吉普车厂用地项目初步可研报告Word文件下载.docx
《吉普车厂用地项目初步可研报告Word文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《吉普车厂用地项目初步可研报告Word文件下载.docx（35页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
东部是CBD传奇和珠江帝景等楼盘，北部是乐成国际项目和家乐福超市、其功能配套完善，南部是隔着大郊亭南路是普通住宅区、西部是内燃机厂宿舍楼。
5、市政条件
市政条件良好，整个土地已完成七通一平，可满足居住商业用地需要
6、规划条件
项目为政府收购土地，规划建设用地使用性质为居住商业等，总用地面积414919.4平方米，其中规划建设用地面积311156.3平方米，代征道路用地面积63409.7平方米，代征绿化用地面积40353.4平方米；
建筑规模小于等于900200平方米，且在规划中有一条交通次干道。
整个地块分为5个部分，具体详细见下图。
图4、用地规划图
二、市场分析
1、某市房地产总体市场
近几年来，某市宏观经济持续增长，房地产开发投资增势强劲，建设规模迅速扩大，房地产投资正成为拉动某市固定资产投资增长的主要力量。
1.1、供给方面
●05年实现地区生产总值6814.5亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%，增幅下降了2.1个百分点，对比全国9.9%的经济增长速度，虽增速开始放缓，但依然保持着高速增长势头。
●05年某市完成固定资产投资2827.2亿元，同比上升11.8%，增幅比上年回落5.4个百分点。
其中，完成房地产开发投资1525亿元，同比增长3.5%，增幅下降19个百分点，调控作用开始显现，房地产开发投资趋于平稳。
●05年某市房屋开复工面积14096.2万平方米，比上年增长7.4%；
其中住宅8043.2万平方米，增长7.1%。
房屋竣工面积4679.2万平方米，增长11.3%；
其中住宅3024.1万平方米，增长14.1%。
1.2、需求方面
●近几年来，随着某经济飞速增长，城市化进程脚步加快、08奥运会的临近以及外商直接投资额的增加，某成为世界关注的焦点。
经济发展的同时也带来巨大的房地产需求。
05年某实际利用外资35.3亿美元，增长14.4%。
，而全国这一指标下降了-0.5%。
●05年某城市居民人均可支配收入达到17653元，比上年增长12.9%，扣除价格因素，实际增长11.2%，居民的购买实力大大增强。
城镇居民人均住房使用面积19.5平方米，比上年增加0.4平方米，比2000年增加2.7平方米，生活质量在逐步提高。
●05年商品房销售面积2803.2万平方米，增长13.4%；
其中住宅2566万平方米，增长12.3%。
商品房空置面积1374.2万平方米，增长31.6%，受05年市场宏观调控的影响，空置面积略有上升。
1.3、小结
05年对于某房地产市场来说，尽管国家不断出台宏观政策，抑制房价上涨，但由于需求强劲，房地产销售并未出现类似上海房地产市场大滑坡局面，销售面积仍高于供销两旺的2004年，某房地产价格依然呈现上升势头。
近期来看，随着供给量加大，局部地区需求压力有所上升；
长期看，随着经济的发展和08年奥运的迫近，某房地产市场将持续向好，市场前景乐观。
2、区域市场
2.1、泛CBD区域特点
经过十几年的开发建设，某商务中心区已成为首都某最富有活力和最具有现代化气息的地区。
