大型房地产集团甲方工作手册Word文档下载推荐.docx
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3.4.2办理进度款支付工作程序
3.4.3竣工决算工作程序
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3.4.4保存文件及记录
3.5报建工作程序（3500㎡以上）（市桥街）
三、人员配置
3.1董事
3.2总工程师
3.3其他人员
3.3.1会计
3.3.2出纳
3.3.3水电工程师
3.3.4土建工程师
3.3.5预算员
四、各阶段工作
4.1项目决策阶段的主要工作
4.2项目准备阶段的主要工作
4.3项目实施阶段的主要工作
4.4竣工验收阶段的主要工作
五、甲方工作人员行为准则
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甲方工作手册
（1）实现投资目标和期望
（2）使投资控制在预定或可接受的范围之内
（3）保证项目功能与质量达到标准
采用间接方式：
通过各种委托协议和合同，把工程项目的各项
任务和管理职责以及各项风险分解到各参与策划和实施的有关机
构，项业主进行总体协调和控制，保证项目如期按质建成，并尽
可能节省投资。
二、主要作程序
（1）物业发展计划
①当物业发展意念，需包括以下内容：
物业发展性质及选址；
成本限额；
开工日期；
完成日期；
其它（例如：
设施、设计风格）。
②董事订定物业发展名称及/或编号，作为整个物业发展过
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程之识别。
③董事与总工程师及/或其它由董事指定之主管，参考公司
过去相关物业发展经验，商讨有关物业发展意念，并由总工程
师编订【物业发展计划】，说明该物业发展概念及计划、主要工
作项目、预算执行及完成日期。
工作项目最少包括：
地质磡探；
物业概念设计（单位种类、数量、配套设施及其它）；
物业建筑设计（具体规格、选料等）；
物业建筑施工图。
④【物业发展计划】由董事审批。
⑤董事选定执行各项工作之负责人，并记录于【物业发展计
划】中。
⑥地质勘探工作是总工程师提出并编订在【物业发展计划】
的组成部分，由董事会选定合适勘探机构部门展开工作，勘探
机构工作完成后，提供【地质磡探报告】给总工程师审阅，总
工程师对【物业发展计划】作出相应的修改。
⑦在每期工程的开工期间,召开管理评审会议针对本期工程
的特点,检视现有系统对新工程的满足性和通用性是否相适应,
并保存记录。
（2）物业设计评审及检讨
①总工程师按【物业发展计划】安排设计工作。
②当需要外间机构（例如：
建筑设计公司、顾问公司）执行设
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计工作，由董事选定合适机构展开设计工作。
③在设计过程中，总工程师负责根据在【物业发展计划】
内之设计要求及相应之法规进行评审各设计项目，在需要时与
设计机构直接面谈商讨设计质量事宜。
④设计结果可以是文件（例如：
图则）、相片及/或模型等形
式。
⑤总工程师检讨设计结果，按原定物业发展意念【物业发
展计划】及有关法规，以验证设计结果能否符合要求；
在需要
时参考公司其它同类发展项目、有关人员、或到选址进行视察，
以确认设计是否适用。
审查结果须保留记录（例如：
国家政府文
件、图纸会审记录、评审/检讨记录、会议记录等），并于【物
业发展计划】上说明。
⑥当需要更改设计时，如外部设计更改，由设计单位或外
间设计机构修改有关设计文件资料，并予以审查批准；
如内部
设计更改，由本公司设计员修改有关设计文件资料，并经独立
人验证。
⑦装修材料规格的确定，由董事会指定。
（3）物业建筑监理与施工
①总工程师按【物业发展计划】安排物业建筑工程。
②预算员对各项工程做经费预算并检讨，交总工程师审核、
董事审批，总工程师将保留相应的预算文件。
③董事选定合适监理机构及建造商，并由总工程师书面提
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供建筑工程要求：
工程规格（例如：
图纸）；
完工日期；
装修材料规格；
其它有关规格要求（例如：
适用之国际/国家规格、标准、工艺
要求、建筑材料要求）。
④董事选定之监理机构是代表公司对建造商进行施工现场
管理，参阅【施工管理程序】。
⑤预算员于工程竣工后，作出结算并检讨，由总工程师审
核董事审批确认，总工程师将保留相应的结算文件。
（4）竣工验收
①工程竣工后，总工程师与物业管理公司等有关部门对相
应工程进行验收交接。
如验收不合格，总工程师将指令施工单
位根据验收记录进行整改，直至验收合格。
验收合格后，双方
填写【物业管理验收交接证明书】，同时并将土建及配套工程的
竣工图交予物业管理公司。
②楼宇交给用户后，总工程师可委托物业管理公司发放【工
程问卷调查】于用户，了解用户意见：
包括楼宇外观、使用功
能、环境布局等。
由总工程师分析、检讨楼宇设计。
③以上如有发现问题，由总工程师决定是否做出跟进。
（1）甄选地质磡探顾问、设计机构、监理机构及建造商
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标。
①董事按外发工作项目性质，联络有关外间机构报价或投
②董事甄选合适外间机构时，考虑下列各项：
该机构工作经验与本外发工作项目之相关性；
该机构过去服务本公司之经验及表现（包括：
质量及时效性）；
工程预算；
