对一个房地产公司投资组合的研究-以恒大地产为例Word文档格式.docx

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有的房企设定目标是为了达到，而恒大设定的目标，总是用来超越。

除了房地产主业外，恒大的多元化发展在2015年同样迅猛，恒大健康产业和恒大足球产业都在2015年实现了上市。

此外，恒大的文化旅游也已经在广东、重庆、天津等全国多个省市布局。

3、详细说明

恒大集团财务报表分析

为了更好进行横向的分析，我选取了几个在股上市的房地产中公司。

他们分别是：

富力集团、远洋地产、恒大地产。

（一）、长期偿债能力

（1）资产负债率=负债总额/资产总额

资产负债率表示公司总资产中有多少是通过负债筹集的，该指标是评价公司负债水平的综合指标。

下面为各公司5年资产负债比图表：

表1

资产负债率

2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

恒大集团

97%

71.3%

79.6%

80.2%

86.1%

富力地产

77%

72.8%

74.5%

74.4%

73.2%

远洋集团

58%

61.1%

62.3%

66.5%

68.1%

从上图可以看到，恒大集团资产负债率很高，但是可以看到负债在资产中得比列在降低，可以看到恒大集团发展很快，值得投资！

下面我们对恒大资产负债率进行横向与纵向对比：

从11年的97%到15年的86.10%，总体趋于一个良性阶段，降低了11个百分点.

与富力集团和远洋集团相比，恒大资产负债率降低的更多。

总结:

目前国际一般认为，资产负债率保持在60%比较好！

从图可以看出恒大资产负债率很到,偿债能力需要加强.

（2）产权比率=负债总额/股东权益×

100%

产权比率是指负债总额占所有者权益的比率，反映了所有者权益对债权人权益的保障程度。

根据这几家公司报表得出各公司5年产权比率图表：

表2

产权比率

3253%

245.23%

390.60%

406.18%

439.89%

329%

268.15%

292.25%

291.23%

273.61%

137%

159.20%

165.96%

198.45%

210.10%

从表中可以看出，恒大产权比率一直在下降，表明了偿债能力增。

但是与富力集团和远洋集团相比，仍然维持了一个很高的比率，偿债能力有待加强，以此来减小债权人的风险。

（二）、营运能力分析

1、应收账款周转率（次）=营业收入/平均应收账款余额

应收账款周转率是企业一定时期内赊销净收入与平均应收账款的比值，应收账款周转率是对流动资金周转率的补充说明，他是衡量一个企业应收账款周转速度及管理效率的指标。

如表3：

表3

应收账款周转率（次）

113

128

76

45

11

6

7

8

33

44

108

117

从上面这个图中可以得出恒大集团的应收帐款周转率（次）从2011年很高水平到2015年很低的水平，可以看出由应收账款的回款能力低，很易产生坏账损失。

对资金的流动产生很大的影响，同时也使短期偿债能力下降，不利于企业的经营活动。

2、总资产周转率（次）=营业收入/资产平均总额

总资产周转率考察的是关于企业资产运转效率的一项重要指标，首先来看下面这个图表

表4

总资产周转率（次）=营业收入/平均资产总额

20128年

0.148

0.126

0.091

0.438

0.217

0.273

0.279

0.274

0.318

0.325

0.152

0.15

0.142

0.18

从表4上可以看出，恒大集团总资产周转率（次）明显上升，表明恒大集团营业收入稳步上升。

（三）、盈利能力分析

1、主营业务净利润率=净利润÷

主营业务收入净额×

主营业务净利润率是反映企业盈利能力的一项重要指标，这项指标越高，说明企业从主营业务收入中获取的利润的能力越强。

该指标体现了企业经营活动最基本的获利能力，没有足够大的主营业务利润率就无法形成企业的最终利润。

表5

61.90%

23.50%

21.90%

30.20%

31.90%

55.60%

35.20%

29.50%

36.80%

37.30%

54.50%

38.40%

33.20%

30.80%

27.80%

从表5中可以看出，恒大集团在2011年盈利能力最高，但是从2012年到2011年恒大集团盈利下降，但是从2014年到2015年，主营业务净利润率上升，但仍然需要控制成本与费用管理。