目前区域内还没有形成一个成熟的居住区构架，但是雏形业已形成，那就是“一中四边”，“一中”是CBD核心区，“四边”就是西北东直门区域，西南广渠门区域，东北姚家园路、朝阳路、朝阳北路、青年路沿线一带，东南四方新区（以四方桥为中心）。
具体有以下特点：
2.1.1、CBD核心区---顶级商务区
位置：
位于建国门外大街与东三环交会处，即“金十字”的东北侧，其范围西起东三环中路，东至针织路，南临建国路，北依光华路，占地约30公顷。
特点：
区域内大部分为公寓、写字楼项目。
世界500强中已有156家进驻某，其中2/3在CBD地区。
根据某商务中心区综合规划方案，未来核心区不仅是CBD的区域中心，更是未来的财富、信息、交通中心。
代表项目：
东方瑞景、建外SOHO、通用时代等。
2.1.2、西北东直门----中西文化交流区
东直门附近，以东直门为核心，占地约27公顷。
东直门地区是某东西方文化结合最好的地区，也是文化底蕴和文化生活氛围最浓郁的地区之一。
单从居住环境讲，东直门区域在一定程度上比CBD核心区更有优势。
这由于在空间密度上，东直门区域明显低于CBD核心区，第一使馆区、工人体育馆、农展馆、保利大厦等一些区位格局都基本稳定，不可能再像CBD核心区那样集中出现大量的高密度建筑；
海晟名苑、皇家港湾等。
2.1.3、东北姚家园路、朝阳路、朝阳北路、青年路沿线----纯居住区
以东四环和东五环为纬，以朝阳北路、朝阳路、姚家园路为经，地块规则，以长方形或者梯形板块居多，高中低楼盘各得其所。
该区域是CBD东北门户居住区，此区域内，即使是同一区域，盘与盘之间的定位也大相径庭。
在价位上，与其它几个区域相比，东北区域的优势是明显的。
珠江绿洲等。
2.1.4、西南广渠门---高档住宅区
作为几十年来形成的大型成熟社区，广渠门、光明桥区域的新兴房地产开发只是在近些年才陆续启动，主要是将区域内小部分危旧房或工厂用地进行拆迁改造，目前新建项目分布在护城河西岸和两广路两侧。
一些中高档住宅项目的陆续兴建，提升了这个区域的整体形象和房地产品质，改变了以往这一区域内缺乏现代高品质社区的面貌。
富力城、优士阁等。
2.1.5、东南四方新区----绿色生态区
四方新区以四环路与京沈路交汇的南交通枢纽四方桥为中心，北与CBD核心区遥相呼应，仅10分钟车程。
整个新区共由4部分构成，总面积为6．5平方公里。
CBD东南门户四方新区内的第三大住宅项目世纪华侨城将于年内揭开神秘面纱。
加上四方新区正在建设中的近1平方公里的大型生态旅游公园、20年成树密林公园、窑洼湖公园、已经运营并扩建的燕莎OUTLESS购物中心、某工业大学，以及将要建设的2008年奥运会球类比赛场馆等，在距CBD仅3公里之遥的东南区域，四方新区以鲜明的绿色生态、旅游休闲、商业、文化等特色成为京城东南部一颗璀璨的明珠。
山水文园、世纪东方城等。
2.2、供给方面
●作为某CBD的功能配套区，区域内住宅多为高档住宅项目为主。
目前，区域内在售商品房的销售价格主要集中在8,000元/平方米-17,200元/平方米之间，详见附件一。
●从近期看，这一区域内有多个高档产品入市，住宅最高均价已达到17,000元/平方米，商业达到40，000元/平方米，详见附件一和附件二，且多数是现房和准现房销售。
区域供应量大，市场竞争激烈。
●从长远看，CBD区域潜在供应量不大，同时，朝阳区政府也已表明态度，不会再像过去那样支持该区域的住宅开发。
多为项目的后续工程，数量有限。
2.3、需求方面
●近期，由于区域内项目的短期放量集中的，市场销售情况一般，但此区域内大量的高收入阶层和外国公司，这种硬性刚性需求仍然强劲，受此影响市场价格下不会出现下滑。
