全程企划与销售推广代理(标准版本)Word文档下载推荐.doc
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2）本项目定位概念修正（市场定位、建筑功能定位）
3）本项目定位市场研究及其结论
4）建筑概念修正建议
5）建筑设计修正建议
2、项目销售代理服务
1）销售人员招聘及培训
2）本项目入市时机选择与姿态企划
3）销售策略的制订与修正
4）销售节奏与工期配合
5）项目定价体系与付款方式设计与调校
6）销售现场专案与销管控制
7）客户接待与资料档案统计管理
3、广告全面代理服务
1）产品表现与制作要求设定
2）项目案名与VI体系导入
3）销售接待中心概念与表现设计方案
4）广宣品创意设计与制作
5）广告传播计划与媒介代理
双方按上述确认之工作计划事项，确认工作深度与范畴（另作说明文件），正式委托完成指定项目地块全程营销企划之定位企划与相关市场研究。
三、企划工作费用：
参见“全程企划市场研究工作内容与定额费用明细”
*注：
概念设计方案（可直接用于方案设计及后续扩初等的建筑方案草图）部份另按≥5元/m2折算。
企划费可考虑建筑概念方案设计费一并计算，则前期定位部份提案费按总建面积按≥8元/m2折算
四、销售代理佣金
按实际销售合同金额百分比提取销售代理佣金，其中：
写字楼3%-5%，商场4%-6%，住宅类2.5-3.5%，详细合作条件另行协商议定。
五、广告传播服务
参考APEX广告传播服务收费标准（除LOGO、卖场等专项设计类外，按制作与媒介发布总费用的15%收取广告代理费）
根据双方合作深度与项目特点，广告可考虑不另收企划设计和代理费（即不执行APEX广告服务收费标准），广告总费用为实际支付（媒介、制作）费用，具体方式根据双方销售代理合作条件另定。
附件一：
全程企划研究工作内容与定额费用明细
工作内容
计划进度
（工作日）
提交文件
定额费用
（万元）
备注
区域市调方案设计
2
1-3
地块资料
区域与地块勘查与分析
7
3-6
城市建设规划要求
建筑设计师配合
区域消费者研究
10-20
区域市场研究报告
目标市场与产品定位设定
项目定位设定报告
定位市场研究
15-30
4-8
定位研究分析与目标市场锁定
5
目标市场与产品定位市场研究报告
3
建筑概念设计建议
6
建筑概念初步设计建议
建筑概念设计
20
建筑概念设计草图
按总建面积按≥8元/m2折算
建筑设计师
建筑概念设计测试
15-40
产品市场研究报告
建筑概念设计修正（含智能化设计）
建筑概念修正报告
营销简纲
项目营销要素简纲
73-116
31-46
说明：
1、市场研究各项基本包括：
方案设计、文本文件设计，方案实施（视方案不同包括诸多要素与方法），后期数据编码、录入、处理、分析，研究报告及讲解的全过程；
2、所有项目企划定位在工作进程中，将不断提供书面报告，定位企划报告为各报告总汇；
3、各项工作均要求建筑设计师的从头至尾的紧密配合与协作；
4、跨额费用的低端为最低样本量（200个）费用，高端为理想样本量（500个）费用；
5、建筑概念设计部份含地块规划平面图，建筑立面，主要空间特点，户型配比研究，户型布置等草图；
详细设计方案及扩初由建筑设计单位在概念设计基础上完成，施工图设计可另选设计单位完成。
附件二：
全程企划进度计划甘比控制图
工作日
项目任务
10
15
25
30
35
40
45
50
55
60
65
70
75
80
85
90
说明：
1、为简明起见，以上各项任务存在尚未细化分解的部分；
2、以上各项任务在时间上有重叠推进的部分；
3、为了项目的顺利实施，本图不代表最终实施标准，在阶段例会中，根据实际情况确认调整。
4、甘比图中柱形标志为市场研究工作部分，，为企划研究工作部份。
附件四：
全程企划研究工作流程
N
区域市调方案设计