该机构提供之完成日期及报价；
其它人员意见。
部分工程（如水、电、电视天线、电话线）等则选择有关政府部
门进行施工并无需评估。
③总工程师根据监理机构、建造商的资质证明及过往之工
作履历，对其做出评估，并记录于【供货商评估问卷】中。
④总工程师编订合同予雇用之机构，并详列外发工作项目
要求及附上有关图纸/规格资料。
经由董事审批盖上公章后，由
总工程师发出予受雇机构。
【物业概念设计】
【物业发展计划】
【地质磡探报告】
每周/月【工程联席会议】记录
设计结果（例如：
图则、相片、模型）
【工程预算/结算】
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报价/标书
合同
【单位工程竣工证明书】
【供货商评估问卷】
（1）施工进度计划
①总建造商需于展开建筑施工前，向监理机构提交【施
工进度计划表】
（MasterProgram），计划各分项工程及
所需工日；
再由监理机构审查后提交给甲方代表。
②甲方代表按工程规格要求/图纸，确认计划表，并通知
监理机构安排建造商按计划表施工。
③当建筑工程要求有所更改（例如：
设计变更），甲方代表
须将设计变更以【工程备忘录】形式发至监理单位，
监理单位再将设计变更以【备忘录】形式发至建造商,
说明更改内容并附上有关更改资料，并每次设计变更
内容由文控员受控后记录于【设计变更目录】中。
（2）施工进度监察
①监理单位参考【施工进度计划表】，每天均到工地：
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∙查察施工进度；
∙巡视施工（包括特殊建筑工序）质量及安全表现；
∙巡视物料质量表现；
∙跟进每月【工程联席会议】确定之有关事宜；
∙监理单位将巡视结果总结于【监理周报】和每月
【监理日志】中,予甲方代表主管审核。
②监理单位若在工地查察时，发现进度延后、质量问题
（不符合有关规格要求）、或有潜在问题，监理员发出
【监理通知】予建造商，要求作出纠正或预防行动，
以消除问题或潜在问题,【监理通知】分发甲方代表
备案。
。
③每周召开监理单位工作例会，总结前一周的施工进度
及质量安全问题，并对下一周的工作重点进行探讨,
记录整理于每周【工作例会记录】中。
（2）施工检查
①监理单位参考【施工组织设计】/【招投标文件】及最
新要求，并参考【施工进度计划表】内容，与建造商
确定需要进行质量检查之分项工程，按各项国家有关
规范要求制定【施工质量检查总表】予建造商。
②建造商按实际施工进度完成对各分项工程的【施工质
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量检查表】，向监理机构提交【工程报验单】及【工
程申报表】，经监理单位监理员进行质量复核确认，
监理工程师审批后，建造商方可进行一下工序施工。
③若监理单位监理员发现分项工程施工质量不符国家
规范即【施工质量检查表】要求时，需发出【监理通
知】予建造商，要求作出纠正行动，以消除问题。
④甲方代表负责对建造商所提交的分项工程之【施工质
量检查表】保留存盘，并登记于【施工质量检查总表】
中，以此份表格来检讨建造商的施工进度及质量情况
来对监理单位的监理工作成果进行考核,当发现施工
进度与质量与实际不符时，甲方代表需发出【工程备
忘录】或【纠正与预防行动记录】予监理单位及建造
商，要求作出纠正行动，以消除问题或潜在问题。
（参
阅本程序第5.2章）
⑤当建造商完成所有建筑施工项目，建造商、监理单位、
甲方三方需按照有关规定、规范进行验收，对需现场
签证之工程项目，三方人员共同验收合格后于【单位
工程竣工验收证明书】上确认。
若发现不符建筑工程
要求时，监理单位需发出【监理通知】予建造商，直
至所有不符合点已纠正，才接收工地。
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（4）施工、工监理检讨
①甲方代表编写【每月工程总结分析报告】，甲方代表根
据【监理周报】和【监理月报】总结施工进度、施工质
量及监理单位的监理成果，表现于【每月工程总结分析
报告】中。
②承建商代表及监理商代表参与每月召开的联席会议，
总结本月以来有关质量、安全、进度情况，并记录于【工
程联席会议记录】中。
（1）施工问题之跟进
①监理单位于施工检查或监察时发现之问题或潜在问
题，须发出【监理通知】予建造商,说明问题明细或建
议改善方法分发甲方代表备案,甲方代表根据其问题
的严重程度决定是否发出【工程备忘录】和【纠正与
预防行动记录】予建造商，并分发监理单位。
②监理单位每月需对【监理通知】与【工程备忘录】或
【纠正与预防行动记录】作跟进，并记录于相关目录
表中。
③监理员跟进承建商之纠正及预防行动，以确定行动之
有效性，并记录。
④若不符合事项影响整体建筑进度，建造商需修改【施
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工进度计划表】，经总监工程师审核后,交由甲方代表
确认。
【建造施工进度计划表】
【监理周报】【监理月报】
【施工组织设计】
【招投标文件】
【监理通知】
【工程备忘录】
【设计变更目录】
【每月工程总结分析报告】
【每月工程联席会议记录】
每周【工作例会记录】
【施工质量检查总表】及分表
【现场签证单】
【每周工作例会】
（1）供货商的评估
①新的物料供货商可通过下列方法由采购员评估：
∙
评须填写【供货商评估问卷】，以提供资料，
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