2、总资产利润率=净利润/平均资产总额*100%

总资产利润率表示企业全部资产获取收益的水平，全面反映了企业的获利能力和投入产出状况。

通过对该指标的深入分析，可以增强各方面对企业资产经营的关注，促进企业提高单位资产的收益水平。

下面这个就是一些公司的总资产利润率

表6

9.17%

2.97%

1.99%

13.21%

6.89%

15.10%

10%

8.09%

11.73%

12.13%

8.30%

5.76%

4.71%

4.55%

5.01%

从表6中可以看出，从2011年到2013年，恒大集团总资产利润率下降，但是从2013你那到2015年整体回升成上升趋势

3、净资产收益率=净利润/平均净资产*100%

净资产收益率是净利润与平均净资产的比值，她是衡量投资者投入资本的活力能力与企业资本资本运营的综合效益的基本指标。

表7

从表7中可以得出：

恒大集团从11年到15年净资产收益率处于一个相对稳定的比率。

相比之下富力集团净资产收益率更好，表明获利能力强于恒大集团。

但是恒大集团与远洋集团相比，从12年末，净资产收益率更好与远洋集团。

4、主营业务成本率=主营业务成本/主营业务收入*100%

主营业务成本率这个指标是指主营业务成本占主营业务收入的百分比，比值越高就越说明营业利润就越低，讲明成本很高，这项业务不怎么赚钱。

下面来看表8：

表8

61.43%

58.90%

65.99%

70.82%

64.94%

62.46%

66.42%

68.40%

62.29%

58.29%

66.83%

56.53%

69.89%

69.94%

68.55%

（四）、发展前景

1、营业增长率=（本期营业务收入-上期营业务收入）/上期营业务收入*100%

营业增长率是值企业营业收入额同上一年销售收入总额的比率。

它表明了营业收入变化情况，是分析企业成长状况和发展能力的基本指标。

表9

59.67%

13.89%

58.66%

700.34%

-30.33%

45.01%

3.98%

18.47%

35.45%

11.07%

55.04%

12.82%

36.01%

55.49%

从表9中可以看出，从2011年到2014年期间，恒大集团营业增长率都大于0，尤其是在2014年，达到了700%，但是在2015年，却变为了-30.33%。

与其他了两家公司相比，恒大还是波动较大.

2、净资产增长率=（期末净资产—期初净资产）/期初净资产*100%

净资产增长率是指企业期末净资产与去除总资产的差于期末净资产的比值，反应了公司净资产增长的速度。

表10

225.45%

1195.64%

55.67%

60.44%

32.90%

53.09%

18.43%

13.24%

16.87%

13.84%

348.84%

5.24%

40.32%

32.96%

13.51%

由表10中可以看出，从2011年到2015年期间，恒大净资产增长率下降，但是相比于同行业但中，仍然处于领先水平。

房地产投资是一种具有复杂风险的决策和控制问题，它的特点是：

投资资金量大、回收期长、风险高、收益好。

这些特点是由房地产投资公司需要开发的特殊资源-土地的稀缺，房地产不可移动的地区性市场及房地产这种商品的特殊性造成的。

房地产投资不确定性因素太多，风险大，从宏观上分析有变现风险、购买力风险、经营性风险、社会风险、自然灾害风险；

按影响投资因素分析有收益现金流风险、未来经营现金流风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有期风险。

高风险一般是伴随高收益的，在其他条件不变的情况下，风险越高，要求的投资回报率越高，正是房地产投资的高回报率成为人们进入房地产市场的动力。

房地产投资的优化组合就是指将房地产市场在以投资环境、物业形态、用途、消费层次和流动形式等因素为依据进行细分的基础上，通过分析各种类别的房地产的风险与收益的关系以及在统一市场条件下各类房地产的相关性，针对各种不同房地产类型的需求差异加以区别，评价和选择两种或多种不同类型的房地产产品或经营方式进行开发投资的过程。

传统的房地产企业在进行投资优化组合决策时，常常采用定式法来确定投资目标和投资规模。

它通常