参考借鉴商业街物业管理方案doc文档格式.docx
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30-21:
30都有客服值班
工程:
主要负责日常公区巡查、商户报修,工作时间与客服一致,如果遇到商业街活动,时间另行调整。
安管:
13名
夜班5人,早班7人,安管主管1人。
安管主管:
工作时间早8:
00,协调各个班的各项具体工作,中午11:
00-13:
00还要协助南侧门头指挥来访车辆,确保治安。
早班:
地下菜市场1人;
南侧门头前2名疏导车辆及治安巡查保安;
商业街内侧1名保安;
流动岗1名,不替班时与内侧保安共同巡查商业街内部情况;
监控岗1名保安;
收费岗1名保安。
早班工作时间为10:
00-22:
00,12小时工作制,每周休息一天。
夜班:
监控岗1人,巡逻岗2人,流动岗1人,收费岗1人。
工作时间22:
00-10:
00,12小时工作制,每周休息一天。
其中1名巡逻岗每天负责关闭和开启菜市场通道大门。
保洁:
6名
保洁班长1名,保洁员5名。
保洁班长:
平时主要从事检查和管理工作,同时有员工休班时代替休班员工打扫,遇到商业街活动组织员工及时清理。
保洁员:
南侧门头前广场打扫卫生1人;
摊位集中点打扫1人;
菜市场打扫1人;
内侧商业街打扫2人。
(保洁打扫范围不包括商户租赁部分及菜市场内部卫生,如需打扫可另行商讨。
)
二、各岗位具体工作安排
项目经理:
1、每月25号到次月3日之间抽一天召开商户座谈会,就全月活动计划、活动主题、活动内容、现场布置进行协商,并按协商结果进行执行。
2、每月1-5号为商户办理各种手续证件,其余时间不予递交资料。
3、每周组织一次员工会议,传达总部的工作安排,了解各岗位情况,并根据活动情况对人员进行安排。
4、不定期对项目进行巡查,对各岗位工作中的不足进行记录,并落实到人及时整改。
5、督促客服催收房屋租金和水电费,遇到收缴困难的商户,上门进行沟通。
6、协助商户管理委员会处理日常工作。
7、项目的常规管理工作。
8、客服协助业主填写办证所需表格,由项目经理统一到相关部门办理手续。
1、接听商户来电来访报事。
2、催收水电费和租金。
3、协调工程、安管、保洁帮助业主解决物业管辖范围内的问题。
4、听从项目经理安排,参与活动前的活动布置和协调工作。
5、各种档案的管理。
1、根据业主报事处理服务范围内的维修问题。
2、每月检查一遍设施、设备的运行情况(具体设施、设备入场后会逐一统计)。
将检查的情况记录在对应的表格上。
3、每月初逐户抄写水电表,并将抄表数汇总给客服,由客服按表数催收水电费。
4、根据月活动计划表,提前将活动所需的电线连接好。
1、按照公区划分完成每天常规性的打扫工作。
2、根据项目经理统一安排完成临时性的打扫工作。
3、遇到活动时,由保洁班长带头在第二天上午10点前将活动现场卫生打扫干净。
4、保洁班长每天上班前5分钟开次早会,对一天的工作进行简单安排。
每周组织不少于1次的集中培训,培训内容包括礼仪、礼节;
工具使用;
打扫标准;
团队合作等等。
5、保洁班长根据培训要求制定考核打分标准,每月对所有员工进行考核,考核表由客服进行备案。
安管队长:
1、根据商业街的具体情况制定“消防救援预案”“特殊事件应急预案”“防暴应急预案”三个预案(白班与夜班分别制定),并将三个的预案的细节落实到人,每月演习不少于一次,确保特殊事件发生能够及时有效的采取措施应对。
2、每月检查消防设备设施情况,对有问题的及时上报,所有检查记录全部填写在对应的表格里,由客服备案。
3、每周进行一次集中培训,白班与夜班分开进行,培训内容可以是军事训练、服务的礼仪礼节、相关的法律法规、案例的解析等等。
白班:
1、南街岗2名保安主要指挥车辆有序停放,并在不忙的时候轮流参与整条商业街的巡逻,特别是小吃摊周围和客户相对集中的店铺。
2、内侧1名保安为固定巡逻路线,与监控岗每2小时进行替换一次,2小时内必须一直处于巡逻状态。
3、流动岗1名除了代替各岗位休班外,以内侧巡逻为主,侧重于小吃摊周围和客户相对集中的店铺。
4、地下菜市场保安设独立岗亭,每小时巡查不少于1次,除巡查和特殊任务外不得脱离岗亭。
5、监控岗1名,和内侧巡逻岗互相替换,时刻监管整个商业街的动态,并调动各岗位保安执行特殊任务。
6、收费员一名,对进入停车场的车辆进行监管,凭吃饭的小票放行,无小票按停放时间收取费用。
1、收费岗从夜间交接班22点起到次日凌晨5点车辆只允许出不允许进。
2、巡逻岗全面负责商铺内外的夜间巡查工作,每两小时与监控岗更换一次,夜班巡查严格按照要求打巡更点。
并在次日上午5点到10点间配合车辆停放到指定位置。
3、夜班一名巡逻岗负责早晚开关菜市场门,并在关闭菜市场门后与巡逻岗共同巡查地上部分。
4、监控岗与白班监控岗性质一样。
5、流动岗除替岗外,协助巡逻岗对夜间的商业街安全进行巡查,及配合次日上午5点以后车辆的管控。
三、阶段性进场方案
物业进场暂定为三个阶段,每个阶段会根绝不同的工作目标配置不同的人员数量,并安排具体的工作,
第一阶段时间:
