《未来国际》项目产品返租方案Word下载.doc

《未来国际》项目产品返租方案Word下载.doc

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第一种是商住。

商住就是我们常说的小公寓，市场中最常见的面积是40-63㎡。

这类产品大多以租住为主，企业办公为辅。

但这类物业给人的感觉非常不好，商住混搭极不便利，还会给予入驻企业低端的初始印象。

这些产品因为租金低，上涨速度慢，分割面积小，总出租单价也低的特性，也获取了一定的市场空间。

目前在许昌常规的租金收益是20—30元/㎡，且多以精装修为主。

具有代表性的物业有：

骏景尚都、茂源国际、万象时代、大商新玛特、府西雅园的mini小公馆等。

第二种是纯写字楼。

这种物业是不允许居住的。

分割面积也大，租金水平也高，年物业租金增值幅度较为理想。

许昌第一批投资商住并且尝到甜头的客户目前更看重纯写字楼类型的产品，因为企业比个人更稳定，租金溢价空间也更大。

许昌纯写字楼目前入驻使用的只有银都国际项目，随后的大正中央金座、君成国际、亨源通世纪广场、金石假日广场；

天宝路板块的永乐国际（定位中小企业）、宏润企业总部港（中大型企业）、信通大厦等项目。

租金情况：

银都国际2012年10月份起租，当时的定价是35元/㎡；

随后递增至45元/㎡；

租金递增率是每年14.2%。

投资客入手价格：

2009年发售，价格在4800-5100元/㎡之间。

投资收益率：

大正中央金座目前的租金是55元-60元/㎡，目前是许昌写字楼市场租赁市场的标杆；

大正中央金座2013年销售，均价6300元/㎡，租金递增率为每三年15%。

假设王先生购买200㎡的写字楼，均价6300/㎡，总价为1260000元。

按照大正金座的租金政策60元/㎡，每三年增率为15%。

年数

第1-3年租金收益

第4-6年租金收益

第7-9年租金收益

第10-12年租金收益

收益

200×

60×

12×

3=432000元

69×

3=496800元

79.35×

3=571320元

91.25×

3=657018元

6年租金收益

7年租金收益

8年租金收益

9年租金收益

928800元

1119240元

1309680元

1500120元

从上表可以看出第七年租金收益可为1119240元，即可收回成本88.8%左右，第八年即可开始盈利。

（不含客户支付按揭贷款利息）

投资收益率为：

三、新区写字楼投资的价值“瓶颈”

1、本案距离主城区较远，短时间内难以聚合成势，客户普遍心理预期5-10年。

因为，一个区域的聚合需要具有一定的常住人口和规模的GDP支撑；

才能使区域的经济发展得到有力的提升，进而才能够承受租金的最大限度；

2、由于政府前期并没有做好许昌新区的宣传和包装工作，大多数市民对新区未来发展和价值认知有限。

仅凭企业自身造血和推介，公信力不足，投入的费用也会加大开发商的资金成本。

3、周边的生活配套设施不够完善，入驻的企业无法保证正常的生活、办公所需；

另外，企业员工对于较远距离的工作地点，具有更大的抗性和阻力。

4、新区CBD还在处于培育初期阶段，投资物业不能立即发挥有效的功能，不能及时吸引企业入驻等问题是制约新区投资价值体系立竿见影的主要问题。

当然，我们无法短时间解决以上问题，除了通过“云商务”和高科全智能的软实力外，我们必须推行有效的返租政策和招商政策，以便吸引更多的企业入驻，从而保障客户的投资收益。

四、“返租”出现的意义：

“返租”也叫售后包租、售后回租，是指房地产开发企业出售物业的同时，与买家约定在出售后的一定年限内由该开发经营企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用。

“返租”能为投资客带来稳定回报，同时也解决了客户对许昌新区CBD板块投资“风险期”的个人承受与顾虑。

五、返租经营的好处

成熟地段的写字楼销售模式是：

拔高客户投资收益预期；

新开发区域写字楼项目的销售模式是：

一手抓“招商”；

一手抓“返租”，合力做服务。

1、作为许昌如此大体量的写字楼项目，能够统一的进行招商和招租，避免了零散经营租金低，且短时间难以成势的局面，通过统一招商和返租形成统一的管理和经营，利于日后商业氛围的营造。