区域住房仍是投资者的首选，高品质、标志性楼盘依然是市场的焦点。
●从长期看，随着CBD作为中央商务区功能的不断加强，跨国公司入驻将进一步增加；
同时，加上预期人民币将会升值因素的影响，都将导致对此区域内住房的需求将进一步上升。
3、西南广渠门区域分析
3.1与周边区域关系
2.2.与CBD的关系:
广渠门区域处于CBD由西向东、由北向南的延长线上，与CBD的联系主要通过东四环及广渠路－东三环，但四惠桥局部交通一直不是很便利，而且广渠路路况一直较差，再加上长安街、通惠河以及铁路形成的屏蔽使得百子湾区域受CBD的辐射相对较少。
这种情况在今后一两年内应该会有所改善。
广渠路将要改造扩宽成城市快速路，今年内就会动工。
有消息称某东站也会搬迁。
这样会使得百子湾区域与CBD的联系更加便捷和通畅。
2.3.与东四环沿线区域的关系:
由东四环窜起的区域向北有燕沙区域、望京区域，向南有四方新区区域。
这几个区域与百子湾区域都因为东四环的存在而成为存在竞争关系的区域。
燕沙有着涉外氛围，属于比较高档的区域；
望京是某比较早开发的住宅区，有着比较高密度的居住人口和相对比较成熟的市政配套和生活配套；
南部的四方新区是南磨房乡规划重点发展的区域，现在已经有了世纪东方城和山水文园两个大规模住宅社区的开发，不远的将来还会有规划中的华侨城公园落户，将来的前景也是比较看好的。
这些区域对百子湾区域来说，既是竞争，同时也是对整个东四环大区域成熟度的一个促进，特别是一些新生代区域，将为东四环的发展成熟注入新的活力。
但这些新生代区域自身的成熟也需要一定的时间，所以各区域的有机连接还有待时日。
3.2、周边配套情况
广渠路、大望路板块是离CBD很近的生活支撑区，经过合生创展、今典集团、富力集团等大型开发商的共同开发，作为某市东部新中心的发展潜力正日益突显。
住宅先行，生活配套和区域商业随后跟着发展。
现在已有家乐福、百安居等大型连锁商业以及餐饮行业进驻大望路板块。
详细见下表：
广渠路36号地附近商业状况
名称
位置
距离
经营
步行
车行
范围
（分）
海文王府井百货
“潘家园桥”以北600米
45
15
日用
百货
京客隆双井店
双井桥东南角
5
食品
普尔斯马特超市会员店
“东三环南路/劲松路（路口）”东北方向300米
30
12
鄂尔多斯专卖双井分店
“劲松桥”以北800米左右
10
毛衣
服装
某国美电器有限公司双井店
“广渠门外大街/垂杨柳中街
家用
（路口）”以东200米
电器
某好视明眼镜有限公司某眼镜厂总店
“东三环南路/劲松南路
60
眼镜
（路口）”以南200米
“劲松南路/潘家园东路
图书
王府井书店劲松分店
（路口）”东北方向100米
文具
主食厨房劲松连锁店
“东三环南路/劲松路
20
厨房
（路口）”以西100米
4、项目优劣势分析
4.1、优势
●黄金区域土地供应稀少，土地升值潜力巨大；
●区位优势突出，市政条件及商服设施配套完善；
●区域交通极其便捷，四通八达；
●周边高档项目聚集，整个区域形成良好的人文生活氛围。
●与CBD区域通过国贸桥形成中心对称关系，市场潜力巨大。
4.2、劣势
●拿地成本较高
4.3、威胁
●周边同档次住宅供应量较多
4.4、机会
●高档楼盘汇集，区域优势明显；
●地块规模大，典型的黄金大盘，足以改变区域市场面貌
5、可比项目
5.1、富力城
●位置：
位于广渠门外大街北侧，忠实里居住区以东，光华木材厂以南，东三环南路以西；
●项目定位：
公司中、高层管理人员、外籍员工以及其他中、高收入阶层。
●规模：
项目占地487，800平方米，总建筑规模1,390,000平方米，绿化率达48%，主力户型
升级会员 