春节前到正式交付之间。
工作目标:
与开发企业交接工作,准备正式入场所需的资料明细,对小区的设备、设施进行检查。
人员配置:
项目经理1人;
客服1人;
工程1人;
保安2人;
保洁2人。
费用结算方式:
按照人员数量结算工资,结算标准可参照本文的“人工费用测算”。
具体工作内容:
项目经理:
1、与工程一起对纸质版施工图纸进行交接,并交由客服进行存档。
2、准备物业合同模板,并组织相关资料的印刷。
3、对接办证机关,按照办证要求准备相关的纸质版材料,并将材料填写规范要求以纸质版形式表现出来。
4、组织管理委员会的筹备工作。
5、跟进工程上报的各类设施、设备的损坏、老化、丢失、报废等情况,并与开发企业商讨维修事项。
6、对商业街的布局和管理提出合理的建议,配合营销公司做好宣传工作。
7、组织员工进行岗前培训,严格按照公司标准约束员工的行为。
8、安排全体员工一起对商业街整体的卫生进行全面开荒。
9、编辑各岗位的岗位职责,操作规范,考核标准等。
1、做好客服各类用表的准备工作。
2、协助项目经理编辑一些文案类的工作。
3、学习收取物业费、水电费、房屋租金,并与总部财务进行工作对接。
4、做好仓库管理,并对固定资产,物料的出入库进行登记。
5、协助项目经理完成办公室用品的采购工作及网络、电话开通工作。
6、将现有商户资料进行汇总,编制电子表格进行备案。
7、参加全体员工对商业街保洁的开荒工作。
1、参照设计图纸,对园区的水管、电路、管道井、设备机房、消防栓、栏杆扶手、基础建筑、门窗等进行全方位的检查,将所有问题罗列在《问题汇总表》上,交由开发企业统一维修。
个别小问题可自行维修。
2、对新租赁的商户进行装修检查,严格杜绝破坏承重墙、乱接水电、违规搭建等现象,并督促排油较多的商户搭建排污池,确保排污管道的使用年限。
3、根据园区的情况在项目经理的协助下编制《设备、设施巡查记录表》。
4、和全员一起对商业街进行保洁开荒。
保安:
1、根据区域情况编制打点路线,并结合监控布局找到监控盲点,在图纸上进行标注。
2、对商业治安进行管控,并进行常规性的治安巡查。
3、协助项目经理对商业街进行开荒。
1、协助项目经理对商业街进行开荒。
2、根据实际打扫工作量协助项目经理将保洁区域划分完成。
第二阶段时间:
交付以后到商铺租赁率达到80%。
按照管理方案使物业该做的工作逐步走向正轨。
人员安排:
以管理方案为依托,客服、工程、南边商铺车辆停放指挥岗、内侧商铺巡逻岗、安管主管(前期顶替巡逻岗)、保洁员根据商铺租赁情况择情配备,收费岗、监控岗、菜市场安管可选择性配备。
如合作方式用酬金制,则人员按照管理标准满额配置。
如使用包干加租金的形式,我公司会根据收入情况逐步增加人员配置(两种方式的详细情况见后文的合作方式)。
各岗位按照入职前的岗前培训,严格执行管理方案规定的岗位工作,此处不做赘述。
第三阶段:
商铺租赁率达到80%以上。
完全进入物业服务正轨,所有人员通过专业化的培训都有良好的服务意识,给客户提供酒店式服务的感觉。
按管理方案满额配置人员。
酬金制或者包干与租金相结合的形式
在第二阶段基础上人员的服务意识、礼仪礼节、专业程度更上一个档次,着装、行为都进入统一标准化。
四、合作方式
酬金制:
商业收费总面积为31947㎡,地下菜市场面积3000㎡,经测算按照地上部分3.8元/平米.月,地下部分1.0元/平米.月,物业酬金为物业费总额的10%,即每月(3.8元/平米R31947平米+1元/平米R3000平米)R10%=1.24万。
其余费用全部用于正常支出,并于每年进行公示。
物业酬金不管费用收取金额多少首先扣除,剩余费用根据实际花销金额,多出部分自动转到下一年,不足部分所有业主共摊。
物业代收商户租金单独收取1%的手续费。
包干与租金相结合:
地上部分2.0元/平米.月,地下菜市场0.5元/平米.月,停车场费用另行商讨,将优惠反馈给商户,物业代收房屋租金中的10%为物业所有,一切花销由物业自行负担。
酬金制费用预算:
服务经营支出为126475元/月。
费用项目
月支出额(元)
(一)人工管理费、服务人员工资及社保等附加费用
95213
(二)办公费
1815
(三)固定资产折旧费
666
(四)保洁易消耗品摊销费
2400
(五)设备设施维护维修费
4601
(六)工程维修低值易耗品
300
(七)公共区域、物业办公水电费及损耗
5000
(八)物业利润
12440
(九)法定税费按照收入3.3%
4040
合计
126475
物业总收入3.8R31947+1.5R3000=125899
(1.)人工费用测算(89631元/月)单位:
元
序号
名称
人工标准/月(元)
人数
金额(月)
备注
1
项目经理
4000
2
客服人员
2600
3
7800
工程维修
4
安管主管
3500
5
安管人员
2800
12
33600
6
保洁班长
2200
7
保洁人员
20RR
10000
8
社会保险
2910R27.4%R26
26
20731
89631
(2.)办公费用测算(1815元/月)单位:
元
类目
测算依据
折旧月份
费用合计
前台电话费