万元（税后）
5
资本金财务净现值（FNPV）
******万元（税后）
第二章项目建设背景和必要性分析
1、****市城市建设背景
2、******市政府决定全面推进城乡一体化建设
2010年，是全面实施“十一五”计划的关键年，也是城乡建设规划系统继往开来，创新发展，实现跨越发展的重要一年。
市城乡建设规划工作的总体思路是：
以十七大和十七届三中、四中全会为指导，深入贯彻落实科学发展观，解放思想，开拓创新，锐意进取，依法行政，进一步强化服务意识，继续遵循环境优先、和谐发展的规划建设理念，以推进榆林城乡一体化进程为目标，不断强化规划管理，狠抓建筑质量安全，稳步推进建筑节能工作，为把城市早日建成文明富裕、和谐宜居的区域中心大城市而不懈努力！
（一）强化规划引领，高质量编制各类规划。
（二）加强镇村规划建设，全力推进城乡一体化。
按照省委、省政府和省住建厅下达的新农村规划建设任务，努力完成村庄总体规划、村庄建设规划和“千村百镇”建设整治工作任务。
根据省上安排，高质量编制城乡一体化发展规划，加快省级重点镇和百镇建设步伐，争取市县（区）和省级重点镇设立村镇建设管理办公室，加强村镇建设管理人员培训工作。
完成9个县城的城乡一体化规划编制，积极争取省市配套资金，畅通多方融资渠道，全力支持重点镇和百镇建设。
积极协调县区相关部门加大对农村危房改造工程建设的支持指导，探索农村房屋节能改造的新路子，新方向。
进一步推进城镇化进程，2010年，全市城镇化水平达到42%。
二、项目建设必要性
1、该项目的建设对改善人居环境、加快城市化进程的需要
围绕市民安居社区主题，高标准规划建设集中的居住小区，该项目的建设不仅可以为*****市引入规模企业提供发展空间，更是改善人居环境，加快城市化进程的重要途径。
本项目范围内的居民为分散居住，市政及公益基础设施不甚完全，污水排放、垃圾处理、卫生环境、医疗保障、文化娱乐、商业服务等条件薄弱。
随着此次中心商务区地块的建设，对拆迁区民进了集中安置，高起点的规划、建设集中居住小区，使居民群众生活水平明显提高。
主要体现在以下几点：
一是搬迁居民将迁入的小区各项基础设施十分完备，水电供应、燃气供应、污水收集、垃圾处理、公共卫生等一系列市政设施均一步到位，群众可以真正过上方便的现代城市生活；
二是按照以人为本、注重功能的原则，建成后的小区内设有社区中心、文化娱乐中心、大型绿化等服务功能区，公共设施配套能力较之以前明显增强，能为居民创造一个优越的生活、娱乐、休闲环境；
三是安置房按照高标准、高质量、高水平的要求建设，注重居民生活的需求与细节，从使用（功能配置）与空间（视觉体验）两个层面全面提升社区的整体品质，区别以盈利为目的的商品房，群众安置均采用产权调换的形式，不会因住房条件改善而提高价格，使群众还能得到不同程度的经济补偿，为他们以后的安居乐业增添一份保障，这也是榆林市政府取之于民、用之于民、富民强市政策的具体体现。
2、加强土地集约利用的需要
土地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况如何，直接影响到城市发展的空间、潜力和方向。
国务院颁布的《关于深化改革严格土地管理的决定》是近年来国务院出台的关于土地管理的最全面、最明确、规格最高的份文件。
《决定》从我国现实国情出民，贯彻“十分珍惜、合理利用地和切实保护耕地”的基本国策，坚持社会主义市场经济的改革方向，针对当前土地管理中存在的突出问题，提出了深化改革、严格土地管理的一系列重大措施。
榆林市坚决贯彻执行国家及陕西省的有关文件，实行统一的地价格管理和用地指标管理，根据上级下达的用地计划，确定年度各类用地数量，实行定性定量供地。
区域内目前分布着大量的居民宅基地，缺少科学规划，房屋多以二、三层为主，土地使用过程中存在着容积率低、利用粗放、布局零乱、效率不高等现象。
通过本项目的实施将充分挖掘区域内原有建设用地的潜力，大大提高土地使用效率，盘活现有存量土地，实现有限土地资源的“再生”利用，达到从严控制建设用地总量、土地节约集约利用的目的，为市未来城市发展提供可观的用地保障。
第三章项目市场分析
一、项目发展战略环境分析
（一）****市宏观经济环境分析
2010年***市经济社会继续保持了跨越发展的态势，三大产业经济指标再创新高。
据2010年上半年市统计局的最新统计，市实现生产总值***亿元，同比实际增长***%，名义增长***%。
其中，第一产业实现增加值**亿元，增长***%；
第二产业实现增加值***亿元，增长***%；