（2）
区域与地块环境勘查报告（3）
区域消费者特征分析报告（4）——
区域消费者文本设计
（1）
数据处理（5）
区域（位）与地块分析（6）
提案及发展商认可
（1）
市场定位及产品定位设定（7）
1、市场定位设定
2、功能定位设定
3、身份定位设定
4、物业管理服务设定
5、安防系统设定
（消费者产品研究）
建筑概念设计测试（7-14）
1、服务（配套）分析
2、户型：
l面积比例
l户型比例
l户型面积确定
l功能间开间
l面积与套型确定
智能化设计（5）
结束
定位市场研究方案（3）
定位研究分析报告（5）
建筑概念设计建议（6）
l自然空间
l景观空间
l服务（配套）分析
l户型：
面积与套型设定
建筑概念设计修正（3）
营销简纲（3）
l定价
l付款
l开盘
l开发与销售节奏
定位研究文本设计（4）
数据处理（7）
实施（10）
实施（15）
Y
注：
流程框中的数字代表该项所需工作日
建筑概念设计任务书（参考目录提纲）
总则
一、地块及规划分析
1、地块土地综述
1）地块基本参数
2）地形条件与现状
3）市政配套条件
2、地块周边景观与人文环境
1）东面景观描述
2）西面景观描述
3）北面景观描述
4）南面景观描述
5）地块周边人文环境
3、地块环境与污染
1）水质、空气、土地（污染）
2）噪音
3）社会治安
4）公共功能区
4、与地块规划相关的区域城市设计特征
1）体现城市边界及入口特征
2）地块地标分析与地标性主要看面
3）天际线控制性
4）对周边地地块的形成的场效应
5）交通节点
6）人流节点
5、地块周围交通条件与出入口连接
1）主出入口的设立
2）车道主出入口的设立
3）总体空间层次的形成与总覆盖率
4）地块现状的临街环境处理
二、规划设计
1、项目规划指标建议
2、规划结构
3、平面布局
1）销售区与公共功能区的结合
2）商业板块位置与业态的关系
3）主要内环境的形成与容量
4）形态布局
5）围合与观景
6）空间序列
4、竖向空间布局
5、建筑风格及立面
1）住宅部分
2）商住部分
3）商业街
6、道路与交通
1）停车场布局
2）道路
3）交通组织
7、建筑群体
8、安全性设计（defensivedesign）概念的导入
9、工程管线布置
10、技术经济指标
三、环境与景观
1、住户环境质量保障
1）居住环境
2）环保设计
3）建筑热环境与节能设计
4）安全环境与管理
2、公共服务设施
1）医疗保健环境
2）住区信息服务环境
3）车位
4）创造各年龄段的多重空间和生活环境
3、绿地与室外环境
4、室外环境景观设计
1）广场景观
2）商业街景观
3）庭院平台的景观设计
四、商业部份
1、北侧商业街部份
2、东侧临主干道社区商业部份
3、南侧储备商业部份
五、商务部分
六、住宅设计
1、一般原则
2、住栋设计
3、结构设计
4、套型设计
1）套型总体设计原则
2）厨卫设计
3）户型平面布局
4）套型设计中的特异化
5、套型分布（户型种类、面积及比例）
1）主力户型
2）辅助户型
6、管线设计
7、室内装修
8、技术经济指标
七、住区配套与功能定位
1、园区管理
2、公共功能区（业主活动中心、亲子广场、住区露天演出台等）
1）业主交往社交环境
2）社区文化
3）体育休闲
4）餐饮和购物
5）金融、邮政和商务
3、设施配套及功能配置设定
1）强电、电气
2）弱电系统配置
3）电梯
4）其它设备及配电等
八、规划定位与物业管理服务定位间的关系
1、节支部份
2、增收部份
附件五、开盘前工作纲要参考
一、项目形象与VI系统的建立
1、项目形象特征及概念确定；
2、项目案名确定；
3、项目案名LOGO的设计及标准组合。
二、卖场的设计
4、卖场的外部环境及VI系统的应用；
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