2、运用统一、先进的管理模式和管理办法，能实现商户、运营公司和业主共赢，有利于物业的保值和升值。

3、“返租”可以带动租金的快速生长，对于期满后的价格实落更有保障，对投资客而言，不用有任何的后顾之忧。

实际的返租案例模拟:

王先生在元鼎•未来国际项目想要按揭贷款购买一套200㎡的写字楼，成交价为4500元/㎡，优惠后的总价是900000元。

王先生因为是首次投资，想要参与返租的销售政策，每个月每平方米租金返还35元，置业顾问给王先生算了一笔租金收益，得出10年就可以依靠返租租金回本（市场中常规的投资回本周期是10-12年），大家帮王先生看下，是否真的值得抢购。

未来国际有2种返租政策分别为

1）五年返租政策；

每两年递增18%为投资收益增长率。

2）十年返租政策。

每三年递增15%为投资收益增长率。

五年返租政策（按照每月每平方30元的返租政策，商业物业每2年递增18%）

第1-2年租金收益（元）

第3-4年租金收益（元）

第5年租金收益（元）

30×

2=144000

35.4×

2=169920

41.8×

12=200505.6

2年租金收益

3年总租金收益

4年总租金收益

5年总租金收益

144000元

228960元

313920元

514425.6元

从租金收益表格可以看出5年总收益可达514425.6元，即可收回成本900000元的57%左右。

十年返租政策（按照每月每平方30元的返租政策，商业物业每3年递增15%）

第10年租金收益

3=216000元

34.5×

3=248400元

51.75×

3=285660元

59.51×

3=328509元

10年租金收益

559620元

654840元

750060元

849563元

从租金收益表格可以看出10年总收益可达849563元，即可收回成本900000元的94.4%左右。

六、未来国际项目返租政策建议

七、写字楼投资市场分析

目前，投资写字楼的队伍不断壮大。

随着近几年房地产市场的发展，和日益暴涨的写字楼租金价格，一些中小企业主已经意识到出租不如自持的好处，于是，开始尝试自己购买写字楼的呈日益增长之势。

对于这些没有能力一次性支付首付的客户，我们可以运用相应的首付资金政策满足和实现中小型企业主的投资自营行为。

随着政策对住宅市场的调控，投资商铺和写字楼的客户越来越多。

写字楼的投资单价更低，且投资回报率丝毫不低于商铺，故而，投资客也呈增长态势。

写字楼投资特别要看准其地段价值，尤其要注重该地段的发展潜力，诸如其今后是否会有更多的商业房产出现在周围。

对于纯投资者而言，其不仅要考虑写字楼是否租得出去，还要想好要租给什么人。

另外，写字楼所处的交通位置及便利程度也尤为重要。

如果地理位置偏远，交通不方便，相对来讲就不适宜投资。

如果写字楼周边交通线路多，价位又合适，那就可以投资。

作为投资型物业，写字楼的增值、保值要通过物业管理服务来实现。

物业公司管理的好坏，直接决定着写字楼的用水、用电、垃圾清运、车位等问题。

因此，选择投资写字楼时，调查物业公司的管理情况亦不容忽视。

除此之外，写字楼所拥有的停车位多少也很重要。

投资写字楼的同时也要预测投资风险。

写字楼与住宅都可以进行投资，因为两者功能属性不同，所以在写字楼出租情况不好的时候，只能闲置，而住宅却可以自己住。

因此，投资写字楼也要承担相应的贬值风险。

八、《招商政策》的制定

拟定《未来国际》招商调研表200份，依据客户投资或租赁意愿制定出相应的《招商政策》。

正常的招商政策：

第一年免租金；

但要对租赁企业的标准予以如下限制。

比如：

注册资金、使用面积、装修标准、租期不低于5年，收取免租经营保证金，经营时间满一年且经营状况良好、原出租的办公场地面积和租金情况与我们想要的租金收益上下悬殊不足20%的等。

1、第二年15元/㎡；

2、第三年25元/㎡；

3、三年后每两年递增15%。