华容县华奥房地产建设项目讲解Word文件下载.docx
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项目建设地位于华容县迎宾南路118号，地处华容中心城区核心地带，周边1公里范围内有幼儿园、学校、医院、体育馆、商场、市民广场等生活配套设施健全，且岳常高速（岳阳-常德）横贯县城，水路、陆路交通便利，十分适合城市居住生活。
1.1.4占地面积
本项目总用地面积16728㎡（约合25.09亩）。
1.1.5项目总投资及资金来源
本项目总投资估算为14559.6万元，所需资金由企业自筹。
1.1.6项目建设期
本项目预计建设期为19个月，自2013年6月至2014年12月。
1.2主要建设内容及规模
本项目总建筑面积65738㎡，其中住宅建设面积50868㎡，商业门面5119㎡，公寓2978㎡，主要建设2栋18层住宅楼、1栋24层住宅，1栋5层商住楼，建设幼儿园1座及配套用房1栋共500㎡。
项目建筑密度为27.52%，容积率为3.55，绿化率为45%，总停车位349个。
1.3可行性研究依据与范围
1.3.1项目研究依据
1）项目建设用地规划许可证。
2）国有土地使用权证。
3）项目开发设计方案。
4）项目市场调研情况、项目简介。
5）项目营销方案，及其它相关资讯。
6）有关专家对宏、微观市场的洞察、把握及了解；
7）有关政策、法律、法规、标准、规范、规定及定额；
8）工业与民用建筑可行性研究深度要求。
1.3.2项目研究范围
本报告通过周密的市场调研与投资论证，重点研究和阐述下列本项目相关问题：
1）市场现状与需求预测；
2）项目建设必要性；
3）建设条件与资源配置；
4）选址、建设方案与功能布局；
5）节能、消防与环保；
6）项目实施计划；
7）投资估算、资金筹措；
8）经营方案及其核心竞争力；
9）效益预测与财务分析；
10）风险防范。
1.4主要经济技术指标
主要经济技术指标见下表。
表格1主要经济技术指标表
序号
项目名称
单位
指标值
备注
1
项目总占地面积
亩
25.09
2
项目总建筑面积
m2
65738
3
项目分期
期
4
功能分区
4.1
住宅
㎡
50868
4.2
商业铺面
5119
4.3
物业用房
500
不作销售
4.4
车库
个
349
5
容积率
%
3.55
6
建筑密度
27.52
7
绿地率
45
8
项目建设周期
月
19
项目前期调研期不计在内
9
项目投资总额
万元
14559.60
10
项目计算期内净现值
3335.23
所得税后
11
投资利润率
53.23
12
销售利润率
29.92
13
全部投资回收期
年
3.3
14
建筑开发成本
元/m2
1531.9
1.5研究结论
本项目的实施，不仅符合“构建社会主义和谐社会”的需要，更是顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升华容县的住宅品质。
项目的实施，对进一步促进华容县经济发展，加快华容县城市改造步伐，改善居民生活环境，确保居住环境质量和居民生活水平稳步提高，推进社会主义和谐社会具有重要的现实意义。
经分析论证，项目建成后具有良好的经济效益和显著的社会效益，项目各项建设条件基本具备，因此，本项目是必要的、可行的。
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1.岳阳市社会经济发展状况
岳阳临长江、滨洞庭，素称“湘北门户”。
现辖汨罗、临湘2个县级市，平江、岳阳、华容、湘阴4个县，岳阳楼、云溪、君山3个区以及岳阳经济技术开发区、湖南城陵矶临港产业新区、南湖风景区和屈原管理区。
总面积1.5万平方公里，2012年末常住人口552.31万。
岳阳交通区位优势明显，全力打造中部地区重要的综合交通运输枢纽。
水路：
拥有163公里长江岸线，其中深水岸线54.7公里，沿线400多个港口口岸，其中城陵矶港是最大、最早的深水港口，位于岳阳市东北15公里长江与洞庭湖交汇处，隔江与湖北监利县相望，是长江中游第一矶，“长江八大良港”之一，也是湖南惟一的国家一类口岸。
2011年开通至宁波、南通、太仓、上海4条“五定”始发班轮外贸运输航线，2012年岳阳至香港澳门直达航线正式开通，成为国内首条内河港口直达港澳航线，城陵矶已成为沟通内陆腹地与海外、外省最主要物资贸易的水运基地和通道。
目前，城陵矶新港二、三期和沿江港口群正加快推进，航段规划水深由3.7米增至4.5米，港口通行能力将进一步提升。
与此同时，岳阳坐拥东洞庭湖，水域面积达265万亩，占全部洞庭湖水域面积的63.1%，南连湘、资、沅、澧四水，拥有长江三口、汨罗江、藕池东支、华容河、新墙河、临湘长安河等大型支流。
长江干流、洞庭湖水系年平均过境水量6370亿元，其中洞庭湖占47.0%，最大汛期时，过境水量占全国的23.0%，通过城陵矶汇入长江，形成了岳阳独有的水运优势。
公路：
107国道、308省道、京珠高速公路、随岳高速公路穿境而过，京港澳复线、岳常、岳长、通平、石华、岳望、岳宜、临岳5条在建高速公路正如火如荼进行;
洞庭湖环湖公路建设畅通沿江通道。
铁路：
京广铁路、武广铁路客运专线连南贯北，荆岳铁路煤运通道、松阳湖进港支线、岳吉、岳九等铁路呼之欲出。
航空：
距长沙黄花国际机场130公里，武汉天河国际机场180公里，岳阳机场已进入国家支线机场计划。
2012年，全市地区生产总值（GDP）首次突破2000亿元，达到2199.92亿元；
完成固定资产投资1168.11亿元；
实现社会消费品零售总额687.4亿元；
城镇居民人均可支配收入首次突破20000元，达到22110元；
农村居民人均纯收入8326元；
财政总收入首次突破200亿，达到230.65亿元；
金融机构本外币存款余额1136.1亿元，贷款余额达586.7亿元。