第三产业实现增加值****亿元，增长****%。
种植业生产形势较好，粮食播种面积增加。
2010年上半年全市夏粮播种面积***万亩，同比增长*****%；
夏粮产量****万吨，增长***%；
蔬菜产量增长较快。
我市工业生产在市场需求增加、产品价格上涨等有利因素带动下，呈现出高速增长的良好势头。
2010年上半年全市规模以上工业企业完成工业总产值******元，同比增长****%，实现增加值****亿元，增长25.7%。
市三大产业的快速增长，使得民生建设、节能减排、环境保护、安全稳定、社会事业、政府管理、精神文明和党的建设等工作不断创新，社会大局和谐稳定。
（二）****市房地产市场分析
1、****市房地产市场发展现状分析
（1）房地产投资稳定增长
****房地产业起步较晚，发展到现在虽整体水平相对落后，但发展速度很快。
特别是2010年。
伴随着宏观经济运行环境的好转及国家调控政策的深层次影响，商品房市场正在经历着一场深层次的变革与调整。
2010年全市计划开发项目***个，其中新开工****个，续建***个。
计划完成建筑面积****万平方米，计划完成投资****亿元。
（2）房地产市场需求旺盛。
房地产市场成交均价从2010年年初的****元/㎡，飙升至年末均价突破****元/㎡大关，甚至于个别项目达到****元/㎡，不可谓不疯狂。
在整个行业2010年非健康的“大跃进”发展带动下，房地产市场也迎来自己最辉煌的一年，成交面积和成交均价都到达了历史的顶峰。
2、房地产业发展产生的积极影响
房地产业是国民经济的支柱产业，对经济的发展和人民生活水平的提高具有重要作用。
（1）房地产业是推动经济增长的重要产业之一。
由于房地产的建筑成本70%左右是材料消耗，能带动冶金、建材、化工、装饰材料、家电等50多个行业的发展，进一步促进了装饰、装修、物业管理等新兴服务业的发展，成为推动经济增长的重要产业之一。
（2）房地产业是拉动投资需求和消费需求的重要动力。
2010年房地产开发完成投资11亿元，成为固定资产投资渠道中表现最为活跃的部分。
房地产业是一个关联度高、产业链长的行业，它的发展一方面可以直接刺激投资需求，另一方面也可以间接拉动消费需求。
目前国际上通用的房地产业的带动消费需求系数是1.34，按照2010年全市商品房销售额11亿元计算，带动社会整体商品销售额14.74亿元，成为拉动消费需求的重要动力。
（3）房地产业是提高人民生活水平的重要途径。
房地产投资的持续快速增长，特别是商品住宅投资高速增长，促进了城市建设的发展，人们的居住条件得到极大改善，人民生活水平进一步提高。
2010年，居民人均住房建筑面积由2000年的20.6平方米提高到了30平方米。
3、我市房地产市场发展的形势
（1）政府宏观调控政策趋于深化
为了抑制过快上涨的房价，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，采用了行政手段和经济手段并用的方式。
特别是继2010年10月20日起上调金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点之后，中国人民银行再次决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。
虽然年末的两次加息，主要是针对由于人民币升值，海外热钱流入及通货膨胀的压力，但其对楼市也产生不可避免的影响。
对于购房力旺盛的榆林市场来说，0.25%的幅度几乎是聊胜于无，无论是对按揭贷款的购房者还是开发商的资金成本，量化的实际影响其实很小，真正的影响是在心理层面，年内首次加息传递的政策走向以及将步入加息通道的市场预期才是关键。
也由此可以看出国家针对宏观调控的目的并没有完全实现，行业的调整和房地产市场结构的合理化还没有达到预期，这些都意味着宏观调控的政策将会朝着更加深入和细致的方向继续发力，宏观调控政策将进一步趋于深化。
（2）产品供应结构与实际需求还存在裂痕
伴随着国务院“90/70”政策的引导，市一大批中低价位、中小套型普通商品住房在2010年集中放量，增加了住房有效供应，成为市场关注的焦点。
不过在受到市场追捧的同时也明显可以看出，部分项目的滞销局面并没有得到彻底改善，其症结还是在于住房供应结构不合理，表现为市场产品供应结构和消费需求不匹配，导致一方面开发商卖不动房子，一方面老百姓买不起房子。
虽然
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