GDP、规模工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售总额、财政总收入等主要经济指标总量继续稳居全省第2位。
2012年，全市拥有规模以上工业企业1394家；
限上商贸企业1304家，其中限上法人企业322家；
资质以上建筑企业210家。
2.1.2.华容县社会经济发展状况
华容县位于湖南省北陲，岳阳市西境，北倚长江，南滨洞庭。
全县总面积1642平方公里，人口71万，耕地面积81万亩。
2012年全县生产总值达到216.54亿元，较上年同期增长5.4%。
其中：
第一产业增加值47.78亿元，增长3.8%；
第二产业增加值108.78亿元，增长4.0%；
第三产业增加值59.97亿元，增长9.2%。
全社会固定资产投资完成142.92亿元，增长33.6%。
2012年实现社会消费品零售总额63.49亿元，较上年增长14.2%。
城镇零售额实现60.07亿元，较上年增长14.6%；
县城城区零售额14.42亿元，比上年降低26.1%；
城镇以下零售额实现3.4亿元，较上年增长7.0%。
年末全县户籍人口71.35万人，其中：
非农人口11.65万人；
全县常住人口71.41万人，其中：
城镇人口为28.38万人，农村人口为43.03万人，城镇化率39.74%；
常住人口中，男性人口36.90万人，女性人口34.51万人。
城镇居民可支配收入21501元/人，比上年增长8.1%，农村居民人均纯收入10365元/人，比上年增长17.6%，农村居民食品消费支出占消费总支出的比重为36.2%，城镇为47.58%。
2.2项目建设必要性
2.2.1项目建设符合国民经济发展
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。
根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。
华容房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2010年，我国城镇居民人均建筑面积达到35平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。
正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。
因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。
2.2.2项目建设是提升城镇发展质量和水平的客观要求
2009年12月7日闭幕的中央经济工作会议强调：
“积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平。
要坚持走中国特色城镇化道路，促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力，发挥好城市对农村的辐射带动作用，壮大区域经济”。
推进城镇化的发展战略，将有助于带动房地产、餐饮等多个行业的发展，从而对经济平稳运行产生积极推动作用。
华容县政府工作报告明确提出要突出宜居宜业，推进城镇建设提质，大力引进战略投资者，变建房为造城。
华容县城区区位优势明显，交通发达，在提高城市品位、塑造城市形象上，通过加大招商引资力度，走经营城市之路。
项目所在地供水、排水、通讯、有线电视等基础设施十分完善，本项目的建设将有利于进一步完善华容县整体城市功能，促进城镇建设和发展，而且还有利于集约高效利用土地资源。
目前，华容县的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。
因此，改善华容县人民的居住条件已经成为政府特别关心的问题之一。
同时，随着华容经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使华容城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。
本项目符合华容城市建设总体规划，对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义，并且在一定程度上满足了华容县在外经商、务工人员返乡居住生活及工作的需要。
2.2.3解决劳动就业的需要
由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。
而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。
据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。
因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目将为增加华容县当地社会就业岗位作出一定的贡献。
第三章市场分析与定位
3.1市场投资环境
3.1.1国家政治形势及有关政策
国务院推出八条房地产市场调控措施（“新国八条”）
要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍,省会居民暂停购买第三套房。
2011年内连续三次上调存贷款基准利率，连续五次上调金融机构存款准备金率。
发改委发布《商品房销售明码标价规定》商品房销售要实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。
这一切政策目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产市场稳定健康发展，系列政策是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了
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